Một năm nhìn lại Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản

Doanh nghiệp nói gì?

Điểm nhấn quan trọng nhất trong lần sửa đổi này của Luật Nhà ở sửa đổi có lẽ là việc “nới” quyền sở hữu nhà cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài, tổ chức nước ngoài tại Việt Nam.

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cho phép người nước ngoài và Việt kiều mua nhà tại Việt Nam làm cho lượng cầu tăng lên đáng kể trong 1 năm qua.

Ông Phùng Chu Cường, Tổng Giám đốc CTCP Địa ốc Phú Long đánh giá, sau hơn 1 năm được áp dụng, Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã có những tác động rất tích cực đến hoạt động phát triển nhà ở và kinh doanh bất động sản hiện nay. Trong đó, Luật Nhà ở giúp thị trường minh bạch, bền vững, tránh những rủi ro cho người mua nhà, tạo điều kiện cho Việt kiều và người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam. Còn Luật Kinh doanh bất động sản có những quy định rõ ràng và minh bạch hơn trong việc bảo vệ người mua nhà, như chủ đầu tư phải bảo lãnh cho người mua nhà. Điều này làm cho sức cầu của thị trường tăng lên.

Ngoài ra, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cũng bảo đảm quyền lợi chính đáng cho 3 chủ thể: Người mua (khách hàng), người bán (doanh nghiệp) và ngân hàng. Người mua sẽ bớt đi những rủi ro trong trường hợp người bán bội tín hoặc chậm tiến độ, doanh nghiệp sẽ tạo thêm niềm tin, xây dựng chữ tín cho mình đối với người mua và được ngân hàng chọn làm đối tác bảo lãnh. Còn về phía ngân hàng sẽ có thêm khách hàng vay tiền để mua nhà và được hưởng phí bảo lãnh từ doanh nghiệp.

Đánh giá về việc cho phép chủ đầu tư bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với điều kiện nhà ở đã được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh kiểm tra và xác nhận đủ điều kiện để bán. Luật quy định rõ chủ đầu tư chỉ được phép thu không quá 30% giá trị hợp đồng mua bán nhà nếu xây xong phần móng. Tại những lần tiếp theo, số tiền chủ đầu tư thu từ khách hàng phải phù hợp với tiến độ xây dựng dự án nhưng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà. Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land cho biết, luật quy định chặt chẽ làm cho việc giao dịch mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng trở nên rõ ràng, chặt chẽ hơn. Ông Nguyễn Nam Hiền cho rằng những điểm mới của luật trong một năm qua đã ngày càng giúp khách hàng tin tưởng nhiều hơn trong những giao dịch bất động sản.

Trong khi đó, khúc mắc lớn nhất trong luật 1 năm qua có lẽ nằm ở việc “yêu cầu bảo lãnh”, theo đó, từ ngày 1/7/2015, các chủ đầu tư phải có được bảo lãnh ngân hàng trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ. Tuy nhiên, luật vẫn chưa quy định rõ giá trị bảo lãnh khiến nhiều doanh nghiệp đau đầu. Luật Kinh doanh bất động sản quy định rằng, việc bảo lãnh sẽ kết thúc khi nhà được bàn giao cho khách hàng. Tuy nhiên, theo Thông tư 07/2015/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước về bảo lãnh ngân hàng, cam kết bảo lãnh phải có hiệu lực đến ít nhất sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà. Hiện tại, cả chủ đầu tư và các ngân hàng đều rất lúng túng vì yêu cầu về bảo lãnh ngân hàng đang không rõ ràng và chồng chéo.

Nhà đầu tư bắt đầu tin tưởng nhiều hơn vào sự minh bạch của thị trường bất động sản.

Người tiêu dùng giảm rủi ro

Luật sư Nguyễn Văn Trường, Trưởng phòng Luật sư Trường, đánh giá Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sau 1 năm có hiệu lực, giai đoạn đầu các địa phương mới vào cuộc, phổ biến, triển khai, đã góp phần quan trọng vào việc cân bằng nhu cầu thị trường. Nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc triển khai dự án, bảo đảm tiến độ đã cam kết với khách hàng. Hai luật này đã góp phần bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.

Theo phân tích của luật sư Nguyễn Thanh Biên, Đoàn Luật sư TP.HCM, sau khi 2 luật mới có hiệu lực, thị trường bất động sản đã hoạt động thực sự minh bạch hơn. Trách nhiệm với xã hội, trách nhiệm với khách hàng của chủ đầu tư đã được quy định rất cụ thể và rõ ràng. Theo đó, đã tránh được hiện tượng chủ đầu tư thu tiền của khách hàng nhưng không triển khai dự án hoặc mua đi bán lại dự án không đủ điều kiện. Những dự án bất động sản sau khi có bảo lãnh từ ngân hàng thì có đủ tài chính để triển khai.

Luật sư Nguyễn Thanh Biên cho biết thêm: “Về phía người mua đã nhận thức rõ ràng hơn về quyền lợi của mình, có sự tương tác khá chặt chẽ với chủ đầu tư. Từ đó, hầu hết các dự án đưa ra thị trường đều được đón nhận và triển khai đúng tiến độ. Điều đó góp phần giúp thị trường phát triển theo hướng ổn định và bền vững”.

 Vũ Sơn