Từ hai vụ đấu giá 'nóng' của huyện vùng ven Hà Nội, chuyên gia nói gì về thị trường đất nền hiện nay?

Sau cuộc đấu giá kéo dài 19 giờ, kết thúc vào lúc 4h30 sáng ngày 20/8, 19 thửa đất tại xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức đã được bán thành công trong đó, lô đất có giá cao nhất được chốt ở mức 133,3 triệu đồng/m2 - cao gấp khoảng 30 lần giá khởi điểm.

Ngoài ra, 11 lô đất khác cũng được chốt giá trên 100 triệu đồng/m2, trong khi 2 lô đất có giá trúng thấp nhất là 91,3 triệu đồng/m2 - vẫn cao hơn 12,5 lần so với giá khởi điểm.

Lý giải về sức nóng của phiên đấu giá đất tại Hoài Đức (Hà Nội), ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho rằng, trong bối cảnh giá nhà đất tăng cao, phân khúc đất nền phân lô vẫn thu hút được nhiều sự quan tâm do phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người.

Tuy nhiên, từ khi Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có hiệu lực vào ngày 1/8, việc phân lô bán nền đã bị cấm tại 105 thành phố và thị xã. Điều này đã dẫn đến sự khan hiếm nguồn cung, khiến nhu cầu tham gia các phiên đấu giá đất ven đô gia tăng mạnh mẽ.

Các thông tin về quy hoạch, hạ tầng cùng với các quy định mới liên quan đến thị trường bất động sản cũng đang góp phần đẩy giá đất nền tại một số huyện vùng ven Hà Nội tăng cao.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, đất đấu giá có nhiều ưu điểm như tính pháp lý đảm bảo, hạ tầng kỹ thuật hoàn thiện và vị trí thuận lợi, giúp cho phân khúc này dễ dàng thanh khoản và thu hút nhiều nhà đầu tư.

Tuy nhiên, ông Đính cũng nhấn mạnh rằng phiên đấu giá đất tại Thanh Oai phản ánh một số vấn đề còn tồn tại của thị trường địa ốc. Sự kiện này diễn ra ngay sau khi ba luật sửa đổi quan trọng vừa có hiệu lực, trong thời gian qua, quá trình sửa luật kéo dài đã khiến thị trường bất động sản ít có biến động mạnh.

Tại Hà Nội, trong 3-4 năm qua, gần như không có nhiều dự án nhà ở mới chính thức tham gia thị trường, và các dự án đất đai cũng gặp phải tình trạng tương tự, nhiều phiên đấu giá thậm chí không thành công.

Nhìn lại phiên đấu giá tại Thanh Oai, dù chỉ có 68 lô đất nhưng đã thu hút hàng nghìn hồ sơ đăng ký và nhiều người sẵn sàng đóng tiền cọc để tham gia đấu giá. Điều này cho thấy sự chênh lệch giữa cung và cầu, khi nguồn cung mới ra thị trường, lập tức thu hút được sự quan tâm mạnh mẽ.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn nhận định rằng, kết quả đấu giá với mức giá cao như các phiên gần đây sẽ làm gia tăng chi phí giải phóng mặt bằng cho các dự án mới.

Với mức giá trúng cao hơn mặt bằng chung từ 2 đến 3 lần, người dân sở hữu đất ở khu vực lân cận có xu hướng đẩy giá bán của mình lên cao. Xu hướng này có thể dẫn đến tình trạng đầu cơ đất đai, khi nhiều người mua đất với hy vọng giá tiếp tục tăng, nhưng điều này có thể gây ra tình trạng dòng tiền bị ứ đọng vào đất, thay vì được lưu thông trong các hoạt động kinh tế khác.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn dự báo, từ quý II/2025 trở đi, đất nền mới bắt đầu vào giai đoạn phục hồi chính. Còn những biến động hiện nay chỉ mang tính chất cục bộ tại một số khu vực.

Ông cho rằng có ba yếu tố chính tác động lớn đến thị trường đất nền, bao gồm kinh tế vĩ mô, quy hoạch hạ tầng và dân số cùng với sự kết nối giữa các địa phương. Sau giai đoạn khó khăn, tâm lý của người mua và nhà đầu tư sẽ thận trọng hơn.

Vì vậy, các chuyên gia khuyến nghị người mua và nhà đầu tư nên nghiên cứu kỹ lưỡng thị trường và biến động giá tại khu vực trước khi đưa ra quyết định đầu tư.

Còn trong chương trình của VTV24 mới đây, theo bà Đỗ Thị Hồng Hạnh - Tổng Giám đốc Công ty Đấu giá Hợp danh Lạc Việt cho biết, chính sách đất đai đã thay đổi, nhiều khu vực bị hạn chế phân lô bán nền, làm cho việc có được nguồn cung đất ra thị trường trở nên khó khăn hơn. Bên cạnh đó, giá đất hiện nay được xác định theo thị trường, không còn thỏa thuận đền bù theo khung quy định.

Bà Hạnh cũng chỉ ra rằng, tiền đặt trước trong các phiên đấu giá, sau khi trúng sẽ trở thành tiền đặt cọc. Trước đây, giá khởi điểm cao, tiền đặt cọc lên tới 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng, nhưng hiện tại chỉ khoảng 100 triệu đồng, làm cho nhiều người sẵn sàng đánh đổi rủi ro mất cọc. Bà cho rằng, số tiền cọc này không đủ để răn đe những người tham gia đấu giá mà không có nhu cầu thật. Nếu giá khởi điểm quá cao, phiên đấu giá có thể không thành công, nhưng nếu giá khởi điểm quá thấp, lại dẫn đến tình trạng nhiều người sẵn sàng bỏ cọc.

Ngoài ra, bà Hạnh cũng cho biết, những người có nhu cầu mua đất để ở thường gặp khó khăn khi tham gia đấu giá vì thiếu kinh nghiệm, khó cạnh tranh với các nhà đầu tư chuyên nghiệp. Tuy nhiên, cũng không thể cấm các nhóm đầu tư tham gia đấu giá, vì họ không vi phạm pháp luật.