'Điểm mặt' những đại gia địa ốc không có tài sản đảm bảo khi phát hành trái phiếu

Gần một nửa TPDN bất động sản không tài sản đảm bảo

Báo cáo phân tích mới đây về thị trường trái phiếu doanh nghiệp của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, TPDN bất động sản không ngừng tăng trưởng trong vài năm trở lại đây. Theo số liệu thống kê năm 2021, các doanh nghiệp bất động sản đã vượt mặt ngân hàng, đứng đầu về giá trị phát hành TPDN với tỷ trọng đạt 35% tổng giá trị TPDN được phát hành.

Đáng lưu ý là gần một nửa giá trị TPDN bất động sản là không có tài sản đảm bảo mặc dù việc có tài sản đảm bảo là quy định bắt buộc giúp doanh nghiệp gây dựng mức độ uy tín cho nhà đầu tư. Tính đến giữa tháng 4/2022, tổng giá trị TPDN phát hành đạt gần 40.000 tỷ đồng. Quá nửa giá trị trái phiếu được phát hành trong tháng 1. Tỷ trọng TPDN bất động sản trong quý I/2022 chiếm tới 43%.

Đáng nói, điều khiến các cơ quan quản lý thị trường lo ngại nằm ở chỗ có những doanh nghiệp sử dụng trái phiếu không đúng mục đích, dẫn đến rủi ro cho trái chủ; Doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ, thông tin tới trái chủ không đầy đủ và minh bạch; Hiện tượng các ngân hàng bán TPDN cho các nhà đầu tư cá nhân, những người không có đủ kiến thức và kinh nghiệm để tham gia thị trường TPDN vốn bất bình đẳng thông tin và chỉ dành cho những nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Trước đó, vào ngày 3/12/2021 Bộ Tài chính đã có văn bản yêu cầu thanh tra về việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt với loại không có tài sản đảm bảo, trong đó có nhiều doanh nghiệp bất động sản với hơn 100 doanh nghiệp phát hành riêng lẻ có 26 doanh nghiệp báo lỗ trong nửa đầu năm.

Theo báo cáo Vndirect, thị trường trái phiếu quý I/2022 cho thấy bất động sản là nhóm ngành có lượng phát hành trái phiếu lớn nhất, chiếm 40,2% tổng giá trị phát hành TPDN tương đương tổng giá trị phát hành 15.860 tỷ đồng, tăng 25,2% so với cùng kỳ, nhưng giảm 86,5% so với quý trước.

Các doanh nghiệp bất động sản phát hành giá trị lớn nhất bao gồm: CTCP Air Link (3,810 tỷ đồng), CTCP Xây Dựng Kiến Hưng Thịnh (3,610 tỷ đồng), CTCP Đầu Tư và Phát Triển Eagle Side (3,930 tỷ đồng), CTCP Worldwide Capital (3,410 tỷ đồng), CTCP Phát triển BĐS Đất Việt (1.600 tỷ đồng).

Loạt ông lớn địa ốc phát hành trái phiếu không tài sản đảm bảo

Các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư cẩn thận trọng và cảnh tỉnh khi loạt doanh nghiệp lớn trong ngành bất động sản huy động trái phiếu không có tài sản đảm bảo hoặc đảm bảo bằng cổ phiếu vì nguy cơ rủi ro của TPDN không tài sản đảm bảo đang tăng lên.

Một trong những ông lớn phải kể đến là Apec Group với loạt phát hành trái phiếu với mức lãi suất cao bậc nhất thị trường nhưng không có tài sản đảm bảo. Năm 2021, Apec Group đã huy động thành công 43,6 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ với kỳ hạn 5 năm, đáo hạn vào 9/12/2026, lãi suất 13%/năm, và cứ 3 tháng trả lãi một lần. Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi và không có tài sản đảm bảo.

Mục đích phát hành nhằm tăng quy mô vốn hoạt động, bổ sung nguồn vốn cho công ty để đấu giá, mở rộng quỹ đất trên thị trường. Song song đó nhằm đầu tư phát triển các dự án bất động sản tiềm năng, tăng cơ hội đầu tư và M&A với các công ty tiềm năng, có quỹ đất tốt.

Trong hệ sinh thái Apec nhiều công ty con cũng phát hành thành công 6.263 tỷ đồng từ 15.163 nhà đầu tư, phần lớn trái phiếu được phát hành đều không có tài sản đảm bảo.

Trước đó, Apec Group đã vướng lùm xùm xung quanh vụ phát hành trái phiếu chui gần 500 tỷ đồng từ ngày 18/1 đến 6/8/2021 ra công chúng thông qua phương tiện thông tin đại chúng và cho các nhà đầu tư không xác định nhưng không nộp hồ sơ đăng ký với Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN). Apec Group bị buộc thu hồi chứng khoán đã chào bán, hoàn trả cho nhà đầu tư tiền mua chứng khoán hoặc tiền đặt cọc (nếu có) cộng thêm tiền lãi tính theo lãi suất tiền gửi không kỳ hạn của ngân hàng.

Bên cạnh đó, CII (CTCP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP HCM) cũng là cái tên được nhắc đến trên thị trường trái phiếu. Tính đến năm 2021, nợ phải trả của CII ở mức khá cao, với tổng số nợ lên đến 22.503 tỷ đồng. Trong đó, nợ vay hơn 17.000 tỷ đồng, với 6.776 tỷ đồng là giá trị trái phiếu CII phát hành, lãi suất chủ yếu từ 9 – 11%.

