Thị trường bất động sản trên đà phục hồi, kịch bản nào dễ xảy ra nhất?

Thị trường dần bước vào chu kỳ mới

Có thể nói, đến lúc này, 3 luật quan trọng liên quan đến thị trường bất động sản (BĐS) đã có hiệu lực được hơn 2 tháng.

Nhìn lại bối cảnh thị trường, ông Trần Quốc Dũng, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho rằng xuất phát những bức thiết của người dân, doanh nghiệp liên quan đến đất đai, từ thực trạng quá khó khăn của nền kinh tế, sự tê liệt kéo dài của thị trường BĐS, lĩnh vực đóng góp lớn cho tăng trưởng, nên tất cả các bên liên quan đều mong muốn phải tháo gỡ, giải quyết tận gốc rễ những khó khăn đó mà đích đến cuối cùng là phải sửa luật. Chính vì vậy, Chính phủ đã trình và kiến nghị Quốc hội thông qua sớm các luật Nhà ở, luật Đất đai, luật Kinh doanh bất động sản và nhận được sự đồng thuận cao. Kết quả là 3 luật này đã chính thức có hiệu lực từ 1/8, trước 6 tháng so với kế hoạch ban đầu.

"Trong bối cảnh đang phải nói nhiều về tâm lý sợ trách nhiệm trong thực thi, xây dựng thể chế thì nỗ lực của Chính phủ thể hiện trách nhiệm, tinh thần dám làm, dám chịu trách nhiệm với sự phát triển của đất nước. Việc triển khai hoàn thiện các Nghị định hướng dẫn có hiệu lực ngay cùng thời điểm luật có hiệu lực cũng cho thấy sự quyết liệt của Chính phủ. Chưa bao giờ tôi chứng kiến tất cả các chủ thể có liên quan đều thể hiện quyết tâm chung tay vực dậy thị trường BĐS đến như vậy", ông Dũng nhận xét.

Thực tế, thị trường bất động sản quý III/2024 đã có sự phục hồi tích cực sau giai đoạn khó khăn, nhờ sự ổn định của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ của Chính phủ.

Cụ thể, trong quý III/2024, thị trường bất động sản nhà ở tiếp tục ghi nhận nguồn cung đạt mức 22.412 sản phẩm được chào bán trên thị trường, với khoảng 14.750 sản phẩm mở bán mới, giảm 25% so với quý trước, nhưng đã tăng 60% so với cùng kỳ năm 2023. Mặc dù có sự sụt giảm về số lượng theo thống kê, nhưng nguồn cung quý III/2024 vẫn cho thấy sự tăng trưởng khi xuất hiện một số dự án mới.

Theo bà Phạm Thị Miền - Phó Trưởng Ban nghiên cứu thị trường và tư vấn, xúc tiến đầu tư của VARS, trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường đã ghi nhận 38.797 sản phẩm mới được chào bán. Nguồn cung vẫn ghi nhận sự phân hóa mạnh. Theo đó, 70% nguồn cung mới đến từ phân khúc căn hộ chung cư. Nhưng trong đó, các sản phẩm có giá bán trên 50 triệu đồng/m2 trở lên chiếm phần áp đảo. Thị trường gần như vắng bóng hoàn toàn căn hộ chung cư thương mại giá bình dân.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cũng cho thấy, mặc dù nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, toàn thị trường ghi nhận khoảng 10.400 giao dịch thành công trong quý 3, tương đương với tỷ lệ hấp thụ đạt 51%.

Điều này phản ánh sự quan tâm của thị trường đối với các sản phẩm BĐS mới, mặc dù phần lớn nguồn cung mới được hoàn thiện với tiêu chuẩn cao và chi phí đầu tư, đặc biệt là chi phí liên quan đến đất đai, đang gia tăng.

Lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ lần lượt giảm 25% và một điểm phần trăm so với quý trước nhưng tăng lần lượt 80% và 28 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2023.

Trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư vẫn "áp đảo", chiếm 71% tổng lượng giao dịch nhà ở trong quý 3, với các dự án căn hộ chung mới ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 75%. Thậm chí, các dự án căn hộ tại Hà Nội còn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên tới 90% ngay sau thời gian ngắn mở bán.

3 kịch bản cho thị trường bất động sản

Tại một hội thảo vừa diễn ra, PGS. TS. Trần Kim Chung - nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, Bộ Kế hoạch và Đầu tư - phân tích, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua 4 + 1 chu kỳ và thị trường đang bắt đầu chu kỳ thứ 4.

Qua nghiên cứu, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương Trần Kim Chung nhận thấy rằng mỗi khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai là thị trường bất động sản phục hồi và phát triển mạnh mẽ khoảng 3-4 năm sau đó.

Ông Chung dẫn chứng như các năm 1993, 2003 và 2013, Quốc hội thông qua Luật Đất đai thì giai đoạn ngay sau đó (1994 - 1997, 2004 - 2007 và 2014 - 2017) thì thị trường bất động sản phục hồi rất mạnh cả về thanh khoản lẫn giá mua bán các loại bất động sản, từ chung cư, đất nền, biệt thự, nhà liền kề, đến chung cư cũ, đất đai thuộc diện giải phóng mặt bằng...

Theo ông Chung, quy luật tuần hoàn này không theo một công thức nhất định nào. Cụ thể, thị trường bất động sản trầm lắng khi cung luôn sẵn sàng, còn cầu thì vô cùng lớn, nhưng hai bên không gặp nhau. Khi Luật đất đai ban hành đã giúp được cung cầu gặp nhau, tuy không có hiệu lực ngay nhưng chắc chắn sẽ phát huy tác dụng.

Luật Đất đai được ban hành khi thị trường trầm lắng, khi cung và cầu đều đang chờ đợi gặp nhau như "chiếc lò xo bị nén". Do đó, khi được giải quyết, gỡ rối sẽ bật lên rất nhanh.

Tuy nhiên, vào giai đoạn 2025 - 2030 sắp tới, ông Chung cho rằng vẫn có khả năng diễn ra 1 trong 3 kịch bản. Cụ thể:

Kịch bản trung tính, thị trường sẽ sôi động trên mọi phân khúc nhưng không bùng phát cực đoan. Đây là kịch bản có nhiều khả năng xảy ra nhất.

Kịch bản không thuận lợi, thị trường phân mảng trái chiều, một số phân khúc trầm lắng. Đây là kịch bản ít xảy ra nhất.

Kịch bản tích cực, thị trường bùng nổ, phát triển mạnh ở mọi phân khúc. Kịch bản này có thể xảy ra, nhưng không lớn. Tuy có phục hồi nhưng vẫn còn nhiều thách thức với thị trường bất động sản.

"Để đồng bộ hoá thể chế cần phải sớm ban hành những văn bản hướng dẫn các Luật: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Các tổ chức tín dụng. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản nói chung cần huy động các nguồn lực phát triển, cần phát triển các công cụ tài chính phái sinh cho thị trường bất động sản", ông Chung nhấn mạnh.

Vị chuyên gia cho biết thêm, muốn thị trường phát triển cơ quan quản lý phải cải thiện quy trình, thủ tục liên quan đến quy hoạch và sử dụng đất. Việc ban hành các văn bản mới, đặc biệt là các nội dung mới, luôn kèm theo ban hành các quy trình mới. Việc giao đất, cho thuê đất có gắn với chuyển đổi mục đích sử dụng đất chủ yếu thông qua đấu thầu đòi hỏi phải có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẵn sàng.