Luật Đất đai 2024 quy định một số điểm quan trọng về định giá đất

Với mục đích thể chế hóa Nghị quyết 18/NQ-TW 2022 cũng như trên cơ sở thống nhất giữa các cơ quan, Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ quy định về khung giá đất cũng như thực hiện xây dựng bảng giá đất hàng năm.

Theo đó, việc bỏ khung giá đất cũng đồng nghĩa với việc Nhà nước không áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa đối với từng loại đất mà thay vào đó trước khi ban hành ra bảng giá đất của từng địa phương, UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ từng nguyên tắc và phương pháp định giá đất cũng như các quy chuẩn về giá đất và sự biến động giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng ra bảng giá đất.

Khung giá đất trước đây được quy định tại Luật Đất đai 2013 do Chính phủ quy định, được ban hành định kỳ 5 năm 1 lần; đây là cơ sở để UBND các tỉnh, thành phố căn cứ xây dựng và công bố, áp dụng bảng giá đất đối với từng địa phương.

Dù vậy, trên thực tế, thị trường đất đai hiện đang tồn tại cơ chế 2 giá đất. Theo đó, một giá đất được áp theo khung Nhà nước ban hành và là cơ sở để tính tiền đóng thuế hoặc tính giá đất đền bù giải phóng mặt bằng; một giá đất được tính theo giá thị trường và thường cao hơn nhiều lần so với khung giá do Nhà nước quy định.

Tại Khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể các phương pháp định giá đất mới, cụ thể gồm:

1. Phương pháp so sánh: Được thực hiện thông qua việc điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã được chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá, thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, sau khi loại trừ tài sản gắn liền với đất để xác định giá của thửa đất cần định giá.

2. Phương pháp thặng dư: Là phương pháp được tiến hành bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính từ chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

3. Phương pháp thu thập: Đây là phương pháp được tiến hành bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm/diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 3 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất.

4. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh này được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường.

Ngoài ra, Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác chưa được quy định tại các Điểm a, b, c và d của Khoản này sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.