Đất nền tích cực nhưng chưa vào đúng chu kỳ, chung cư vẫn sẽ “dẫn sóng” trong năm 2025?

Đất nền chưa thể vào quỹ đạo

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho biết, chỉ tính riêng nửa đầu tháng 2/2025, lượng tìm kiếm đất nền trên cả nước đã tăng gấp 2-3 lần so với tháng 1. Đáng chú ý, tại Hà Nội, nhu cầu tìm mua đất nền đang tập trung tại các khu vực như quận Long Biên, Đông Anh, Hà Đông…

Trả lời vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Anh, phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, thị trường bất động sản có một sóng chu kỳ phát triển.

“Khi kinh tế “ảm đạm”, người dân sẽ cần tìm đến những nơi “trú ẩn” ổn định và chung cư đáp ứng được yêu cầu này khi vừa có giá trị ở thực vừa có giá trị thương mại. Khi kinh tế có dấu hiệu ổn định trở lại, người dân sẽ bắt đầu sôi động hơn trong việc giao dịch, nhất là phân khúc đất nền”, ông Quốc Anh cho hay.

Tuy nhiên, Phó TGĐ Batdongsan.com.vn cũng thông tin rằng, phân khúc đất nền chỉ “ấm hơn” so với thời kỳ trước chứ chưa thực sự “dậy sóng”. Lý giải về nguyên nhân, ông Quốc Anh cho rằng đó là sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực và thị trường đất nền có nhiều sự thay đổi lớn từ nguồn cung cho đến hoạt động giao dịch.

“Phân khúc đất nền năm 2025 diễn biến theo hướng tích cực hơn tuy nhiên chưa phải vào đúng chu kỳ. Theo tôi, từ quý II/2025, phân khúc đất nền Hà Nội nói riêng và toàn thị trường nói chung sẽ đạt tốc độ thanh khoản tốt hơn, sôi động hơn.

Tuy nhiên, phải đến từ quý I/2026 đến quý IV/2026, đây sẽ là thời điểm thị trường đi vào quỹ đạo ổn định. Mức giá và khả năng thanh khoản cải thiện ở đa dạng loại hình. Đây có thể coi là viễn cảnh đẹp nhất của thị trường, sau khoảng thời gian dài rơi vào trầm lắng”, ông Nguyễn Quốc Anh chia sẻ.

Bên cạnh đó, Phó TGĐ Batdongsan.com.vn cũng nhận định, chung cư vẫn là phân khúc tiếp tục dẫn dắt thị trường 2025, khi mức độ hấp thụ nguồn cung sơ cấp vẫn ở mức cao.

“Trong nửa cuối năm 2024, thị trường căn hộ tốt hơn so với dự báo trước đó, mức độ hấp thụ nguồn cung sơ cấp lên tới 80 - 90%. Nhiều dự án mới ra hàng và bán hết trong thời gian ngắn, cá biệt có những dự án khớp hết các căn mở bán mới trong 48 giờ hoặc bán hết bảng hàng chỉ trong 2-3 tuần.

Có thể thấy rằng, dù giá chung cư vẫn tiếp tục leo thang, nhưng tỷ lệ hấp thụ phân khúc này rất tốt cho thấy lượng cầu vẫn đang khá lớn. Vì thế, mặt bằng giá căn hộ chung cư thời gian tới rất khó giảm. Tuy nhiên, tôi kỳ vọng thị trường năm 2025 sẽ đi ngang, không sốt nóng như năm 2024”, ông Quốc Anh nói.

Đà tăng giá chung cư liệu sẽ “hạ nhiệt”?

Năm 2024, phân khúc chung cư Hà Nội chứng kiến sự tăng giá quá nhanh, lên hơn 70 triệu đồng/m2 vào cuối quý III, thậm chí có nhiều dự án trung cấp giá bán được đẩy lên 100 triệu đồng/m2. Thị trường không còn dự án có giá dưới 60 triệu đồng/m2, kể cả những dự án cũ. Thời điểm sốt nóng, giá còn tăng theo ngày, theo tuần. Điểm đáng lưu ý là giá cao nhưng thanh khoản vẫn tốt, vẫn có người mua.

Tuy nhiên, theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, sang năm 2025, đà tăng giá chung cư Hà Nội sẽ chững lại, thị trường có xu hướng ổn định hơn, không còn "sốt nóng" như thời gian qua. Theo đó, dòng tiền của người mua sẽ có xu hướng dịch chuyển từ khu vực có vùng giá đạt ngưỡng cao sang khu vực có vùng giá cạnh tranh hơn và còn nhiều dư địa tăng trưởng. Chung cư sẽ nhường lại vị trí dẫn đầu cho các loại hình khác như nhà riêng, nhà phố, đất nền...

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội - cho rằng, thị trường căn hộ tại Hà Nội đang dần giải “cơn khát” thiếu hụt nguồn cung nhà ở. Giá sẽ không giảm nhưng sẽ không còn tăng "nóng" như giai đoạn vừa qua, mức tăng khoảng 5-8% so với 2024. Hiện tại, các sản phẩm căn hộ mua để ở cũng như đầu tư khá đa dạng, mặt bằng giá cao hơn các năm trước. Vì vậy, việc chờ giá nhà giảm là điều khó khả thi.

Bởi theo vị chuyên gia, giá bất động sản chỉ có thể giảm khi nguồn cung dư thừa, nhu cầu tăng chậm làm ảnh hưởng tới thanh khoản thị trường, tác động đến giá bán hoặc là có biến động lớn về vĩ mô, thị trường tài chính, tăng trưởng kinh tế...

Tại Việt Nam, dù kinh tế hiện tăng trưởng ổn định, mặt bằng lãi suất, lạm phát, tỷ giá được kiểm soát ở ngưỡng hợp lý nhưng nguồn cung nhà ở vẫn còn trong tình trạng thiếu hụt, mất cân đối giữa các phân khúc...Do đó, trong ngắn hạn, rất khó để giá bất động sản giảm.

Dự đoán giá căn hộ chung cư sẽ khó sốt nóng như năm 2024 nhưng các chuyên gia vẫn cho rằng, loại hình này đáp ứng nhu cầu thực của người mua nên vẫn sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường năm 2025.

Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, trong năm 2025 chung cư tiếp tục là loại hình dẫn dắt thị trường bất động sản Hà Nội.

Lý giải vấn đề này, ông Tiến cho rằng, mỗi năm Hà Nội tăng thêm 200.000 người, nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn. Chung cư là loại hình ở thực với mức giá tương đối dễ chịu so với nhà mặt đất, thủ tục pháp lý vay ngân hàng dễ dàng hơn đối với căn hộ đã có sổ. Trong khoảng ngân sách 3-5 tỷ đồng, chung cư vẫn sẽ được "ưu ái' khi hầu hết dự án nằm ở mặt đường rộng, phòng cháy chữa cháy được đảm bảo, nhiều tiện ích nội khu và quanh khu vực.