Ngày 1/4/2021, Chính phủ ban hành Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về phát triển và quản lý NƠXH.
Theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP, “Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất (bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) và hình thức xây dựng - kinh doanh - chuyển giao (BOT) tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng NƠXH”.
Nghị định 100/2015/NĐ-CP cũng quy định: (i) “Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị đó có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng NƠXH trên quỹ đất 20%; (ii) “Nhà nước thu hồi quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng NƠXH bằng nguồn vốn ngân sách”; (iii) “Chuyển giao quỹ đất này cho UBND cấp tỉnh nơi có dự án”.
Đặc biệt, nếu dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha thì: (i) “Chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH”; (ii) “Chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm NƠXH”; (iii) Nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng NƠXH trên phạm vi địa bàn”.
Tuy nhiên, sau hơn 5 năm triển khai thực hiện Nghị định 100/2015/NĐ-CP, việc dành quỹ đất 20% xây dựng NƠXH vẫn chỉ là con số 0. Nguyên nhân được cho là do bất cập trong quy định đấu thầu, đấu giá quỹ đất 20% mà chủ đầu tư dự án giao lại cho Nhà nước khi muốn phát triển NƠXH nên không thực hiện được hay sử dụng ngân sách để đầu tư thì xây dựng NƠXH không phải là ưu tiên hàng đầu ở nhiều địa phương,...
Theo quy định, đối với dự án trên 10ha, nếu chủ đầu tư không muốn làm NƠXH, có thể báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận nên trên thực tế, tuyệt đại đa số dự án nhà ở thương mại có quy mô trên 10ha đều không dành quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH trong khu vực dự án mà lựa chọn phương thức hoán đổi quỹ nhà ở dự án khác hoặc được quy đổi bằng tiền.
Do đó, hầu hết các dự án nhà ở, khu đô thị đều chọn hình thức nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước do chủ đầu tư không muốn xây dựng NƠXH và nhà ở thương mại cùng một khu, vừa giảm hiệu quả đầu tư, giảm giá trị nhà ở thương mại, vừa khó khăn trong việc cung cấp các dịch vụ, tiện ích, đồng thời có thể tạo ra hiệu ứng xã hội và tâm lý xung đột ngay trong nội bộ khu đô thị.
Ngoài ra, không ít chủ đầu tư còn lách luật bằng cách chia nhỏ dự án lớn thành dự án dưới 10ha để tránh việc phải dành quỹ đất xây dựng NƠXH. Trong khi đó, việc thu và quản lý, sử dụng nguồn tiền thu được từ hình thức nộp bằng tiền cũng còn nhiều tồn tại do hầu hết các địa phương cũng đều lựa chọn phương án nộp bằng tiền nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương song lại không sử dụng khoản tiền này để đầu tư phát triển NƠXH theo quy định,...
Như vậy, quy định dành 20% quỹ đất để xây dựng NƠXH chỉ tồn tại trên giấy và thực tế chủ đầu tư phải mất thêm một khoản tương đương giá trị 20% quỹ đất của dự án nhưng người thực trả chính là người mua nhà ở thương mại.
Theo TS Vũ Đình Ánh, để có quỹ đất cho NƠXH, cần siết chặt trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư thông qua quy định: (i) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng NƠXHi; (ii) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5ha tại các đô thị loại II và loại III thì chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20% và có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai; (iii) Trường hợp thuộc diện phải bố trí quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH theo quy định, nhưng do có sự thay đổi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của địa phương dẫn đến việc bố trí quỹ đất 20% không còn phù hợp thì UBND cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận.
