Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, đòn bẩy tài chính là công cụ hỗ trợ hiệu quả nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro nếu không được sử dụng đúng cách. TS. Nguyễn Trí Hiếu đưa ra một số nguyên tắc “vàng” giúp người dân tránh rơi vào vòng xoáy nợ nần: Chỉ vay tối đa 80% giá trị căn nhà; Đảm bảo tiền trả nợ hàng tháng không vượt quá 50% thu nhập ròng; Ưu tiên gói vay lãi suất cố định càng dài càng tốt (ít nhất 3–5 năm đầu); Dự phòng quỹ khẩn cấp bằng 6–12 tháng tiền trả nợ; Tính toán kỹ lưỡng khả năng trả nợ, tránh vay theo cảm xúc hay tâm lý FOMO.
Ông Hiếu ví von: “Đòn bẩy tài chính là con dao hai lưỡi. Nếu sử dụng đúng, nó giúp bạn mua được nhà sớm hơn. Nhưng nếu lạm dụng, bạn có thể mất cả nhà lẫn tương lai tài chính.”
TS Nguyễn Trí Hiếu cũng đề xuất tổ chức ngân sách cá nhân khoa học hơn bằng cách áp dụng nguyên tắc "6 lọ tài chính" – phân bổ thu nhập hằng tháng vào 6 khoản riêng biệt, bao gồm cả lọ tiết kiệm và đầu tư. Mỗi khoản chi tiêu hay đầu tư chỉ nên nằm trong phạm vi ngân sách đã được xác định để người trẻ chủ động hơn và bền vững hơn trên hành trình tích lũy, sở hữu nhà ở lâu dài.
TS Nguyễn Trí Hiếu chia sẻ bí quyết vay vốn mua nhà hiệu quả và an toàn nhất cho người trẻ. Thứ nhất, theo ông Hiếu, giới hạn tỷ lệ vay tối đa là 80% giá trị căn nhà. Ông Hiếu khuyên chỉ vay trong khoảng này giúp giữ đòn bẩy ở mức an toàn, giảm thiểu rủi ro khi thị trường hay lãi suất biến động.
Thứ hai, đảm bảo tổng số tiền trả nợ hàng tháng (gốc + lãi) không vượt quá 50% thu nhập ròng. Đây là tỷ lệ Debt to Income (Tiền trả nợ ngân hàng hàng tháng trên thu nhập hàng tháng). Ngưỡng này ở mức 50% được nhiều tổ chức tài chính quốc tế chấp nhận, đồng thời người vay vẫn có dư địa chi tiêu cho nhu cầu thiết yếu.
Thứ ba, ưu tiên gói vay lãi suất cố định càng lâu càng tốt. Người trẻ vay với lãi suất cố định ít nhất 3–5 năm đầu hoặc dài hơn giúp hoạch định dòng tiền ổn định, tránh rủi ro lãi suất tăng đột biến về sau.
Thứ tư, dự phòng quỹ khẩn cấp tương đương 6–12 tháng thanh toán nợ phòng trường hợp khi có biến cố như mất việc hay thu nhập giảm, quỹ này giúp bạn duy trì nghĩa vụ trả nợ mà không phải bán tài sản.
Thứ năm, cần tính toán kỹ khả năng trả nợ trước khi quyết định: lập bảng cân đối thu chi, mô phỏng các kịch bản thu nhập và lãi suất, tránh tâm lý FOMO dẫn đến vay vượt khả năng.
Thứ sáu, ông Hiếu nhấn mạnh: “Việc sử dụng đòn bẩy tài chính là con dao hai lưỡi. Nếu không kiểm soát tốt, người vay rất dễ rơi vào vòng xoáy nợ nần, thậm chí phải bán nhà khi thị trường biến động hoặc thu nhập giảm sút.”
Thứ bảy, cần tổ chức ngân sách gia đình theo nguyên tắc 6 lọ tài chính, trong đó có lọ tiết kiệm/đầu tư và phân bổ thu nhập mỗi tháng vào 6 lọ tài chính đó, và chỉ chi tiêu và đầu tư mỗi tháng trong phạm vi mỗi lọ tài chính đó.
Theo TS Hiếu, một số mô hình quốc tế được ông đưa ra làm ví dụ đáng học hỏi: Tại Singapore, người dân được sử dụng một phần quỹ hưu trí để thanh toán nhà; Indonesia hỗ trợ lãi suất cố định 5% trong 20 năm và cấp khoản trợ giúp ban đầu cho người thu nhập thấp; Thái Lan có gói “Happy Home” với lãi suất 3% trong 5 năm đầu và hạn mức vay lớn.
Tại Việt Nam, TS. Hiếu cho rằng có thể thiết kế những gói tín dụng với lãi suất ưu đãi cố định trong 3-5 năm đầu, ân hạn gốc lên tới 12-18 tháng. Các chủ đầu tư có thể triển khai phương án “gửi tiền trước - mua sau”, hoặc thanh toán từng đợt nhỏ kéo dài đến 24 tháng.
Đặc biệt, ngân hàng và chủ đầu tư nên ký hợp tác chiến lược từ đầu dự án, đồng bộ hóa tiến độ xây dựng – tài chính – pháp lý và xây dựng các gói vay–gói thanh toán “combo” riêng cho từng dự án. Việc sử dụng nền tảng số chung giữa hai bên cũng giúp rút ngắn thời gian duyệt vay, tăng minh bạch và hiệu quả.
“Có những dự án mà ngân hàng tham gia từ khâu quy hoạch, bảo lãnh tiến độ và cấp tín dụng cho khách mua, giúp thị trường vận hành trơn tru hơn rất nhiều,” ông dẫn chứng.
Cũng chia sẻ về giá bất động sản trong thời gian tới, TS khẳng định: Không kỳ vọng giá giảm, giá sẽ tiếp tục tăng do chi phí đầu vào tăng.