Giá bất động sản tăng cao, đã đến lúc đánh thuế để tránh đầu cơ và kìm giá nhà?

Giá tăng vượt xa thu nhập của người dân

Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), chỉ số giá căn hộ chung cư trong quý 2/2024 tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh đã tăng lần lượt 58%; 27% so với quý 2/2019. Các dự án căn hộ thương mại bình dân đã hoàn toàn vắng bóng tại các đô thị.

Loại hình căn hộ trung cấp ngày càng khan hiếm, dần bị chiếm sóng bởi phân khúc cao cấp, hạng sang khi hơn 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh mở bán trong năm 2024 có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Nhiều dự án chung cư mới ra mắt có mức giá hàng chục nghìn USD trên 1m2. Giá bán sơ cấp căn hộ ở mức cao kéo theo giá chung cư cũ, căn hộ đã sử dụng lâu năm, được giao dịch với mức giá cao gấp đôi, gấp ba so với lúc bàn giao.

Theo VARS, giá bán đất nền cũng liên tục tăng cao. Nhiều tỉnh, thành ghi nhận hiện tượng đất nền pháp lý sạch “sốt nóng" cục bộ do hoạt động đầu tư trở lại hay do một số nhóm nhà đầu tư tạo cung, cẩu giả để đẩy giá. Một số tỉnh thành như Hải Dương, mức giá, đã vượt “đỉnh sốt" năm 2022.

VARS cho rằng, trong ngắn hạn, giá nhà ở sơ cấp sẽ khó giảm, nhất là phân khúc căn hộ - loại hình đáp ứng nhu cầu nhà ở chủ yếu tại các đô thị. Bởi trong bối cảnh nhu cầu về nhà đất, nhất là nhu cầu đầu tư không ngừng tăng, chủ đầu tư sẽ ưu tiên phát triển phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận khi quỹ đất ngày càng khan hiếm, chi phí xây dựng tăng cao cùng với hạ tầng, tiện ích được đầu tư ngày càng chất lượng.

Tại Hà Nội, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam cho biết, giá bán chung cư sơ cấp trong quý II/2024 gần 65 triệu đồng/m2, tăng 30% so với cùng kỳ năm 2023. Còn trên thị trường thứ cấp, mức giá cũng tăng tới 22% so với cùng kỳ năm ngoái.

Thực tế, phân khúc chung cư còn “nóng" hơn nữa. Theo chia sẻ của chị T, cách đây khoảng 1 tháng, người nhà của chị chào bán căn hộ chung cư có diện tích 110 m2 tại phường Dịch Vọng (quận Cầu Giấy, Hà Nội). Mức giá chủ nhà đặt ra là 6,35 tỷ đồng, nhưng môi giới rao lên thành 6,5 tỷ đồng. Vừa rao chưa được bao lâu, đã có một nhà đầu tư mua nhà. Người này sơn sửa, thay một số nội thất và bán lại với giá… 7,5 tỷ đồng.

Theo Batdongsan.com.vn, với nhiều người dân, việc thuê nhà đang trở thành phương án bắt buộc chứ không còn là lựa chọn như trước đây.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, nửa cuối năm 2023, trong 3 lý do phổ biến của những người muốn thuê nhà thì “ưu tiên sự linh hoạt”" chiếm tỷ trọng lớn nhất (38%), “không muốn mua nhà vì giá chưa hợp lý” chiếm 29% và “không đủ tiền mua nhà” chiếm 26%. Tuy nhiên sang nửa đầu năm 2024, “không đủ tiền mua nhà” đã trở thành lý do hàng đầu khiến người dân lựa chọn thuê nhà, chiếm 33%. Động lực thuê nhà vì “ưu tiên sự linh hoạt” đã giảm tỷ trọng xuống, chỉ còn 27%. “Có thể thấy, xu hướng đi thuê do tài chính chưa cho phép việc sở hữu bất động sản tăng lên trong nửa đầu năm 2024”, ông Tuấn nêu.

