Tham vọng với bất động sản công nghiệp
Mới đây, Đất Xanh lên kế hoạch tái cấu trúc tập đoàn, trong đó chú trọng phát triển mảng bất động sản công nghiệp (KCN). Đáng chú ý, công ty không giấu tham vọng sẽ phát triển từ một đến vài ngàn ha các dự án KCN ngay trong năm 2019. Theo thông tin từ cuộc họp thường niên năm nay, công ty đang chuẩn bị các quỹ đất và đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý nhưng chưa tiện công bố vị trí cũng như tên dự án.
Không thể phủ nhận sức nóng của xu hướng đầu tư vào KCN. Theo Công ty Nghiên cứu Thị trường JLL Việt Nam, KCN và dịch vụ hậu cần là phân khúc được ưu tiên đầu tư trong năm 2019. Lĩnh vực này thu hút sự quan tâm nhờ vào nguồn vốn FDI mạnh đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc... Xu hướng chuyển hoạt động ra khỏi Trung Quốc cũng sẽ tạo thuận lợi cho thị trường KCN. “Nhất là tác động tích cực từ các hiệp định thương mại với châu Âu, Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP)” - ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam nhận xét.
Các KCN phía Nam tập trung chủ yếu ở TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai. Tuy nhiên, đất để làm KCN ở các khu vực này còn rất ít. Tức là nếu doanh nghiệp muốn đầu tư mới, phải dạt ra vùng ven hoặc sang tỉnh khác. Đại diện Tổng Công ty Tín Nghĩa - đơn vị sở hữu hàng chục ngàn ha KCN đang hoạt động ở Đồng Nai - cho biết, hầu như đất ở khu vực trung tâm không còn. Nếu đầu tư dự án mới, phải tìm đất ở những nơi xa trung tâm hoặc gần đồi núi. Tuy nhiên điều dễ nhận thấy, những nơi xa không bảo đảm về giao thông và hạ tầng, chưa chắc sẽ thu hút hiệu quả khách thuê.
Về xu hướng phát triển của KCN, tỉnh Bình Dương từng cảnh báo, nếu nhà đầu tư xin dự án xong rồi găm giữ để sang nhượng kiếm lời, sẽ ảnh hưởng lớn đến quy hoạch chung của địa phương.
| Các KCN phía Nam tập trung chủ yếu ở TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai. |
Eo hẹp nguồn tiền
Do đầu tư nhiều dự án, nên tình hình tài chính của Đất Xanh không mấy dư dả. Lưu chuyển dòng tiền âm là chuyện tiếp diễn trong vài năm qua. Hiện công ty đang đầu tư trực tiếp đến 17 dự án và hợp tác đầu tư tại 30 dự án khác. Hầu hết các dự án đang đầu tư đều chưa hoàn thiện về mặt pháp lý.
Để chuẩn bị nguồn tài chính, công ty nhiều lần tăng vốn và phát hành cổ phiếu cho cổ đông, cũng như phát hành trái phiếu. Mặc dù các đợt phát hành trái phiếu cho các tổ chức tài chính trong và ngoài nước thành công và thu về hàng ngàn tỷ đồng nhưng vẫn chưa thấm vào đâu so với nhu cầu đầu tư của tập đoàn này.
Hệ quả của sự mất cân đối này là dư nợ của công ty liên tục tăng. Đến cuối năm 2018, khoản ký quỹ cho các hợp đồng tiếp thị và phân phối bất động sản tăng 70% lên 3.050 tỷ đồng. Các khoản trả trước cho bên thứ ba tăng gấp 3 lần lên gần 750 tỷ đồng và các khoản phải thu ngắn hạn khách hàng tăng 72% lên 1.243 tỷ đồng.
Đồng thời, các khoản đầu tư dở dang vào hàng loạt dự án cũng khiến tồn kho của Đất Xanh tăng thêm 1.000 tỷ đồng trong năm 2018. Những nguyên nhân này khiến dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của công ty thâm hụt 3 năm liên tiếp. Trong quý 1/2019, dù dòng tiền từ hoạt động kinh doanh có dương, nhưng lưu chuyển tiền cả quý vẫn bị âm hơn 130 tỷ đồng.
Với tình hình này, tham vọng phát triển hàng ngàn ha KCN ngay trong năm 2019 sẽ khiến chuyện tiền nong trở nên căng thẳng hơn bao giờ hết với ban lãnh đạo Đất Xanh.
| Dự án Opal Boulevard ở Bình Dương của Đất Xanh dính nghi án chưa đủ điều kiện kinh doanh nhưng đã rầm rộ rao bán. |
Nhiều dự án tai tiếng
Khởi đầu là một công ty môi giới bất động sản, trong những năm gần đây, Đất Xanh chuyển hướng thành nhà phát triển dự án bên cạnh lĩnh vực dịch vụ bất động sản và xây dựng. Tuy nhiên, những rào cản trong việc huy động vốn đã phần nào ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh cũng như tốc độ phát triển của tập đoàn này.
Chẳng hạn, trong năm 2018, vấn đề pháp lý của các dự án bất động sản khiến Đất Xanh chỉ hoàn thành mục tiêu bán 18.000 căn hộ, thấp hơn kế hoạch 30% và giảm so với năm trước đó 18%. Trong năm 2019, công ty đặt kế hoạch cũng khá thận trọng với doanh thu 5.000 tỷ đồng (tăng 7%) và lãi ròng 1.200 tỷ đồng tăng (2%).
Trong một năm qua, công ty liên tục dính nhiều tai tiếng ở các dự án khiến khách hàng bức xúc. Như trong năm 2018, nhiều khách hàng cho biết đã bỏ ra 200-250 triệu đồng mua “phiếu giữ chỗ” ở dự án Gem Riverside, nhưng sau 2 năm, Đất Xanh vẫn chưa đả động gì. Tương tự, khách hàng mua đất nền tại dự án Gold Hill tại Đồng Nai của công ty nhưng không được cấp sổ đỏ sau nhiều năm. Mới đây, dự án Opal Boulevard ở Bình Dương lại dính nghi án chưa đủ điều kiện kinh doanh nhưng đã rầm rộ rao bán.
Hoàng Yến