Đất nền vùng ven lại “sốt ảo” với các chiêu trò “thổi giá”?

Đất ven đô “sốt ảo”?

Sau cơn “khát” chung cư ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM… đất nền cũng được đẩy giá lên chóng mặt nhất là những khu đất vùng ven thành phố.

Theo chia sẻ của một người dân tại ở khu đô thị Vân Canh (Hoài Đức, Hà Nội) chia sẻ, sau 2 năm vừa qua, đất ở khu đô thị cũng như đất thổ cư quanh khu vực Vân Canh, Kim Chung của huyện Hoài Đức tăng giá một cách bất thường, những lô đất trước đây mua khoảng 70 triệu đồng/m2 giờ 120 triệu đồng/m2 có nơi còn tăng lên 150 triệu đồng/m2.

“Đất tăng nhưng khu vực mình sống có thấy giao dịch mua bán gì đâu, nhà đất vẫn để hoang đó, giá thì cứ mỗi ngày một khác, chỉ tăng lên”, người này nói.

Một môi giới tại khu vực Hoài Đức cũng cho biết: “Thực tế đất cứ treo giá thế, giao dịch thành công gần như không có, với những lô đất khu vực vùng ven như huyện Hoài Đức mà lên đến 15 - 20 tỷ đồng thì người mua sẽ có nhiều lựa chọn thậm chí nhà đất vùng trung tâm thành phố”.

Môi giới này đánh giá, giá đất đang “ảo” và vị thổi nhiều, vì giá đất lên phải gắn với hạ tầng xã hội hay giao thông nhưng ở đây không có công trình mới, thêm nữa mức giá treo trên các trang mạng về buôn bán bất động sản, thì ai cũng có thể đăng được, giá bao nhiêu tùy, chỉ mất chút phí dịch vụ, để thổi giá một số cò vẫn thường đăng một loạt tin với những giá chót vót để khi người mua tham khảo sẽ vào “bẫy” giá.

Trường hợp khác là một khách mua đất nền khu vực quận 12 (TP HCM) chia sẻ, do thấy lãi suất vay mua nhà đang ổn định, chị tính xuống tiền nhưng đến khi đi xem đất thì lại thấy giá bán đang quá cao.

“Tháng 2 rồi tôi có tìm hiểu thì các lô dất 5x12 hay 4x15 ở khu vực An Phú Đông chỉ có khoảng 3,2-3,5 tỷ đồng, những lô gần sông thì giá cao hơn vào khoảng 4-4,5 tỷ đồng nhưng giờ đi hỏi lại cũng chính những lô đó mà giá đã tăng hơn 300-400 triệu đồng dù vẫn đang bỏ đó chưa có khách. Giá tăng làm tôi chuyển hướng sang kiếm khu khác mềm hơn, tài chính hiện nay không cho phép tôi liều lĩnh vay nhiều hơn số tiền dự kiến”, người này cho biết.

Trước đó, Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2024 và dự báo quý II/2024 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, nhiều khu vực có lượng giao dịch đất nền tăng đột biến, nhất là những lô đất đã tách thửa. Đặc biệt, xuất hiện ngày càng nhiều nhà đầu tư đi “săn” đất ở khu vực vùng ven các thành phố lớn, địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao.

Mức giá giao dịch thành công tuy giảm từ 20-30% so với đỉnh sốt, nhưng dần đi vào ổn định và không còn dấu hiệu giảm tiếp. So với quý IV/2023 giá tăng khoảng 5%. Riêng thị trường ven Hà Nội và gắn liền khu công nghiệp có mức tăng từ 10-20%.

Các chuyên gia của VARS cũng đã đưa ra cảnh báo cần hết sức lưu ý để tránh hình thành các cơn "sốt ảo", gây nguy cơ mất an toàn, khi thị trường còn đang trong tiến trình hồi phục.