Các lô trái phiếu CII huy động lên đến 2.343 tỷ đồng không có tài sản đảm bảo. Một trong những mã trái phiếu điển hình như CII012029 với tổng mệnh giá 1.150 tỷ đồng, phát hành ngày 31/1/2019, kỳ hạn 10 năm, lãi suất 7,2%/năm, là trái phiếu không chuyển đổi, không có tài sản đảm bảo. Mục đích phát hành nhằm tài trợ vốn cho các dự án BOT trọng điểm của công ty.

Ngày 21/10/2021, CII tiếp tục huy động thêm 500 tỷ đồng, kỳ hạn 36 tháng lãi suất 9.5%/năm cũng là lô trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, không tài sản đảm bảo. Mục đích huy động vốn nhằm tăng quy mô vốn hoạt động cho công ty.

Theo báo cáo tài chính công ty mẹ CII 6 tháng đầu năm 2021, công ty có nợ phải trả 12.894 tỷ đồng, gấp gần 4,5 lần so với vốn chủ sở hữu 2.882 tỷ đồng. Cùng với đó, CII liên tục phát hành đảo nợ nhiều lô trái phiếu không tài sản đảm bảo nên trái phiếu CII đã trở nên kém hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư

Không nằm ngoài cuộc chơi Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư I.P.A đã phát hành 3 đợt trái phiếu với tổng giá trị 2.300 tỷ đồng vào năm 2021. Trái phiếu phát hành đều là loại không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và không có tài sản đảm bảo. Cả 3 lô đều đáo hạn năm 2024, lãi suất 9,5-10,5%/năm. Bên đứng ra sắp xếp là Chứng khoán VNDirect – tổ chức có liên quan đến IPA.

Tiếp tục đến đầu năm 2022, IPA đã thông qua phương án phát hành riêng lẻ tối đa 1.000 tỷ đồng trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, không đảm bảo bằng tài sản. Trái phiếu có kỳ hạn 3 năm với lãi suất cố định là 9,5%/năm nhằm thực hiện các dự án đầu tư và các hoạt động kinh doanh.

Mới đây, Công ty cổ phần Đầu tư và kinh doanh Nhà Khang Điền (Mã CK: KDH) thông qua phương án huy động 2.000 tỷ đồng trái phiếu không tài sản đảm bảo. Mục đích nhằm rót vào Công ty Khang Phúc và Công ty Thủy Sinh theo hình thức cho vay được xem là nằm trong kế hoạch. Nhà Khang Điền đã chào bán tối đa 20 triệu triệu trái phiếu mệnh giá 100.000đ/ trái phiếu, tổng giá trị huy động 2.000 tỷ đồng và thời gian chào bán dự kiến trong quý II/2022. Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, không có tài sản đảm bảo. Lãi suất cố định tối thiểu 9%/năm và tối đa 10%/năm. Trái phiếu sẽ bán cho nhà đầu tư trong nước và nước ngoài theo quy định pháp luật.

Ngoài những lô phát hành trái phiếu không có tài sản đảm bảo còn có những loại trái phiếu doanh nghiệp đảm bảo bằng cổ phiếu cũng tiềm ẩn nguy cơ rủi ro cao. Việc các doanh nghiệp đảm bảo tài sản huy động trái phiếu bằng cổ phiếu ẩn chứa nhiều rủi ro cho nhà đầu tư. Trong khi đó, cổ phiếu sẽ có thời điểm lên xuống thất thường tùy thuộc bối cảnh thị trường tăng trưởng và ở mức cao nhưng khi giá cổ phiếu tụt dốc thì hệ quả để lại cho nhà đầu tư là rất lớn nếu doanh nghiệp mất khả năng thanh toán hay phá sản.

CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã CK: PDR), năm 2021 Phát Đạt đã phát hành 10 đợt trái phiếu với tổng giá trị 2.356 tỷ đồng, được đảm bảo bằng 82,79 triệu cổ phiếu PDR của Phát Đạt. Năm 2022, PDR đã công bố huy động thành công 300 tỷ đồng qua phát hành trái phiếu. Lô trái phiếu có kỳ hạn 2 năm, lãi suất 11,2%/năm đáo hạn vào ngày 25/3/2024 với mệnh giá 100.000.000 đồng/trái phiếu. Mục đích phát hành nhằm tăng quy mô vốn hoạt động để tài trợ vốn cho các dư án bất động sản.

Nhận định về vấn đề này, SSI Research nhận định, việc đảm bảo nghĩa vụ thanh toán nợ gốc lãi trái phiếu bằng cổ phiếu không có nhiều ý nghĩa vì khi sự kiện vi phạm xảy ra, doanh nghiệp mất khả năng thanh toán thì giá trị cổ phiếu dùng làm tài sản đảm bảo, thường là của tổ chức phát hành hoặc liên quan đến tổ chức phát hành cũng sẽ sụt giảm nghiêm trọng. SSI cũng đánh giá đây sẽ là rủi ro lớn cho các nhà đầu tư trong trường hợp dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản không được đảm bảo nếu hoạt động sản xuất kinh doanh khó khăn và sẽ không trả được nợ gốc, lãi trái phiếu cho nhà đầu tư.