Làn sóng bán cắt lỗ bất động sản sẽ diễn ra trong thời gian tới?

Đợt dịch COVID-19 lần thứ 4 bùng phát, lan rộng tại nhiều tỉnh thành khắp cả nước và nhất là các tỉnh phía Nam, đến nay vẫn phức tạp và kéo dài đã ảnh hưởng đến mọi mặt của nền kinh tế và tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản.

Bước sang quý 4 /2021, thị trường bất động sản trong trạng thái nền kinh tế dần “mở cửa” trở lại, vì vậy tâm thế của nhiều nhà đầu tư đã sẵn sàng cho những cuộc đổ bộ mới. Tuy nhiên, vẫn còn không ít nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư nhỏ lẻ có tâm lý chờ làn sóng bán tháo, bán cắt lỗ nhà đất mới xuống tiền gom hàng.

Theo ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM (HREC), hiện nhiều nhà đầu tư cá nhân với tâm lý chờ giảm giá bất động sản để đầu tư. Bởi tình hình dịch bệnh COVID-19 đã tác động đến mọi mặt của nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, từ đó ảnh hưởng ít nhiều đến “sức khỏe” tài chính của các doanh nghiệp bất động sản. Bên cạnh đó, các dự án hạ tầng giao thông bị chậm tiến độ, không được triển khai theo kế hoạch do hoạt động giãn cách xã hội diễn ra nhiều tháng liền khiến giá kỳ vọng của bất động sản “ăn theo” hạ tầng giảm. Chính những yếu tố này đã tác động đến tâm lý của người mua bất động sản, khiến họ chờ đợi các đợt bung hàng bán cắt lỗ.

Đối với những doanh nghiệp có vốn mỏng khi doanh nghiệp vay ngân hàng quá nhiều từ 70 - 80% thì dịch bệnh kéo dài, nhiều tỉnh thành phải thực hiện phong tỏa khiến hoạt động bất động sản không thể diễn ra, đồng nghĩa dòng tiền không về để trả lãi ngân hàng. Từ đó các doanh nghiệp hạ giá bán sản phẩm để duy trì sức sống. Còn đối với những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính dồi dào, không cần vay ngân hàng thì sẽ không cần bán cắt lỗ mà thay vào đó còn tận dụng thời điểm dịch bệnh để chuẩn bị nguồn cung thật tốt và chờ hết dịch, bung sản phẩm ra thị trường.

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Phát triển (R&D) DKRA Việt Nam, thị trường đã xuất hiện việc một số nhà đầu tư giảm giá bán, cắt lỗ, giảm một phần lợi nhuận để tạo thanh khoản, do chịu áp lực từ lãi vay. Nếu tình hình dịch bệnh kéo dài và các tỉnh, thành tiếp tục áp dụng Chỉ thị 16, rất có thể trong thời gian tới thị trường sẽ xuất hiện việc bán tháo, giảm giá bất động sản trên diện rộng bởi do chịu áp lực từ lãi vay ngân hàng, trong khi hiện các nguồn thu nhập bị giảm mạnh do tác động của dịch bệnh.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, vừa qua, thị trường chứng kiến nhiều cơn sốt đất nền ăn theo các thông tin quy hoạch, nhiệm kỳ Chính phủ mới, các chính sách phát triển kinh tế trong bối cảnh dịch bệnh…Sau các cơn sốt đất, tại một số khu vực, người dân bắt đầu bình tĩnh lại và nhận ra rằng, khu vực họ mua không có quy hoạch, không liên quan đến dự án nào… Và với những nhà đầu tư ngắn hạn, lướt sóng, chắc chắn sẽ chịu áp lực về tài chính sau sốt đất. Do đó, việc họ bán cắt lỗ là chuyện tất yếu, hoàn toàn bình thường.

Cũng theo ông Anh, câu chuyện cắt lỗ bất động sản đã bắt đầu xuất hiện dưới áp lực tài chính. Tuy chưa diễn ra phổ biến đến mức mang tính đại trà nhưng về lâu dài là rất khó đoán có thể tiếp diễn tình trạng này hay không. Một khi dịch bệnh sớm được kiểm soát, thị trường phục hồi nhanh thì làn sóng cắt lỗ sẽ không diễn ra nhiều, còn nếu ngược lại, tình hình hiện tại kéo dài, việc xuất hiện làn sóng bán tháo, bán giảm giá là điều khó tránh khỏi.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, dù áp lực lãi vay là rất lớn nhưng hiện tượng bán tháo nhà ở nói riêng hay bất động sản nói chung sẽ khó diễn ra. Theo ông, bất động sản là tài sản lớn, phải tích lũy nhiều thời gian, công sức. Nếu tình thế không quá cấp bách, người chủ sẽ vay mượn để trả lãi vay chứ không dễ dàng bán đi. Ngay cả khi muốn bán bất động sản, họ cũng sẽ tìm người mua thực sự có thành ý và có năng lực để mua, chứ không rao bán đại trà công khai. 

Tuy nhiên, việc hạ giá sản phẩm chỉ diễn ra với những phân khúc, dự án có hiện tượng sốt đất và tăng giá ồ ạt hồi đầu năm do những nhà đầu tư nào mua phải lúc giá trên đỉnh mà không kịp ra hàng nên có khả năng hạ giá bán trong thời gian tới.

Theo các chuyên gia bất động sản, từ nay đến cuối năm 2021 và thời gian tới, thị trường sẽ xảy ra 2 trường hợp, đối với những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính và khả năng trả nợ ngân hàng chỉ trong khoảng 3 - 6 tháng phải tính đến chuyện cơ cấu lại tài chính và không loại trừ khả năng nên mạnh dạn bán ra để tìm cơ hội khác. Còn nhà đầu tư không dùng vốn vay thì yên tâm ôm hàng đợi cơ hội vì sau dịch, thị trường sẽ có khả năng phục hồi và tăng trưởng.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy là không phải nhà đầu tư nào cũng có vốn tự có đủ khả năng đầu tư mà phần nhiều là phải đi vay ngân hàng. Nghĩa là họ lấy chính căn hộ hình thành trong tương lai thế chấp để vay vốn đầu tư. Nhưng khi thị trường dừng giao dịch trong nhiều tháng qua, nhà đầu tư đã nhận nhà nhưng không bán được, cũng không thể cho thuê hoặc giá cho thuê quá thấp không đủ bù đắp khoản trả nợ ngân hàng thì lúc này họ buộc phải bán cắt lỗ để lấy tiền trả ngân hàng. Nhiều nhà đầu tư cùng bán cắt lỗ sẽ tạo ra các làn sóng bán tháo, cắt lỗ.

Các chuyên gia cũng dự báo, nếu dịch bệnh không được kiểm soát tốt, kinh tế phục hồi chậm và việc đi lại chưa thuận lợi thì làn sóng cắt lỗ vẫn có thể tiếp diễn đến những tháng cuối năm 2021 và có thể kéo dài tới giữa năm 2022. Bên cạnh đó, khả năng xuất hiện làn sóng cắt lỗ đến từ những nhà đầu tư theo đám đông, tâm lý bầy đàn, dùng đòn bẩy ngân hàng để lướt sóng cũng có thể diễn ra trong thời gian tới.