Giá đất Đông Anh bị “hét” lên 280 triệu đồng/m2, nhà đầu tư nên cẩn trọng

“Hét giá” cao chót vót

Thực tế, Đông Anh từng là điểm nóng trên thị trường bất động sản Đông Hà Nội từ 2021 đến nửa đầu năm 2022, khi mức giá đất tăng đột biến. Tuy nhiên, từ cuối quý III/2022 đến nay, thị trường bất động sản tại Đông Anh đã trải qua sự ổn định và có dấu hiệu tiêu cực khi giá đất giảm ở nhiều khu vực do áp lực tài chính. Mặc dù vậy, vẫn có một số xã ghi nhận  sự tăng giá nhẹ từng tháng.

Hơn nửa năm trở lại, giá  bất động sản Đông Anh trở thành tâm điểm chú ý của giới đầu tư nhờ liên tiếp nhận tin vui. Đầu tiên, tháng 7/2023, HĐND  TP Hà Nội Hà Nội đã biểu quyết thông qua Nghị quyết tán thành chủ trương thành lập  quận Đông Anh và các phường thuộc  quận Đông Anh.

Thứ hai, cũng trong tháng 7/2023 UBND TP. Hà Nội phê duyệt dự án đầu tư xây dựng đường Vành đai 3 đoạn qua địa bàn huyện Đông Anh, với tổng mức đầu tư gần 5.000 tỉ đồng. Theo quy hoạch, tuyến đường vành đai 3 đi qua địa bàn 9 xã thuộc Đông Anh, bao gồm Liên Hà, Việt Hùng, Uy Nỗ, thị trấn Đông Anh, Tiên Dương, Vân Nội, Nguyên Khê, Bắc Hồng và Nam Hồng.

Thứ ba, tháng 8/2023,  Hà Nội phê duyệt đầu tư 10 dự án hạ tầng quy mô lớn khác tại Đông Anh, bao gồm: Xây dựng tuyến đường gom quốc lộ 3 đi qua xã Vân Hà đến hết địa phận Đông Anh (dài 1,8 km; rộng 40 m; 278 tỷ đồng); xây dựng tuyến đường LK51 đoạn từ quốc lộ 3 mới đến đường Uy Nỗ; xây dựng tuyến đường LK53 đoạn từ đường kinh tế miền Đông đến hết địa phận huyện Đông Anh; xây dựng tuyến đường LK47 Nam Hồng - Tiên Dương; xây dựng tuyến đường từ CCN Nguyên Khê đến xã Bắc Hồng. Đặc biệt, là dự án xây dựng tuyến đường từ đường sắt  Hà Nội - Lào Cai đến KCN Đông Anh.

Thứ tư,  Hà Nội sẽ 3 xây 3 cây cầu vượt sông Hồng gồm Tứ Liên, Thượng Cát và cầu  Thăng Long mới.

Những động lực nêu trên đã khiến  bất động sản Đông Anh trở thành địa chỉ cho giới đầu tư hoạt động nhộn nhịp. Theo đánh giá, 5 động lực trên giúp cho giá đất tại các xã có các dự án nói trên tăng từ 10-20 triệu/m2. Mặc dù vậy, các phân khúc được tìm nhiều nhất theo thứ tự là nhà riêng, nhà liền kề, chung cư, nhà phố, biệt thự, cuối cùng là đất nền.

Theo khảo sát, tại khu vực Uy Nỗ, Đông Hội hay khu đấu giá Vườn Đào X7... những mảnh đất nằm ở mặt đường kinh doanh đang được rao bán với giá 180-210 triệu đồng/m2. Các mảnh trong ngõ có giá rao bán dao động từ 50 đến 70 triệu đồng/m2.

Tại khu vực xã Vĩnh Ngọc, Hải Bối, Xuân Canh (Đông Anh), giá rao bán đất nền trong ngõ ô tô có thể di chuyển dao động 50-60 triệu đồng/m2. Còn những mảnh nằm ở mặt đường kinh doanh hiện nay đang được rao bán với giá 85-100 triệu đồng/m2.

Một lô đất có diện tích 90m2 tại Ngọc Chi (Vĩnh Ngọc, Đông Anh) đang được rao bán với giá 9,18 tỷ đồng, tương đương 102 triệu đồng/m2.

