Nên mua nhà phát mãi ngân hàng vì có giá “mềm” hơn?

Anh Khang sống tại Thủ đô Hà Nội chia sẻ những trở ngại về lần đầu mua nhà phát mãi ngân hàng qua hình thức đấu giá: “Mặc dù, tôi đã dành thời gian khá dài để tìm hiểu về quy trình và thủ tục khi mua nhà phát mãi từ ngân hàng. Mọi khâu trong giao dịch tưởng chừng vô cùng êm xuôi thì tôi được cơn “hồn bay phách lạc” khi bên chủ nhà không chịu hợp tác và bàn giao nhà. Vì cũng là lần đầu nên tôi vô cùng lo lắng, sợ mình mất hết tiền đấu giá. Sau khi báo với bên môi giới trường hợp trên, trung tâm bán đấu giá đã yêu cầu cơ quan thi hành án tham gia cưỡng chế. Việc này sẽ mất rất nhiều thời gian. Chưa kể đến việc huy động lực lượng thi hành án tham gia, cũng phải mất một khoản phí”.

Rủi ro nào khi mua nhà phát mãi ngân hàng?

Rủi ro về pháp lý thường phát sinh khi mua nhà tịch biên từ chủ nhà cũ (con nợ) thông qua sự giới thiệu của ngân hàng. Nếu người mua làm việc trực tiếp với “con nợ” có nghĩa là giao dịch với người không hoàn toản sở hữu nhà đất bởi trên thực tế, mọi giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng đều do ngân hàng nắm giữ. Vì thế, người mua cần tìm hiểu kỹ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đất của ngôi nhà phát mãi để tránh rủi ro phát sinh. Trong trường hợp không nắm rõ tình trạng pháp lý của ngôi nhà thì không nên mạo hiểm xuống tiền.

Thủ tục phức tạp vì quá trình mua nhà đất phát mãi có sự tham gia của ba bên gồm người mua, chủ sở hữu tài sản và ngân hàng. Vì thế mà quá trình hoàn tất thương vụ sẽ rắc rối hơn, mất nhiều thời gian hơn. Cùng với đó là tính chất phúc tạp của các mối quan hệ luôn tiềm ẩn những rủi ro có thể phát sinh.

Người phải thi hành án không hợp tác. Đây là trường hợp đã được đề cập trong chia sẻ của anh Khang. Không ít trường hợp người mua đã hoàn tất các thủ tục mua nhà phát mãi của ngân hàng nhưng chủ cũ không hợp tác, không chịu bàn giao tài sản. Khi đó, người mua sẽ phải chờ một thời gian để trung tâm đấu giá yêu cầu cơ quan thi hành án tham gia cưỡng chế chủ sở hữu tài sản bàn giao cho người trúng đấu giá. Việc này chắc chắn sẽ tốn nhiều thời gian và không thể xong trong một sớm một chiều. Bên cạnh đó, việc huy động lực lượng thi hành án tham gia cưỡng chế sẽ tốn thêm một khoản kinh phí nhất định.

Kiện cáo, khiếu nại là điều không thể tránh khỏi, làm tiêu tốn thời gian và chi phí. Mặc dù tài sản phát mãi trên sàn đấu giá được ba đơn vị có thẩm quyền theo dõi nên mọi cơ sở pháp lý đều được đảm bảo tuân thủ đúng quy định của pháp luật. Tuy vậy, người mua nhà đất phát mãi có thể gặp rủi ro khi chủ sở hữu tài sản làm đơn khiếu nại vì cho rằng giá tài sản bị bán ra thấp hơn giá thị trường hay khi cơ quan cơ quan bán đấu giá không thông báo cho người bị thi hành án cùng tham gia phiên đấu giá. Nhìn chung, chủ nhà có thể đưa ra nhiều lý do khác nhau để khiếu nại khi không muốn hợp tác và quá trình bán đấu giá cũng tồn tại những kẻ hở khó lường.

Kết quả đấu giá bị hủy là trường hợp tuy hiếm gặp nhưng không phải chưa từng diễn ra. Nguyên nhân có thể là do vi phạm quy định dẫn tới bị tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc do các bên tham gia đấu giá thông đồng, móc nối nhằm dìm giá tài sản.

Những điều nên biết trước khi dấn thân vào cuộc đua đầy mạo hiểm

Thứ nhất, người mua nhà đất phát mãi nên tìm hiểu kỹ các thông tin về bất động sản sắp mua như lý do phát mãi, chủ sở hữu có đồng ý bàn giao lại tài sản hay không, nhà đất có thuộc quy hoạch hay không… Bên cạnh đó, nên làm việc và mua hồ sơ đấu giá tại các trung tâm bán đấu giá có uy tín để được bảo trợ pháp lý khi có rủi ro phát sinh. Tất nhiên, với hình thức này, bất động sản sẽ bị tăng giá do phát sinh thêm các chi phí như tiền môi giới, lãi phạt, tổ chức đấu giá…

Thứ hai, người mua nên tham khảo danh sách nhà đất phát mãi từ các công ty bất động sản uy tín đã được các ngân hàng ký gửi ủy thác bán tài sản gán nợ, danh sách này cũng phải được cập nhật thường xuyên. Bên cạnh đó, bạn cũng có thể tìm kiếm thông tin trên website của các ngân hàng

Cuối cùng, người mua nên lựa chọn kênh thanh toán an toàn. Người mua bất động sản phát mãi nên lựa chọn thanh toán ba bên tại ngân hàng và không nên thanh toán trực tiếp cho chủ nhà cũ (con nợ).

Tuy nhiên, với tâm lý người Việt Nam, nhà phát mãi từ ngân hàng không được ưa chuộng mua để ở thực, đa số vẫn là đầu tư kiếm lời. Bởi theo quan điểm nhiều người, nhà bị tịch biên là do chủ nhà cũ vướng vào những “bết bát” trong vay nợ và không đủ khả năng thanh toán. Để mua loại hình nhà này để ở đôi khi sẽ ảnh hưởng đến vượng khí của gia chủ mới.

"Nếu tài sản mà ngân hàng phát mãi qua hình thức đấu giá thì lúc này giá tài sản đó sẽ không còn rẻ nữa bởi chúng đã phát sinh lãi phạt", tiền môi giới, tổ chức đấu giá. Người mua tài sản phát mãi chỉ có thể mua được giá rẻ khi quen với nhân viên ngân hàng. Nếu mua tài sản phát mãi để ở, giá rẻ 20% giá thị trường thì có thể mua; còn nếu mua để đầu tư trong giai đoạn thị trường bất động sản trầm lắng như hiện nay thì nên cân nhắc vì lãi tiền mặt hiện khá cao do đó găm vốn lâu phải tính" - TS Lê Thẩm Dương, ĐH Ngân hàng Tp.HCM từng đưa ra lời khuyên cho những ai đang có ý định mua nhà theo hình thức này từ ngân hàng.