Nhà giá rẻ đếm trên đầu ngón tay
Theo khảo sát thực tế thị trường, cuối quý 3 và đầu quý 4 năm 2017, thị trường nhà ở TP.HCM đón nhận nguồn cung từ một vài khu căn hộ bình dân, như EHomeS (Công ty Nam Long), CitiEsto (Kiến Á Group), Avila 2 (Công ty Thái Bảo), nhưng khá ít ỏi so với nhu cầu về nhà ở với giá vừa phải của người dân.
| Thị trường đang khan hiếm căn hộ giá rẻ. Ảnh: N.Vũ |
Điều đáng nói, căn hộ giá trên dưới 1 tỷ đồng từng là phân khúc chủ lực về nguồn cung trên thị trường TP.HCM. Tuy nhiên, khoảng hơn một năm trở lại đây, việc tìm mua căn hộ có mức giá này ngày càng khó với người có nhu cầu an cư.
Bước qua năm 2018, nguồn hàng căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng càng trở nên khan hiếm, ghi nhận của phóng viên tại khu vực Bình Tân, chỉ duy nhất một dự án nhà ở xã hội do Sàn giao dịch bất động sản Phú Hoàng Land phân phối có mức giá trên dưới 1 tỷ đồng.
Ngoài ra, trao đổi với phóng viên Báo Người Tiêu Dùng, ông Nguyễn Nam Hiền, Phó Tổng giám đốc Hung Thinh Corp, kiêm Tổng Giám đốc Hung Thinh Land, cho biết phân khúc nhà ở vừa túi tiền không những đã đem lại thành công cho Hưng Thịnh mà còn định vị thương hiệu Hưng Thịnh trên thị trường và trong lòng khách hàng. Đây vẫn sẽ là phân khúc chủ lực trong các kế hoạch kinh doanh năm 2018 của công ty.
“Chúng tôi nhận thấy nhu cầu nhà ở thực của người dân rất lớn, đặc biệt là các gia đình trẻ hoặc người dân tỉnh có mong muốn sở hữu nhà ở TP.HCM. Hưng Thịnh đã chuẩn bị các quỹ đất phù hợp với phân khúc này. Cùng với đó, chúng tôi có những công ty thành viên về xây dựng, thiết kế… hỗ trợ cho sản phẩm của công ty có giá cạnh tranh nhất”.
Theo kế hoạch, Hưng Thịnh sẽ ra mắt dự án Saigon Riverside Complex (Q.7) cung cấp hơn 4.000 căn hộ tầm trung ra thị trường trong năm 2018.
Trong khi đó, các chủ đầu tư lớn có tên tuổi và hình ảnh gắn liền với phân khúc nhà ở giá rẻ như Đức Khải, Tecco, Đất Xanh… đều đang ấp ủ kế hoạch mà chưa cho thấy động thái ra mắt loại hình căn hộ này để phục vụ người tiêu dùng trong năm 2018.
Mặt bằng giá căn hộ đã thay đổi
Trước sự khan hiếm của phân khúc nhà giá rẻ, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đã khuyến nghị các doanh nghiệp cần quan tâm phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ), có giá bán vừa túi tiền (khoảng trên dưới 1 tỷ đồng/căn) đang là phân khúc chủ đạo của thị trường, có tính thanh khoản cao và bền vững.
Tuy vậy, khó khăn của phân khúc căn hộ giá rẻ nằm ở chỗ biên lợi nhuận của phân khúc này hiện rất thấp, dao động từ 8 – 12%, trong khi phân khúc cao cấp có thể từ 30 – 40%. Trong thế cạnh tranh hiện nay, vấn đề của chủ đầu tư là làm sao chung cư được thiết kế tối ưu, có nhà thầu tốt để tiết kiệm chi phí xây dựng.
| Một dự án tại Bình Tân là dự án hiếm hoi có mức giá trên dưới 1 tỷ đồng. Ảnh: PHL |
Ngoài ra, đối với việc phát triển quỹ đất cho dòng căn hộ bình dân, chi phí phần đất hiện chiếm khá lớn, nếu vượt quá 20% thì khó có thể thu lời. Thêm nữa, chiều cao chung cư nhà bình dân phải từ 24 – 28 tầng, dưới mức này khó đảm bảo hiệu quả đầu tư.
Ngoài ra, hiện mặt bằng giá căn hộ tại TP.HCM đã có nhiều thay đổi, khoảng hai năm trước đây, căn hộ giá rẻ được ngầm hiểu là mức giá dưới 1 tỷ đồng/căn, thì nay đã thay bằng mức giá tầm trên dưới 1,5 tỷ đồng.
Lý giải về điều này, ông Nguyễn Tấn Hoàng, Giám đốc Phú Hoàng Land, cho rằng có nhiều nguyên nhân, song nguyên nhân chủ yếu đến từ việc nhiều chủ đầu tư tranh thủ lúc thị trường tốt để bung hàng giá cao, tối ưu lợi nhuận, nên hàng giá rẻ sẽ ít. Ngoài ra, lúc thị trường tăng trưởng tốt, các chủ đầu tư kỳ vọng về lợi nhuận cao hơn, nên mức giá bán ra sẽ cao hơn thời điểm thị trường trầm lắng.
Trong khi đó, nhà nghiên cứu thị trường Trần Minh Quang phân tích giá nhà tại TP.HCM khó giảm vì 5 nguyên nhân. Thứ nhất, do đất đai là tài nguyên hữu hạn, chỉ có bớt chứ không sinh thêm, tại TP.HCM quỹ đất ngày càng hạn hẹp. Thứ 2, vật liệu xây dựng cũng là tài nguyên hữu hạn, càng ngày càng ít đi do khai thác đẩy mức giá thành vật liệu xây dựng lên cao, áp lực lên giá nhà. Thứ 3, thuế nhà đất ngày càng tăng, thủ tục và ràng buộc ngày càng nhiều, tăng chi phí đầu tư. Thứ 4, bình quân mỗi năm TP.HCM đón thêm 233.000 người, trong 5 năm sẽ hơn 1,1 triệu người, nhu cầu về nhà ở luôn tăng rất cao. Thứ 5, cải tạo, chỉnh trang đô thị, giải tỏa… đẩy lượng lớn dân thiếu nhà, có nhu cầu mua mới.
Nguyên Vũ