Cũng theo TS Ánh, nội dung sửa đổi tại Nghị định 49/2021/NĐ-CP chắc chắn không giải quyết được vấn đề là có quỹ đất 20% xây dựng NƠXH như mong muốn của các nhà hoạch định chính sách. Đến lượt mình, chủ đầu tư có thể gặp vướng mắc trong xây dựng NƠXH trong khi Nhà nước và người dân đều chịu thiệt, đối tượng hưởng chính sách NƠXH cũng không phải là ngoại lệ do:
Thứ nhất, quỹ đất xây dựng NƠXH không thể lẫn lộn với quỹ đất xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị do đối tượng sử dụng đất hoàn toàn khác nhau. Một bên là những đối tượng xã hội có thu nhập thấp, khả năng thanh toán cho cả những nhu cầu cơ bản cũng hạn chế, chứ đừng nói tới nhu cầu sở hữu một căn hộ hay thậm chí đi thuê căn hộ cũng khó khăn. Một bên là những đối tượng có thu nhập từ trung bình cao trở lên, có khả năng thanh toán cho mọi nhu cầu cơ bản với yêu cầu ngày càng cao hơn. Đối với nhóm này, việc sở hữu một căn hộ, thậm chí một vài căn hộ là đơn giản, vừa để ở vừa cho thuê lại.
Theo đó, quỹ đất xây dựng NƠXH phải có đặc điểm có giá trị thấp nhất có thể, thậm chí không phải nộp tiền sử dụng đất và chênh lệch giá đất thực tế trước và sau khi thực hiện dự án NƠXH cũng thấp nhất để hạn chế biến tướng dự án NƠXH thành nhà ở thương mại hoặc sai đối tượng sử dụng. Ngoài ra, quỹ đất xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có đặc điểm khác hoàn toàn quỹ đất xây dựng NƠXH.
Thứ hai, thực chất chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã chuyển toàn bộ gánh nặng thực hiện nghĩa vụ quỹ đất 20% (chủ yếu bằng tiền) sang người mua cuối cùng thông qua giá bán nhà ở thương mại ở mức cao. Thực chất, đối với mỗi dự án nhà ở thương mại có tới 4 mức giá quyền sử dụng đất chứ không phải chỉ 2 mức giá, đó là giá khi giao quyền sử dụng đất, giá trước khi thực hiện dự án theo quy hoạch, giá sau khi xây dựng xong cơ sở hạ tầng và giá sau khi dự án hoàn thành và mở bán.
Mỗi mức giá sau đều cao hơn mức giá trước, thậm chí gấp nhiều lần trong khi Nhà nước chỉ được hưởng lợi ở mức giá thấp nhất còn người mua nhà ở thương mại phải chịu mức giá cao nhất. Ngay cả khi nếu thực hiện dự án NƠXH có lợi nhuận đáng kể thì chủ đầu tư cũng ngần ngại do những quy định về giá bán và đối tượng được mua NƠXH.
Cuối cùng, xây dựng và cung cấp NƠXH là trách nhiệm của Nhà nước, không phải trách nhiệm của chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, khu đô thị nên việc quy định dành 20% quỹ đất dự án để xây dựng NƠXH, dù là đất, là tiền hay là nhà (như quy định tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP) thì đều vô lý.
Căn cứ buộc chủ đầu tư nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội dường như vì cho rằng chủ đầu tư thu lợi quá lớn từ thực hiện dự án nên phải chia sẻ bớt lợi nhuận để Nhà nước có nguồn lực thực hiện chính sách NƠXH. Nhưng thực tế, chủ đầu tư sẽ phải tính toán để có lãi khi triển khai một dự án bằng lợi nhuận từ cơ chế 4 giá đất nêu trên trong khi hầu như không có nguồn lực (cả đất và tiền) để triển khai chính sách NƠXH.
Nếu Nhà nước thu được lợi nhuận từ cơ chế 4 giá đất và sử dụng nguồn lực đó để xây dựng NƠXH với giá rẻ nhất có thể mà vẫn đảm bảo tỷ lệ lợi nhuận bình quân hợp lý đủ sức hấp dẫn ngay cả với các chủ đầu tư nhà ở thương mại hiện nay thì sẽ công bằng, hợp lý và khả thi hơn.