Luật mới về bất động sản được ban hành nhưng thị trường vẫn còn nhiều “lỗ hổng”?

Cần mạnh tay hơn để gỡ nút thắt pháp lý

Chia sẻ tại một tọa đàm diễn ra mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định, những thay đổi trong hành lang pháp lý, quản lý và hành chính sẽ có tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản. Những quy định mới này có thể chuyển đổi điểm nghẽn hiện tại sang một nền tảng luật pháp mới. Tuy nhiên, để giải quyết được các điểm nghẽn đó, cần có sự phối hợp đồng bộ và sự linh hoạt trong triển khai chính sách của cơ quan chức năng.

Theo đại diện HoREA, khi vấn đề pháp lý được khơi thông, doanh nghiệp cũng cần tuân thủ trong quá trình thực hiện. Thời gian trước, thị trường bất động sản khó khăn, thậm chí rơi vào tình trạng “đóng băng”, doanh nghiệp bị thiệt hại, thua lỗ lớn, thậm chí bị phá sản, song về mặt chủ quan, chính các doanh nghiệp cũng có một phần trách nhiệm.

“Trong bối cảnh hiện tại, các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản cần có sự thích ứng linh hoạt. Với khung pháp lý mới, nhiều doanh nghiệp phải tái cấu trúc mô hình kinh doanh, điều chỉnh chiến lược và định hướng phát triển dài hạn. Một số dòng sản phẩm cũng cần thay đổi theo hướng đầu tư mới phù hợp với sự biến động của thị trường”, ông Châu nhấn mạnh.

Do đó, thời gian tới, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần nhận thức rõ trách nhiệm của mình, nhất là trong việc chấp hành, tuân thủ pháp luật; thẳng thắn nhìn nhận những yếu kém về năng lực cũng như công tác quản lý, điều hành, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm, chung tay xây dựng thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Thực tế, thời gian qua, thị trường bất động sản vẫn còn một số vướng mắc cần được xem xét và tháo gỡ. Trong đó, việc thẩm định tiền sử dụng đất, xây dựng và ban hành các bảng giá đất tại các địa phương còn chậm khiến doanh nghiệp gặp khó trong phát triển và bán hàng. Ngoài ra, vướng mắc về thủ tục hành chính, pháp lý và khan hiếm quỹ đất vẫn đang là rào cản lớn với dòng vốn FDI khi tìm đến Việt Nam.

“Thị trường bất động sản còn nhiều thách thức cần được sớm tháo gỡ để tạo động lực phát triển kinh tế Việt Nam từ nay đến cuối năm. Đối với đầu tư hạ tầng, từ quy hoạch tuyến tàu cao tốc đến các hạ tầng giao thông khác là yếu tố quan trọng trong việc kết nối và phát triển kinh tế. Nếu các vấn đề về quy hoạch đường cao tốc và quốc lộ được giải quyết thì việc kết nối kinh tế sẽ trở nên dễ dàng hơn”... TS. Huỳnh Phước Nghĩa - Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý thuộc Trường Kinh tế, Luật và Quản lý nhà nước - Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh đánh giá.

Những tín hiệu khởi sắc đã xuất hiện

Mặc dù những tồn tại liên quan đến pháp lý là vẫn còn, xong nhìn nhận khách quan, thị trường bất động sản 9 tháng năm 2024 đã có những dấu hiệu khởi sắc hơn. Nhiều dự án cũ sau thời gian dài “ngủ đông” đã được khởi công, chủ đầu tư đang rốt ráo hoàn tất thủ tục để đưa hàng ra thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết, từ tăng trưởng âm (giảm 0,8%) vào cuối năm 2023, thị trường bất động sản TPHCM 9 tháng năm 2024 ghi nhận mức tăng trưởng dương khoảng 6-7%; khoảng 1/3 trên tổng 148 dự án bất động sản gặp vướng mắc trên địa bàn Thành phố đã được tháo gỡ ở các cấp độ khác nhau…

Vừa qua, thị trường bất động sản tại TPHCM đón nhận một số tín hiệu tích cực khi Cục Thuế TPHCM đã giải quyết xong 15.800 hồ sơ tồn đọng của các cá nhân và hộ gia đình. Bên cạnh đó, Cục Thuế cũng đang nỗ lực xử lý các hồ sơ phát sinh mới.

Cùng với đó, Chính phủ đã ký ban hành Nghị định 115/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Trong đó, một điểm mới quan trọng là việc sửa đổi quy định về chấp thuận chủ trương đầu tư không còn bắt buộc phải quy hoạch theo tỷ lệ 1/500. Hiện nay, khoản 3 Điều 68 của Nghị định đã giải quyết vấn đề này.

Bên cạnh đó, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng đã đưa vào dự thảo sửa đổi 4 luật nằm trong phạm vi quản lý, bao gồm Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu và Luật Đối tác công tư (PPP). Nghị định 115 cũng bổ sung sửa đổi điểm a, khoản 3, Điều 33 của Luật Đầu tư 2020 nhằm đảm bảo tính đồng bộ trong hệ thống pháp luật.

Cũng theo ông Châu, số lượng các dự án gặp vướng mắc tại TPHCM ban đầu là hơn 148 dự án nhưng đến nay thành phố đã giải quyết được khoảng một phần ba số lượng dự án này ở các cấp độ khác nhau. Chẳng hạn, đã có những dự án được phép huy động vốn lên đến 50%. Mặc dù đây chưa phải là giải pháp triệt để, nhưng đã hỗ trợ rất nhiều cho các doanh nghiệp trong bối cảnh hiện nay.

Trong khi đó, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc Công ty DKRA Việt Nam nhận định, thời gian gần đây, thị trường bất động sản khu vực phía Nam đã có sự hồi phục nhất định. Trong quý III/2024, sản lượng tiêu thụ cũng tăng đáng kể ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhất là tại các tỉnh lân cận TPHCM như Bình Dương, mức giá dao động trên dưới 30 triệu đồng/m2 chiếm tỉ lệ lớn trong tổng giao dịch.

Thị trường căn hộ thứ cấp cũng sôi động với các dự án chung cư đã bàn giao, giá giao dịch tăng từ 5-9% so với cùng kỳ năm trước.

Ông Thắng dự báo trong thời gian tới, với điều kiện kinh tế vĩ mô tích cực hơn, lãi suất cho vay hấp dẫn (chỉ 6-6,5%/năm), thị trường bất động sản dự kiến sẽ tiếp tục đà hồi phục, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ và nhà ở vừa túi tiền. Các sản phẩm như bất động sản khu công nghiệp, đất nền tại các khu vực có đầy đủ tiện ích, pháp lý rõ ràng và đất thổ cư sẽ là điểm sáng tích cực thúc đẩy sự hồi phục của thị trường.