Chung cư ngoại thành Hà Nội ngày càng lên giá?

Chung cư vùng ven Hà Nội tiệm cận 40 triệu đồng/m2

Trong tuần qua, thị trường bất động sản Hà Nội xôn xao thông tin Vinhomes chuẩn bị ra mắt thêm một “siêu” dự án ở Hưng Yên (cách trung tâm Hà Nội gần 20 km) với giá chào bán cho các căn biệt thự/liền kề, shophouse lên tới hơn 300 triệu đồng/m2.

Cùng với mức giá chào bán cao ngất ngưởng của loại hình nhà thấp tầng và quy mô tiện ích “khủng” được chủ đầu tư cam kết xây dựng, mức giá bán nhà chung cư tại dự án này được cho là không kém cạnh so với dự án Vinhomes Ocean Park 1 và Vinhomes Smart City hiện nay, đạt xấp xỉ 50 triệu đồng/m2.

Mặc dù chưa phải là mức giá cao nhất đối với một dự án ngoài khu vực trung tâm Hà Nội hiện nay, nhưng vẫn gây ngạc nhiên bởi đà tăng giá chóng mặt trong thời gian ngắn. Cách đây hơn 3 năm, khi mới ra mắt, Vinhomes Smart City Tây Mỗ (Nam Từ Liêm, Hà Nội) từng khiến thị trường sửng sốt với mức giá gần 33 triệu đồng/m2, cao hơn nhiều dự án khu vực nội đô, đồng thời xác lập mặt bằng giá chung cư mới cho khu vực phía Nam Thủ đô khi đó.

Ở khu vực Đông Trù (Đông Anh), các căn hộ còn lại của dự án Eurowindow Đông Trù hiện niêm yết mức giá bàn giao kèm nội thất liền tường là 25 triệu đồng/m2, tăng 1-1,5 giá từ đầu năm đến nay.

Các dự án căn hộ tại phía Đông Hà Nội đều ở mức trên 33 triệu đồng/m2. Đơn cử, dự án Le Grand Jardin Sài Đồng (Khu đô thị Sài Đồng, Long Biên) đang được giao dịch từ 37-42 triệu đồng/m2, cụ thể: Căn hộ 83 m2 bàn giao thô có giá khoảng 3,1 tỷ đồng/căn, bàn giao có nội thất từ 3,5-3,6 tỷ đồng/căn.

Hay tại dự án Bình Minh Garden (số 93 Đức Giang, Long Biên), giá bán các căn hộ dao động từ 33-35 triệu đồng/m2, nhưng mức giá này là dành cho các căn có diện tích lớn từ 90-100 m2. Như vậy, một căn hộ 90 m2 tại dự án này có giá bán từ 2,9-3,1 tỷ đồng.

Việc tăng giá chung cư vùng ven không phải bây giờ mới có, trước đó, trong giai đoạn năm 2015-2016, dự án Gemek Tower được rao bán với mức giá từ 13-15 triệu đồng/m2. Tại dự án Thăng Long Victory, cách Gemek Tower khoảng 1km xuôi về phía Láng Hoà Lạc, mức giá đưa ra thị trường dao động 12-14 triệu đồng/m2. Trong khi đó, dự án nhà ở xã hội Ecohome, sát cầu Thăng Long được rao bán với mức giá 10-12 triệu đồng/m2. Mức giá này tương đương với các căn hộ chung cư tại HH2 Linh Đàm.

Chuyên gia nói gì khi giá chung cư tăng cao?

Lý giải về việc giá chung cư ngày một tăng cao, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó giám đốc Batdongsan.com.vn, dịch bệnh Covid-19 khiến một bộ phận người dân muốn dịch chuyển ra những khu vực xa trung tâm hơn, nơi có môi trường sống xanh, thoáng đãng và các dự án chung cư ngoại thành trở thành lựa chọn tối ưu. Bên cạnh đó, xu hướng chuyển dịch dòng tiền từ phía Nam ra các địa phương phía Bắc, bao gồm cả Hà Nội, cũng khiến bất động sản Thủ đô tăng giá.