Đặc biêt, theo khảo sát trên trang rao bán bất động sản, một lô đất 100m2 tại Xã Vĩnh Ngọc đang được rao bán với giá khoảng 28 tỷ (tương đương 280 triệu đồng/m2).

Theo lời một môi giới bất động sản tại Đông Anh, nếu năm ngoái, đất nền tại khu vực sát dự án khu đô thị Thành phố Thông minh (Vĩnh Ngọc) có giá khoảng 120-130 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, sau khi có thông tin dự án sắp triển khai, giá đã tăng vọt lên 150-180 triệu đồng/m2, có những lô đẹp giá sẽ cao hơn.

Theo môi giới này, giá rao bán tăng cao như vậy nhưng không dễ mua do người dân xung quanh không có nhu cầu bán, trừ các trường hợp cần tiền. Hiện giờ nếu có chỉ có thể mua lại của người đầu tư nhưng giá sẽ khá cao.

Nhà đầu cẩn trọng

Mặc dù giá đất bị “hét” cao chót vót nhưng theo khảo sát thực tế tại xung quanh những khu vực có dự án để “ăn theo” thì gần như không còn xuất hiện nhà đầu tư đi tìm, xem đất. Bên cạnh đó, nhiều văn phòng nhà đất cũng "cửa đóng then cài". Các chuyên gia cho rằng, hiện nay, giá nhà đất tại Đông Anh có dấu hiệu tăng "ảo" và giao dịch thực tế không có nhiều. Do đó, nếu chạy theo quy hoạch, nhà đầu tư rất dễ "bỏng tay".

Nhiều chuyên gia cho rằng giá đất ở Đông Anh đã tăng từ giai đoạn năm 2021 - 2022, lúc đó thời điểm Hà Nội có thông tin quy hoạch sông Hồng, xây dựng cầu Tứ Liên, Thượng Cát bắc qua huyện. Trong năm 2023, thì giá đất chững và có giảm xuống vì ảnh hưởng bởi thị trường bất động sản khó khăn. Tuy nhiên, cuối năm 2023, giá đất lại tăng trở lại, có những nơi lên tới 100 triệu đồng/m2. Nhiều loại hình đất đấu giá cũng được săn đón ví thông tin lên quận của Đông Anh. Đến nay, giá đất vẫn ở ngưỡng cao nhưng giao dịch lại không nhiều.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam đặc biệt nhạy cảm với thông tin quy hoạch do dữ liệu thông tin chưa được công khai, minh bạch. Hầu hết các thông tin quy hoạch quan trọng đều được “rỉ tai" theo hình thức "kín". Chính vì thể xảy ra không ít vụ người dân nháo nhào đổ xô đi "thu mua gom" bất động sản trước các thông tin quy hoạch.

"Ngay cả khi thông tin chưa xác thực tình trạng chung của thị trường bất động sản thời điểm"sốt" là có hiện tượng giao dịch mua bán, chuyển nhượng diễn ra sôi động khiến giá bán bất động sản không ngừng tăng. Nhà đầu tư rất dễ bị hiệu ứng dây chuyền, sẵn sàng "lao” vào thị trường một cách thiếu cân nhắc và tính toán. Khi giá đã vượt xa giá trị thực, rất dễ bị chôn vốn. Hệ lụy là, giá nhà, đất chưa đến tay người có nhu cầu thực đã bị "thổi" lên nhiều lần", ông Đính cảnh báo.

Ông Đính cũng khuyến cáo nhà đầu tư là mỗi đợt “sốt” qua đi, thị trường bất động sản tại khu vực đó sẽ cần nhiều thời gian để vượt qua giai đoạn đóng băng. Nếu nhà đầu tư sử dụng vốn vay sẽ rất áp lực, thậm chí có khả năng “mất trắng” khi là người đến muộn hoặc là sau cuối của “con sóng”.

Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh tình trạng đầu cơ, "thổi giá" khiến giá đất tăng cao sẽ làm gia tăng thêm áp lực cho công tác giải phóng mặt bằng phục vụ các dự án hạ tầng. Hạ tầng chậm tiến độ sẽ kéo theo các dự án bất động sản thương mại phải đối mặt với tình trạng khó khăn. Điều này tác động tiêu cực đến kinh tế - xã hội của khu vực đó.