OneHousing: Căn hộ trung cấp sẽ “vắng bóng” tại thị trường Hà Nội vào năm 2025

Hà Nội sẽ vắng bóng ăn hộ trung cấp

Theo báo cáo phân tích của OneHousing, thị trường bất động sản nhà ở tại Hà Nội trong năm 2025 được dự báo ghi nhận hơn 30.000 căn hộ mới, tương đương với giai đoạn cao điểm 2016-2019.

Trong đó, 48% nguồn cung mới sẽ đến từ khu Đông, với các đại dự án nổi bật như Vinhomes Ocean Park 1-2. Còn khu vực phía Tây gần như không còn dự án mới, chỉ còn các dự án cũ ra hàng đợt cuối.

Đáng chú ý, khu Bắc được kỳ vọng bứt phá và đóng góp 19% thị phần nguồn cung căn hộ. Nguồn cung căn hộ có những dấu hiệu phục hồi rõ rệt, tuy nhiên, ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing - cho rằng giá bán vẫn không giảm do nguồn cung mở mới chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang.

Vị chuyên gia này nhấn mạnh thị trường căn hộ Hà Nội đang đi theo đúng kịch bản tăng trưởng của TP.HCM. Trong 2-3 năm tới, thị trường bất động sản sẽ có những thay đổi rõ rệt, bao gồm biến động giá và sự điều chỉnh về nhu cầu từ cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực.

Theo dự báo của OneHousing, toàn bộ căn hộ mới năm 2025 sẽ thuộc phân khúc cao cấp (50-80 triệu đồng/m2) và hạng sạng (80-230 triệu đồng/m2), trong đó căn hộ hạng sang chiếm 36% và không có căn hộ trung cấp, bình dân nào.

Điều này kéo theo giá căn hộ mở mới trong năm 2025 sẽ trung bình đạt 72 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì), tăng 75% so với mức giá của quý I/2022.

Ông Trung lý giải với sự thay đổi của Luật mới, chi phí đầu vào các dự án tăng, các chủ đầu tư đã chuyển hướng tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, vừa đảm bảo lợi nhuận vừa đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn từ tầng lớp trung lưu tại Việt Nam.

Theo đó, thị trường căn hộ sơ cấp tại Hà Nội thời gian tới cũng sẽ chào đón các dòng sản phẩm đặc biệt, không dành cho số đông, góp phần thúc đẩy giá tăng thêm.

Giá chung cư neo cao, khó giảm

Kết thúc quý 3/2024, thị trường căn hộ mở bán mới tại Hà Nội ghi nhận mức giá trung bình đạt gần 70 triệu đồng/m2, tăng 7,6% so với quý trước, theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing. Sự tăng trưởng này cho thấy sức nóng của thị trường và khả năng tiệm cận mức giá của TP HCM trong tương lai gần.

Số liệu này cũng tương tự với báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2024 của Savills, giá chung cư tại Hà Nội tiếp tục tăng cao. Giá căn hộ sơ cấp đạt 69 triệu đồng/m2, tăng 6% theo quý và 28% theo năm. Dự án sơ cấp tăng cao cũng kéo giá bán chung cư cũ lên 51 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý và 41% theo năm. Kể từ năm 2020, giá thứ cấp trung bình tăng 17%/năm.

Trước đó, Savills dự báo cuối năm nay thị trường Hà Nội dự kiến có 9.700 căn mở bán, trong đó 88% đến từ các giai đoạn tiếp theo của các đại dự án. Từ năm 2025 trở đi, khoảng 110.000 căn từ 106 dự án sẽ được đưa ra thị trường, tập trung ở các huyện ven như Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm và quận Hoàng Mai.

Ông Trần Quang Trung – Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing cho rằng, việc nhiều người chờ đợi chung cư giảm giá sẽ không khả thi, bởi các yếu tố đầu vào của doanh nghiệp phát triển dự án như chi phí thuế đất theo biểu giá mới, chi phí xây dựng, đầu tư về thiết kế sản phẩm... đều đang đội lên không ít.

“Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, để sở hữu một vị trí đẹp, đặc biệt tại trung tâm, doanh nghiệp phải bỏ ra số tiền khổng lồ. Khi giá đất đã cao, chủ đầu tư lại làm một sản phẩm bình dân thì chắc chắn sẽ lỗ. Với những vị trí đẹp, đơn vị phát triển dự án cũng sẽ phải làm ra các sản phẩm xứng tầm với vị trí đó, như vậy không có giá rẻ. Mới đây, Bộ Xây dựng cũng đánh giá, giá nhà ở có thể tăng 15-20% khi áp dụng biểu khung giá theo luật mới, nhận định này hoàn toàn có cơ sở. Tôi cho rằng, thực tế có những dự án còn tăng hơn nhiều. Không phải ngẫu nhiên thị trường bất động sản Hà Nội tăng giá chóng mặt trong thời gian qua", ông Trung chia sẻ.