CBRE: Giá thuê mặt bằng văn phòng tại TP.HCM giảm nhẹ

Theo CBRE Việt Nam, vào cuối quý 2/2023, giá thuê văn phòng hạng A là 45,4 USD/m2/tháng, giảm 1,1% so với cùng kỳ năm trước. Việc điều chỉnh giá thuê của hạng A cho thấy phản ứng nhanh chóng của một số chủ đầu tư để thích ứng với tình hình thực tế nhằm giữ chân khách hàng cũng như nhanh chóng lấp đầy các diện tích trống mới.

Giá thuê của văn phòng hạng B đang ở mức 25,6 USD/m2/tháng, giảm 0,8% so với năm ngoái. Tương tự các chủ nhà hạng A, chủ đầu tư hạng B cũng sẵn sàng đưa ra mức giá thương lượng hấp dẫn nhằm đẩy nhanh tiến độ cho thuê các diện tích trống trong thời gian dài, mức giá ở các tầng cao có thể được điều chỉnh tương đương như các tầng trung để thu hút khách.

Đơn vị CBRE Việt Nam cho biết, với tiềm lực tài chính tốt, nhóm ngành tài chính - ngân hàng - bảo hiểm đã trở lại là nhóm ngành năng động nhất trong hoạt động cho thuê với các diện tích thuê lớn, tiếp theo là nhóm ngành dịch vụ với tỷ lệ lần lượt là 43,7% và 14,2%. Nhóm ngành bán lẻ, kinh doanh, thương mại điện tử, công nghệ thông tin, khoa học cuộc sống chiếm khoảng 10% tổng diện tích thuê đối với mỗi nhóm ngành.

Về mục đích thuê, các giao dịch về chuyển địa điểm chiếm phần lớn với gần 60% tổng diện tích giao dịch. Trong thời điểm kinh tế còn gặp nhiều khó khăn, việc các doanh nghiệp chuyển dịch văn phòng, chủ yếu để tìm kiếm giá thuê cạnh tranh cũng như chất lượng mặt bằng phải được cải thiện.

Từ thời điểm cuối năm 2022 đến nay, nhiều chủ tòa nhà văn phòng cũng chủ động sửa chữa, cải tạo mặt bằng để có thể nâng cao hoặc giữ vững mức giá thuê. Các giao dịch trả lại mặt bằng xuất hiện ở một số tòa nhà, chiếm khoảng 6% tổng diện tích giao dịch.

Bà Dương Thùy Dung, Trưởng bộ phận Định giá - Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam, cho biết, trong nửa đầu năm 2023, thị trường văn phòng TP.HCM chỉ đón nhận duy nhất một tòa nhà văn phòng mới hạng B là OfficeHaus tại quận Tân Phú. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung mới của năm 2023 sẽ được đưa vào vận hành chủ yếu trong nửa sau của năm với khoảng hơn 130.000 m2 NLA và đều là các diện tích cho thuê mới chất lượng cũng như tọa lạc tại các vị trí trung tâm, kết nối thuận lợi.

Đặc biệt, xu hướng “Văn phòng xanh” dần trở nên rõ nét trên thị trường văn phòng tại TP.HCM. Hơn 75% nguồn cung văn phòng tương lai từ quý 3/2023 đến hết 2025 của TP.HCM là các tòa nhà đạt chứng chỉ xanh.

Thống kê của CBRE Việt Nam cho thấy, hiện tại có khoảng 33% nguồn cung văn phòng hạng A đã đạt một trong các chứng chỉ xanh với mức giá thuê trung bình cao hơn khoảng 6% so với các tòa nhà hạng A còn lại tại TP.HCM.

Ở các nước phát triển, tỷ lệ văn phòng hạng A có chứng chỉ xanh trên tổng nguồn cung có thể lên đến gần 50%. Ngoài các chứng chỉ xanh phổ biến như LEED, BCA Greenmark, hiện tại các chủ đầu tư cũng như khách thuê lớn đều có xu hướng phát triển mặt bằng đ ể đạt chứng chỉ WELL với nhiều lợi ích hướng tới người lao động.

Hiện tổng diện tích trống cả thành phố trong 6 tháng đầu năm tăng lên gần 13.000 m2; trong đó, bao gồm gần 9.000 m2 từ một khách thuê lớn chuyển tới tòa nhà văn phòng mới của mình.