Tại diễn đàn mới đây, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng cho biết, thị trường bất động sản năm 2023 có nhiều phân khúc suy giảm, thậm chí "đóng băng", nhưng giá nhà chung cư vẫn tăng liên tục. Trên thị trường gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) mà chủ yếu là phân khúc căn hộ trung cấp và cao cấp (giá từ 25-70 triệu đồng/m2).

Đã đến lúc đánh thuế bất động sản thứ 2?

Trong bối cảnh giá bất động sản cứ tăng từng ngày và chưa có dấu hiệu dừng lại khiến giấc mơ an cư của nhiều người gặp khó khăn, VARS cho rằng, sắc thuế cần áp dụng với ngôi nhà thứ 2 trở lên. Việc người có nhiều tài sản, tài sản lại không ngừng sinh lời thì việc nộp thuế nhiều hơn là điều đương nhiên. Thực tế, hầu hết người mua nhà trong thời gian qua là người mua nhà thứ 2, thứ 3.

Đơn cử, tại Singapore,, chính phủ nước này đã nâng thuế suất mua nhà gấp đôi với bất cứ người nước ngoài nào mua nhà, từ 30% lên 60%. Công dân Singapore khi mua căn nhà thứ 2 sẽ phải chịu mức thuế 20% (mức cũ 17%); còn người thường trú, mức thuế là 30%, tăng 5%. Ngoài ra, mức thuế cho công dân nước này khi mua từ bất động sản thứ ba trở lên cũng tăng từ 25% lên 30%.

Mức thuế có thể nâng cao dần với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn. Cũng tại nước này, bán ngay trong năm đầu sẽ phải đóng thuế 6% giá trị bất động sản, bán vào năm thứ 2 đóng thuế 8%, năm thứ 3 là 4% và sau năm thứ tư không bị áp thuế, phí này.

Hay nếu chủ sở hữu bất động sản không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh, không triển khai xây dựng sau khi nhận đất thì bị đánh thuế. Như ở Hàn Quốc, đất bỏ hoang hoặc đang trong quá trình cải tạo đất quá 2 năm thì bị đánh thuế 5%, 5 năm thì đánh thuế 8%, bỏ hoang 7 năm thì đánh thuế 9%, bỏ hoang hơn 10 năm thì đánh thuế 10%. Tại Mỹ, đất bỏ hoang thì bị đánh thuế 3%...

Chính sách thuế này sẽ khiến người dân hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ, kiềm chế đà tăng giá nhà đất, bởi cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác, việc sở hữu bất động sản đầu cơ trở nên rủi ro hơn.

Mặc dù vậy, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS, cho rằng, việc sử dụng công cụ thuế để điều tiết thị trường cũng gặp nhiều thách thức. Theo đó, để sử dụng hiệu quả và minh bạch công cụ thuế, cơ quan quản lý Nhà nước thúc đẩy xây dựng và hoàn thiện hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản Việt Nam. Từ đó làm căn cứ xác định đâu là ngôi nhà thứ hai, thứ ba… và giá trị của bất động sản áp thuế.

Điều này đòi hỏi đầu tư lớn về công nghệ và nguồn nhân lực. Đồng thời, cũng phải cân nhắc tác động tiêu cực có thể có, như việc đánh thuế có thể khiến người dân bị "kiệt quệ" sức mua, dẫn đến các hệ lụy khác về lâu dài với nền kinh tế hoặc tạo ra các lỗ hổng pháp lý khi người giàu vẫn có thể lách thuế bằng cách chuyển quyền sở hữu tài sản thứ 2, thứ 3,... cho người thân hay giá thuê nhà tăng để bù đắp chi phí cấu thành từ việc đóng thuế.

Tuy nhiên, ông cho rằng, bất cứ một chính sách nào khi mới đưa ra luôn có vướng mắc, vấn đề là phải cân nhắc được và mất. Nếu được nhiều hơn mất thì nên làm và mọi vướng mắc đều có thể tháo gỡ. "Rõ ràng, việc đánh thuế bất động sản được nhiều hơn mất!", ông Đính nhấn mạnh.