Giá bất động sản vùng ven Hà nội tăng mạnh, liệu có chiêu trò “thổi giá”?

Giá tăng “phi mã”

Dữ liệu thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2024 của Batdongsan.com.vn cho biết, hầu hết các kênh đầu tư ghi nhận dấu hiệu tích cực so với năm 2023. Trong đó, bất động sản vẫn là kênh có lợi suất đầu tư cao nhất.

Là một trong những địa phương dẫn đầu về tốc độ tăng giá bất động sản, Hà Nội ghi nhận giá rao bán nhà riêng tăng 32% so với đầu năm 2023, chung cư tăng 31%, đất, biệt thự, nhà phố cũng tăng từ 10-19%.

Trong khi đó, giá rao bán bất động sản TP.HCM gần như đi ngang trong một năm rưỡi qua, ngoại trừ chung cư tăng giá nhẹ 6%, các loại hình còn lại đều giữ nguyên mặt bằng giá.

Cũng theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, nhu cầu tìm kiếm đất nền và nhà riêng toàn quốc trong quý II tăng lần lượt là 33% và 18% so với quý I/2024. Tuy nhiên, đây chỉ là sự cải thiện cục bộ tại một số khu vực, đặc biệt là các tỉnh miền Bắc.

Một số tỉnh miền Bắc, như Hưng Yên có mức độ quan tâm đất nền tăng đến 194%, nhà riêng tăng 70%. Hà Nội cũng chứng kiến lượng quan tâm đất nền tăng 75%, nhà riêng tăng 48%.

Trong đó, mức độ quan tâm và giá tăng mạnh ở khu vực vùng ven Hà Nội nhờ yếu tố quy hoạch và hoạt động đấu giá​. Nửa đầu năm 2024, đất nền ở Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Thạch Thất, Quốc Oai ghi nhận nhu cầu tìm mua tăng từ 48% - 104%, kéo theo giá rao bán đất nền tại các huyện ngoại thành này tăng từ 4% - 24% so với nửa cuối năm 2023.

Ông Bạch Dương – Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, việc Chính phủ đề xuất cho phép Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024 là tín hiệu tích cực, giúp pháp lý trở nên rõ ràng, đẩy nhanh quá trình phục hồi của thị trường bất động sản.

"Các luật có hiệu lực sẽ thúc đẩy việc thẩm định giá đất nhất quán và thực tế hơn, thắt chặt yêu cầu đối với các chủ đầu tư trong phát triển dự án nhằm đảm bảo quyền lợi cho người mua, tạo điều kiện thuận lợi về sở hữu bất động sản cho Việt kiều, thu hút thêm vốn đầu tư từ nước ngoài, đồng thời tăng cường sự chuyên nghiệp, minh bạch trong cộng đồng môi giới bất động sản”, ông Dương phân tích thêm.

Việc nhà đầu tư đang “săn lùng” đất nền ven đô còn được thể hiện rõ nét qua những buổi đấu giá đất.

Mới đây nhất, cả thị trường đã xôn xao về buổi đấu giá đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao (huyện Thanh Oai, Hà Nội) khi có hơn 7.000 hồ sơ, 1.600 người tranh mua 68 lô đất diễn ra vào sáng 10/8.

Được biết, các thửa đất đấu giá có diện tích từ 60m2 đến 85m2 với giá khởi điểm từ 8,6 triệu đồng/m2 đến 12,5 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, kết thúc phiên đấu giá, lô góc có giá trúng cao nhất là gần 100,5 triệu đồng/m2, gấp 8 lần so với giá khởi điểm. Các lô thường có giá trúng 63-80 triệu đồng/m2, gấp 5 đến 6,4 lần so với giá khởi điểm.

Đáng chú ý, ngay sau phiên đấu giá, nhiều nhà đầu tư trúng đấu giá đã lập tức rao bán chênh từ 300 đến 500 triệu đồng/lô.

Theo đại diện huyện Thanh Oai cho biết, mức giá trúng dựa theo cung cầu của thị trường, tuyệt đối không có điều bất thường. Liên quan tới giá khởi điểm, vị này cho biết, trước đây quy định xác định giá đất cho phép thuê tư vấn. Khu đất nêu trên đã được bên tư vấn xác định giá khởi điểm từ 40 đến 45 triệu đồng/m2.

Liệu có chiêu trò “thổi giá”?

Xung quanh câu chuyện đấu giá đất kỷ lục tại Thanh Oai, nhiều nhà đầu tư lại đặt ra câu hỏi liệu rằng thị trường bất động sản vùng ven Hà Nội đang thực sự nóng lên hay chỉ là chiêu trog “thổi gia, lùa gà”?

Trước thông tin này, Đại diện UBND huyện Thanh Oai cho biết, quy trình tổ chức đấu giá an toàn tuyệt đối, một vài khách hàng có thắc mắc nhưng không xảy ra vấn đề gì, mọi việc đều đã được kiểm soát. Đây là kỷ lục về lượng hồ sơ tham gia một phiên đấu giá đất ở huyện Thanh Oai từ trước tới nay.

Vị đại diện cho rằng, giá khởi điểm không phải là giá tham chiếu để người tham gia đấu giá quyết định bỏ giá mà chỉ có ý nghĩa là cơ sở để tính 20% tiền đặt cọc. Đồng thời, người tham gia đấu giá cũng đã tham chiếu giá cả thị trường cả rồi.

Trước đó, theo số liệu thống kê của Batdongsan.com.vn, giá đất vùng ven tại Hà Nội ghi nhận mức tăng từ 4 - 24% trong 6 tháng đầu năm 2024. Cụ thể, tại huyện Đông Anh, giá  đất ghi nhận tăng mạnh nhất với 24%, tiếp đến là huyện Quốc Oai 20%, huyện Hoài Đức tăng 19%, huyện Thạch Thất tăng 13%, huyện Gia Lâm tăng 4%.

Cũng trong 6 tháng đầu năm 2024, mức độ quan tâm đất nền đang trên đà phục hồi (tăng 33%) sau khi chạm đáy năm 2023. Tuy nhiên mức này chỉ bằng một nửa so với thời điểm sốt đất của năm 2021. Cụ thể, mức độ quan tâm đất nền tại Đông Anh tăng mạnh nhất với 104%, tiếp đến là Quốc Oai 101%, Gia Lâm 95%, Hoài Đức 79%, Thạch Thất 48%.

Ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes nhận định về phân khúc đất nền, đất nền vùng ven giao dịch tăng nhiệt nhưng không sôi động.

Lượng nhu cầu được chuyển hóa thành cầu tăng trưởng, xuất hiện nhiều hơn nhà đầu tư đi "săn" đất. Nhà đầu tư đã chủ động xây nhà tại các mảnh đất đầu tư. Một số khu vực có hiện tượng giao dịch tăng trưởng cục bộ rồi lại đi ngang.

"Vùng ven Hà Nội có dấu hiệu "sốt" cục bộ, giá tăng từ 10-20% so với đầu năm. Đất đấu giá tại một số địa phương có mức giá khởi điểm thấp ghi nhận số lượng hồ sơ tăng vọt, mức đầu giá thành công cao hơn từ 20% tới 10 lần so với giá khởi điểm", ông Chung cho hay.