Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), áp lực lạm phát quay trở lại cùng xu hướng điều hành thận trọng của các ngân hàng trung ương lớn trên thế giới khiến dư địa duy trì lãi suất thấp bị thu hẹp. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản lĩnh vực phụ thuộc lớn vào tín dụng đang đối mặt với “phép thử” lớn cho quá trình phục hồi và phát triển.
Khi lãi suất tăng, tác động đầu tiên và rõ nét nhất chính là sự suy giảm thanh khoản trên thị trường. Người mua nhà, đặc biệt là nhóm sử dụng vốn vay, sẽ cân nhắc lại kế hoạch tài chính. Các nhà đầu tư cũng trở nên thận trọng hơn, bởi khả năng sinh lời kỳ vọng khó bù đắp được chi phí vốn tăng.
Doanh nghiệp phát triển dự án vì thế phải đối mặt với “rủi ro kép” chi phí tài chính gia tăng trong khi sức cầu suy giảm, khiến dòng tiền quay vòng chậm và nguồn cung mới bị thu hẹp.
Với đặc thù sử dụng đòn bẩy nợ vay lớn, bất động sản là kênh đầu tư chịu ảnh hưởng trực tiếp và sâu sắc nhất từ biến động lãi suất. Thực tế, giai đoạn 2011–2013, khi lãi suất cho vay vượt ngưỡng 18–20%/năm, thị trường từng “đóng băng” kéo dài, giá nhà đất ở nhiều khu vực giảm 30–40%, nhiều nhà đầu tư buộc phải bán tháo tài sản để cắt lỗ.
Một phần nguyên nhân đến từ tâm lý đầu tư dựa vào vốn vay ngắn hạn, trong khi chu kỳ đầu tư dự án lại dài. Khi chi phí vốn tăng đột ngột, dòng tiền dễ bị đứt gãy, kéo theo rủi ro mất thanh khoản gần như không thể tránh khỏi.
Theo VARS, trong vài năm gần đây, để kích cầu thị trường, nhiều chủ đầu tư và ngân hàng thương mại tung ra các gói vay ưu đãi lãi suất chỉ từ 5,5%/năm, thậm chí miễn lãi và ân hạn nợ gốc tới 3–5 năm. Chính sách này giúp người dân dễ dàng tiếp cận vốn rẻ để sở hữu nhà ở.
Tuy nhiên, giai đoạn ưu đãi chỉ mang tính tạm thời. Khi bước sang thời kỳ lãi suất thả nổi, nếu mặt bằng lãi suất chung tăng, áp lực trả nợ đối với người vay sẽ gia tăng mạnh. Không ít khách hàng rơi vào cảnh “chưa trả được vốn nào, nhưng lãi đã tăng gấp đôi”. Khi thanh khoản thị trường giảm, việc bán lại sản phẩm để cắt lỗ trở nên khó khăn, kéo theo nguy cơ nợ xấu quay trở lại hệ thống tín dụng.
Mặt bằng lãi suất cao kéo dài còn có thể làm suy yếu khả năng mở rộng quỹ đất và khởi công dự án mới. Trong giai đoạn thị trường trầm lắng, các ngân hàng thường có xu hướng tăng lãi suất để kiểm soát rủi ro tín dụng. Khi đó, nhiều doanh nghiệp lựa chọn “án binh bất động” thay vì mở rộng đầu tư nhằm hạn chế thua lỗ. Hệ quả là nguồn cung nhà ở có thể sụt giảm trong trung hạn, ảnh hưởng đến cân bằng cung cầu của thị trường.
Trong bối cảnh này, VARS khuyến nghị người dân không nên vay quá 50% giá trị tài sản để tránh rủi ro khi lãi suất tăng. Đồng thời, nên chọn chủ đầu tư uy tín, dự án có pháp lý minh bạch, tránh tình trạng mất cả tiền lẫn tài sản khi dự án bị chậm tiến độ hoặc không thể bàn giao.
Chia sẻ mới đây TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia tài chính ngân hàng cho biết, đòn bẩy tài chính là công cụ hỗ trợ hiệu quả, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không được sử dụng đúng cách.
Ông đưa ra 5 nguyên tắc “vàng” giúp người dân tránh rơi vào vòng xoáy nợ nần: Chỉ vay tối đa 80% giá trị căn nhà. Đảm bảo tiền trả nợ hàng tháng không vượt quá 50% thu nhập ròng. Ưu tiên gói vay lãi suất cố định càng dài càng tốt (ít nhất 3–5 năm đầu).
Dự phòng quỹ khẩn cấp bằng 6–12 tháng tiền trả nợ. Tính toán kỹ khả năng trả nợ, tránh vay theo cảm xúc hay tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội).
Ông Hiếu ví von: “Đòn bẩy tài chính là con dao hai lưỡi. Nếu sử dụng đúng, nó giúp bạn mua được nhà sớm hơn. Nhưng nếu lạm dụng, bạn có thể mất cả nhà lẫn tương lai tài chính.”
Việc tổ chức chi tiêu khoa học theo nguyên tắc 6 lọ tài chính trong đó có lọ tiết kiệm, đầu tư và chi tiêu cũng là cách hiệu quả giúp kiểm soát dòng tiền cá nhân khi sử dụng vốn vay mua nhà.
Theo TS. Hiếu, để người trẻ Việt Nam không bị “gạt ra ngoài” giấc mơ an cư, cần một hệ sinh thái đồng bộ: từ chính sách vĩ mô minh bạch, đến các sản phẩm vay thanh toán thông minh, và cuối cùng là sự chủ động tính toán, lập kế hoạch tài chính cá nhân.