Trong những năm gần đây, các công ty lớn thuộc nhóm ngành tài chính - ngân hàng và nhóm sản xuất có xu hướng tự xây dựng tòa nhà văn phòng của riêng mình để làm việc và một phần diện tích của tòa nhà nếu không sử dụng hết có thể được cho thuê bên ngoài. Theo đó, tỷ lệ trống của các tòa hạng A là 7,5%, hạng B là 10,7%, tăng lần lượt là 1,4 điểm phần trăm và 1,2 điểm phần trăm so với thời điểm cuối năm 2022.

Với nguồn cung tương lai dồi dào khoảng gần 320.000 m2 tính tới thời điểm năm 2025, thị trường văn phòng TP.HCM sẽ cạnh tranh hơn trong thời gian tới.

Nhận định về bất động sản văn phòng cho thuê, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh - Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE Việt Nam cho hay: “Ngân sách thắt chặt của các công ty trong giai đoạn khủng hoảng kinh tế sẽ đặt nhiều áp lực lên tình hình hoạt động của thị trường văn phòng TP.HCM”.

Vì thế, các chủ đầu tư cần phải thận trọng khi đưa ra các chính sách chào thuê, nhất là những dự án mới cần phải thật sự linh hoạt trong điều khoản thuê để đạt tỷ lệ lấp đầy như kỳ vọng. Bên cạnh đó, đầu tư vào công trình xanh hoặc tòa nhà có yếu tố xanh, bền vững dần trở thành một thông lệ.

Thực tế cho thấy, những tòa nhà hạng A với vị trí đẹp, tiêu chuẩn mặt bằng cũng như vận hành cao, vẫn thu hút được sự quan tâm của khách thuê dù chưa đi vào hoạt động chính thức. Điều này cho thấy nguồn cầu về dịch chuyển sang mặt bằng chất lượng sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ, bất chấp các thách thức đến từ nền kinh tế.

Về thị trường nhà cho xây sẵn, CBRE Việt Nam cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2023, chỉ có 15 căn được mở bán từ một dự án chào bán lần đầu tại khu vực quận Bình Tân. Đây là số lượng nguồn cung mới thấp nhất trong vòng một thập kỷ qua tại TP.HCM.

Với nguồn cung mới hạn chế, giá chào bán sơ cấp trung bình của toàn thị trường tiếp tục duy trì ở mức cao, với khoảng 252 triệu đồng/m2 đất.

Trong khi đó, thị trường thứ cấp ghi nhận sự giảm nhẹ so với đầu năm 2023, chủ yếu đến từ một số dự án có số lượng sản phẩm lớn và có yếu tố đầu cơ cao.

Tuy nhiên, cũng trong thời gian này, nhiều chủ đầu tư đã chủ động đưa ra nhiều chính sách bán hàng mới, linh hoạt hơn, nhằm kích cầu thị trường trong bối cảnh kinh tế vĩ mô đầy khó khăn.

Nhận định về triển vọng thị trường trong 6 tháng cuối năm 2023, bà Dương Thùy Dung cho rằng: “Khả năng thanh khoản của thị trường căn hộ TP.HCM sẽ dồi dào hơn trong 2 quý cuối năm 2023.

Đến cuối năm 2023, dự kiến sẽ còn nhiều ngân hàng bắt đầu giảm lãi suất cho vay khi áp lực chi phí vốn từ các ngân hàng đã phần nào hạ nhiệt.

“Bên cạnh đó, hàng loạt các tín hiệu tích cực của thị trường sẽ diễn ra về các tháng cuối năm, điển hình là việc đẩy nhanh giải ngân đầu tư công (như hoàn thiện tuyến Metro số 1, dự kiến giải phóng mặt bằng tuyến Metro số 2, khởi công các dự án thành phần thuộc các tuyến vành đai trọng điểm khu vực TP.HCM...) cùng với nỗ lực gỡ vướng pháp lý cho hàng loạt dự án bất động sản, các tháng cuối năm 2023 sẽ là giai đoạn tiền đề, tác động lớn lên sự phục hồi của thị trường bất động sản TP.HCM trong năm 2024”, bà Dung cho biết thêm.