“Chụp X-quang” bất động sản: Có thể tránh 90% rủi ro khi giao dịch

Ông Phan Công Chánh, Chuyên gia bất động sản cá nhân, Chủ tịch Hội đồng quản trị CTCP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh.

Theo ông Chánh, có những rủi ro của bất động sản mà nhiều người không thể nhìn thấy bằng mắt thường. Cách duy nhất để biết được một bất động sản có rủi ro hay không, là phải "chụp X-quang" để có thể nhìn thấy những yếu tố "bên trong" và "đọc kết quả chụp phim" để phát hiện rủi ro.

Phiếu kết quả sau khi chụp X-quang bất động sản chính là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (gọi chung là sổ hồng) của bất động sản đó.

Các bước thực hiện “chụp X-quang bất động sản”:

Bước 1: Tìm những thông tin bất thường

Ông Chánh khuyên rằng người mua có thể tìm những thông tin bất thường bằng cách so sánh hình ảnh thực tế của bất động sản với thông tin trong sổ hồng. Tuyệt đối phải là sổ hồng chứ không phải là một giấy tờ gì khác (giấy tay hoặc các giấy tờ khác không phải là sổ hồng).

Ví dụ như khách hàng đang xem xét để mua một căn nhà vườn tuyệt đẹp trên diện tích rộng 1.600 m2 có 10 phòng cho thuê tại phường 4, TP.Tân An, tỉnh Long An. Một sai phạm rất phổ biến và thường gặp là khách hàng mua căn nhà được xây dựng không phép hoặc sai phép. Không phép: Là xây không xin giấy phép. Cụ thể, 10 căn nhà trọ diện tích gần 200 m2 được xây thêm mà không xin giấy phép xây dựng, hoặc nhà bị vướng trong khu quy hoạch có xin cũng không được cấp phép. Sai phép: Là xây sai so với giấy phép được cấp. Cụ thể, giấy phép được cấp chỉ cho xây 5 phòng thêm với diện tích 100 m2 mà chủ nhà tự xây luôn thành 10 phòng với diện tích gấp đôi là 200 m2. Phần sai phép sẽ khó phát hiện nếu diện tích nhỏ và người mua quan sát không tinh tường.

Ngoài ra, một trường hợp khác được ông Chánh đưa ra nhằm giúp người mua phát hiện sự bất thường của bất động sản là nhà xây trên diện tích đất nông nghiệp mà chưa chuyển đổi sang đất thổ cư.

Phương pháp X-quang bất động sản giúp tránh 90% rủi ro trong giao dịch bất động sản.

Bước 2: Tìm lý do cho những bất thường phát hiện tại bước 1

Để thực hiện được bước 2 này, theo ông Chánh, người mua cần phải tỉnh táo, kinh nghiệm bởi muốn có thông tin đầy đủ, chính xác, khách mua cần phải đặt câu hỏi với bên bán để tìm ra lý do. Tuy nhiên, muốn có câu trả lời hay, bên mua phải có câu hỏi xuất sắc.

Theo ông Chánh, kinh nghiệm xử lý của người mua là cần nhẹ nhàng, khéo léo, tâm lý chủ nhà không thích bị hỏi nhiều với thái độ thiếu thân thiện. Ví dụ, "Anh ơi sao nhà này thực tế xây 160 m2 mà trong sổ lại chỉ được công nhận có 60 m2?" sẽ tốt hơn rất nhiều so với câu hỏi cộc lốc "Nhà này xây sai phép à?".

Và điều quan trọng nữa là hãy để cho chủ nhà nói nhiều hơn, bạn được rất nhiều chứ chẳng mất gì cả ngoài chút thời gian lắng nghe họ nói. Đừng tỏ ra quá hiểu biết, mà không nắm chắc thông tin mình chia sẻ, chủ nhà sẽ có ác cảm với bạn. Tiếp theo là xác nhận lại các thông tin trong sổ hồng với những gì chủ nhà nói.

Bước 3: Tiến hành giao dịch

“Chúng ta chỉ giao dịch khi có đầy đủ lý do hợp lý cho các thông tin bất thường. Nếu vẫn phát hiện ra bất thường, hãy lặp lại bước 1 và bước 2 nhiều lần. Tất cả các lý do tìm được ở bước 2 sẽ trở thành những thông tin lợi hại trong giai đoạn đàm phán về giá. Yếu tố quan trọng cuối cùng đó là tuyệt đối không tham rẻ mà mua nhanh bán vội, bạn sẽ dễ gặp rủi ro”, ông Chánh chia sẻ.

 Vũ Sơn

Nên đọc

Cập nhật tiến độ các dự án bất động sản

Bất động sản “ăn theo” dự án sân bay Long Thành: Cẩn trọng không thừa

Tin nóng mới cập nhật về bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sẽ tạo đột phá cho thị trường?