Trước đó, từ cuối năm 2022 đến 2023, đất nền, đất đấu giá huyện ven Hà Nội rơi vào cảnh ảm đạm theo chiều hướng đi xuống của thị trường. Những huyện gần khu vực quy hoạch Vành đai 4 như Hoài Đức, Sóc Sơn, Mê Linh, Đan Phượng... từng tăng nóng giai đoạn 2020-2021 đã xuất hiện nhiều đợt giảm giá. Có những lô được rao cắt lỗ 20-30% nhưng không có người mua.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, thời gian gần đây khu vực ngoại thành cách trung tâm thành phố từ 15km trở ra, giao dịch rất hạn chế, đất không tăng, mà còn tiếp tục xu hướng giảm.

“Tuy nhiên, có những khu vực ven thành phố đất nền lại nóng, đặc biệt trong bối cảnh chưa thoát được khó khăn về kinh tế. Đây là những hiện tượng bất thường, những thị trường giả, thị trường ảo. Tại thị trường nhiều khu vực có sự tấp nập nhưng người mua - bán không phải nhà đầu tư mà là những màn kịch mà các môi giới, nhà đầu tư tạo ra” - ông Nguyễn Văn Đính nói.

Chung cư tăng giá là do nguồn cung khan hiếm, nhưng với khu vực đất nền “bỏ hoang” lâu nay bất ngờ sốt các chuyên gia bất động sản đánh giá đó không phản ánh thật thực trạng thị trường, và đâu đó có những dấu hiệu chiêu trò của những cò đất.

“Cơn sốt” chỉ là ngắn hạn?

Cũng theo VARS, hiện 70% chủ đầu tư có sản phẩm đủ điều kiện mở bán cũng đã sẵn sàng bung hàng. Riêng các chủ đầu tư dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng hầu hết vẫn chưa theo kịp tiến trình hồi phục của thị trường, do phân khúc này còn "hẹp đường tái xuất".

Đối với môi giới bất động sản, đã có 20 - 30% môi giới rời thị trường trong thời gian trước quyết định quay trở lại; 30 - 40% môi giới cho biết sẽ tái nhập cuộc trong quý 2/2024 khi các tín hiệu phục hồi của thị trường rõ nét hơn nữa.

TS Nguyễn Văn Đính khẳng định, hiện thị trường bất động sản đã khá đủ các yếu tố sẵn sàng làm bệ phóng cho tiến trình phục hồi. Đó là sự hậu thuẫn từ phía thượng tầng, các căn cứ bản lề từ 3 bộ luật có tầm ảnh hưởng nhất tới thị trường, sự quyết tâm của chủ thể, niềm tin của khách hàng và nhà đầu tư ngày càng được củng cố.

Trong khi đó, Bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield nhận định, đất nền rất nhạy cảm với các thông tin của thị trường như các tuyến đường giao thông mới, các dự án bất động sản lớn, quy hoạch các khu công nghiệp mới địa bàn. Khi có những thông tin này xuất hiện, thị trường đất nền ngay lập tức được “thổi giá”. Tuy nhiên, nhiều cơn sốt đất nền chỉ diễn ra trong thời gian rất ngắn, từ 1 - 2 tháng, thậm chí chỉ hai tuần.

Từ thực tế đó, bà Trang Bùi lưu ý các nhà đầu tư đất nền cần hết sức cẩn trọng trước rủi ro chôn vốn khi đầu tư vào các sản phẩm trong cơn sốt giá, thiếu các giá trị sử dụng thật. Khác với thời điểm trước, cơn sốt tăng giá đất nền bùng nổ tại nhiều tỉnh thành trên cả nước, thời điểm hiện tại, sóng đất nền chỉ diễn ra trong phạm vi hẹp.

Các địa phương có giá đất nền tăng trong thời gian gần đây chủ yếu là các tỉnh thành có kinh tế phát triển, nhiều khu công nghiệp, thu hút dân số cơ học lớn, giao thông thuận lợi như vùng ven Hà Nội, Hải Phòng, Hưng Yên. Còn lại, các khu vực đất nền tại các vùng quê xa xôi hẻo lánh sốt giá những năm 2020 - 2021, hiện vẫn đang nằm im bất động.