“Giá đất tăng liên tục kéo giá nhà chung cư tăng theo. Nếu như giá đất tăng 20-30% mỗi năm thì giá căn hộ chung cư tăng trung bình 9-10% là bình thường và phù hợp quy luật thị trường”, ông Quốc Anh nói, đồng thời cho rằng, khái niệm về “khu vực trung tâm” cũng đã thay đổi. Nếu như cách đây 5-10 năm, người Hà Nội vẫn định nghĩa khu vực quận Hoàn Kiếm là vùng lõi thành phố và các quận lân cận như Đống Đa, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Cầu Giấy… là các quận trung tâm của Thủ đô, nhưng nay khu vực nào có hạ tầng phát triển, kết nối thuận lợi và đầy đủ các dịch vụ, tiện ích thì khu vực đó là trung tâm.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng một số dự án cận trung tâm neo giá cao nhưng vẫn được nhiều người quan tâm bởi sự bài bản trong quy hoạch và đa dạng về tiện ích. Các dự án có giá cao ở khu vực vùng ven thường được xây dựng trong một khu đồng bộ về hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội cùng các tiện ích sống đa dạng và thuận tiện.

"Nhiều dự án được đầu tư với chất lượng cao, có ý tưởng phát triển hay và độc đáo. Nhờ quy hoạch bài bản, các khu vực ngoài trung tâm Hà Nội đang hình thành rõ ràng các cụm đô thị, vừa có thể để ở, vừa có thể làm việc thuận tiện", bà Hằng chia sẻ.

Bên cạnh đó, các chuyên gia chung nhận định về một phần nguyên nhân còn do tâm lý mua nhà của người dân. Cụ thể, người mua thận trọng và an toàn, khi cảm nhận được những biến động có thể xảy ra với thị trường như tăng giá nguyên vật liệu, lạm phát,… nên họ có xu hướng đổ xô tìm mua nhà, khiến nhu cầu tăng cao và theo lẽ thường tình giá nhà cũng tăng.

Trước đó, trong giai đoạn 2015-2016, khảo sát của CBRE đã từng đưa ra nhận định, với cơ cấu dân số vàng cùng tốc độ đô thị hoá nhanh, nhu cầu về nhà ở của nhóm người trẻ là lớn, đặc biệt tại những khu đô thị lớn như Hà Nội đang tăng mạnh. Tuy nhiên, nghịch lý đã xảy ra, khi lượng người trẻ có thu nhập trung bình và thấp có nhu cầu sở hữu nhà ở liên tục gia tăng thì ở chiều ngược lại, giá nhà cũng không ngừng tăng theo hướng tỷ lệ thuận.

Xu hướng dịch chuyển về vùng ven Hà Nội đã không còn là sự đánh đổi, chấp nhận ở một nơi xa, hạ tầng thấp nhưng có được căn nhà với giá rẻ mà giờ đây, muốn sở hữu một căn nhà ngoại thành đã là một giấc mơ xa xỉ với người có thu nhập thấp.

Còn theo Savills Việt Nam, sự phát triển của các trung tâm loại hai được cho là sẽ tiếp diễn và thực tế là người mua ngày càng quan tâm về giá. Giá căn hộ sơ cấp trung bình ở Hưng Yên hiện thấp hơn khoảng 20% so với Hà Nội.

Như vậy, người mua nhà muốn sở hữu căn nhà tại các huyện ngoại thành Hà Nội đã không còn dễ dàng khi nguồn cung mới hạn chế trong khi hàng tồn kho giá cao. Muốn sở hữu nơi an cư lạc nghiệp, trong tương lai, người Hà Nội có thể phải chấp nhận một căn hộ tại các tỉnh lân cận như Hưng Yên, nơi đang có mức giá thấp hơn.