Giải mã lý do khiến các căn hộ bình dân lần lượt “bốc hơi” tại thành phố lớn

"Căn hộ bình dân" hay "căn hộ giá rẻ" chưa được định nghĩa cụ thể trong các văn bản quy phạm của nhà nước, song phân khúc này thường được xác định dựa theo giá bán trên thị trường.

Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết tiêu chí ban đầu xếp loại chung cư theo giá bán trên thị trường, dưới 25 triệu/m2 là chung cư thu nhập thấp, trên 40 triệu/m2 là chung cư cao cấp. Nhưng hiện nay, trong báo cáo thị trường mới nhất, Bộ điều chỉnh xếp loại dựa theo tình hình mới, căn hộ bình dân có giá 25-35 triệu đồng mỗi m2.

Trong báo cáo thị trường, một số đơn vị nghiên cứu nhiều năm đã xếp loại căn hộ bình dân có giá bán dưới 25 triệu/m2. Nhưng gần đây, một số bên đã phải nâng tiêu chí của phân khúc bình dân lên dưới 35 triệu/m2.

Các căn hộ giá rẻ tại Hà Nội và TP HCM đang thi nhau “biến mất”

Với ngân sách dưới 2 tỷ đồng trước đây có thể mua được căn hộ mới diện tích 60-70m2 nhưng hiện nay chỉ mua được căn khoảng 30-40m2.

Nếu tính theo giá sơ cấp trung bình trong quý 3 của Bộ Xây dựng, một căn hộ mới diện tích 50-60m2 ở Hà Nội đã có giá 2,5-3 tỷ đồng (51 triệu/m2) và TP HCM là 3-3,6 tỷ (60 triệu/m2).

Dữ liệu của Savills chỉ ra căn hộ hạng C (bình dân) từng chiếm hơn một nửa nguồn cung tại Hà Nội năm 2015 nhưng đến nay, tỷ lệ này chỉ còn khoảng 5%. Trong khi đó, mức độ lệch pha rơi vào căn hộ hạng B (trung cấp), chiếm áp đảo 92% trong quý 3.

Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, nhìn nhận giai đoạn 2017-2018, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đạt đỉnh với sự đa dạng trong các phân khúc. Loại hình trung cấp (25-50 triệu/m2) chiếm phần lớn với hơn 70%, còn căn hộ bình dân chiếm gần 20%, đáp ứng được nhu cầu của nhóm người mua trung bình khá.

Tuy nhiên, nguồn cung ba năm nay bước vào chu kỳ sụt giảm trầm trọng, 9 tháng đầu năm nay không có căn hộ giá dưới 25 triệu đồng một m2. Thay vào đó, phân khúc cao cấp ngày càng chiếm lĩnh khi tỷ trọng tăng trưởng từ 9% lên gần 70% sau 5 năm.

Tình trạng này diễn ra tương tự tại thị trường căn hộ TP HCM. Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP HCM, trong 8 tháng đầu năm, có hơn 14.000 căn hộ đủ điều kiện bán nhưng không có sản phẩm dưới 20 triệu/m2. Phân khúc cao cấp (trên 40 triệu/m2) chiếm chủ đạo, hơn 64%. Còn lại là căn hộ trung cấp (20-40 triệu/m2). Như vậy, từ năm 2021 đến nay, TP HCM không có căn hộ bình dân nào được chào thị trường.

Dữ liệu của CBRE cũng chỉ ra xu hướng tương tự. Nếu căn hộ giá rẻ chiếm hơn 40% tỷ trọng nhà ở TP HCM năm 2013 thì sau 5 năm, tỷ trọng này đã giảm một nửa. Trong 9 tháng đầu năm nay, nguồn cung căn hộ bình dân đã biến mất.

Vì sao các căn hộ giá bình dân dần biến mất khỏi thị trường?

Có ba nguyên nhân chính dẫn đến việc các căn hộ giá rẻ lần lượt “bốc hơi” khỏi thị trường.

Lý do thứ nhất, chênh lệch cung cầu

Theo thông tin từ VnExpress, Phó tổng giám đốc kênh Batdongsan.com, nguồn cung nhỏ giọt, trong khi nhu cầu rất lớn đã thổi bùng cơn khát căn hộ bình dân trong vài năm trở lại đây.

TP HCM và Hà Nội là hai thành phố đông dân hàng đầu với mật độ dân số cao hơn cả nước lần lượt 15 lần và 8 lần, theo dữ liệu của Tổng cục Thống kê. Số dân tăng thêm bình quân mỗi năm tại Hà Nội bằng dân số một quận nội thành. Mật độ dân số liên tục tăng kéo theo nhu cầu nhà ở tăng cao.

Tuy nhiên, rất ít dự án mới được ra mắt hai năm gần đây đã khiến tỷ trọng căn hộ bình dân cũng sụt giảm theo. Thay vào đó, tỷ lệ phân khúc trung và cao cấp ngày càng áp đảo. Chủ đầu tư trải qua giai đoạn khó khăn để tung rổ hàng mới thời điểm này nên những phân khúc mang đến lợi nhuận cao hơn, góp phần xây dựng thương hiệu sẽ được họ ưu tiên.

Thứ hai, giá đất không ngừng tăng cao

Tổng giám đốc CTCP G-Home - một doanh nghiệp chuyên phát triển nhà ở giá rẻ - cho biết trong gần một thập kỷ, thị trường trải qua nhiều đợt sốt đất, đặc biệt giai đoạn 2018-2021 đã đẩy giá tăng vài lần. Điều này kéo theo tổng chi phí đầu vào cấu thành căn hộ cũng leo thang.

Ban đầu chủ đầu tư có thể muốn xây dựng phân khúc bình dân để thanh khoản nhanh, sớm có dòng tiền quay vòng. Nhưng trong thời gian chờ thủ tục pháp lý, giá đất tăng nhanh khiến họ phải chuyển sang phân khúc cao hơn mới đạt biên lợi nhuận kỳ vọng, vì vậy chung cư phân khúc giá rẻ dần trở nên thất thế trên thị trường.

Thứ ba, chi phí xây dựng và nhân công leo thang khiến nhà bị đội giá

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, cho hay chi phí xây dựng có thể chiếm đến 60% tổng chi phí cấu thành giá bán dự án chung cư. Mức này sẽ được chủ đầu tư điều chỉnh theo biên lợi nhuận kỳ vọng. Khi phí xây dựng tăng, chủ đầu tư tất nhiên không muốn kinh doanh lỗ nên buộc điều chỉnh giá bán và người mua cuối cùng sẽ phải chịu mức tăng này.