Thị trường tiềm ẩn nhiều nguy cơ?
Chia sẻ tại Ngày hội Môi giới bất động sản Việt Nam 2025, TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cho rằng, rất nhiều khu đô thị hoành tráng, hoa lệ, nhưng “hoa” dành cho người giàu, còn “lệ” dành cho người nghèo.
“Người nghèo nhìn vào các khu đô thị mà chảy nước mắt. Giá bất động sản tăng vượt quá sức tưởng tượng, khiến họ vô vọng về khả năng tiếp cận nhà ở", ông Nghĩa nhận định và chỉ ra hệ luỵ nghiêm trọng của thực trạng này đối với sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản và cả nền kinh tế.
Theo ông, quan hệ cung - cầu của thị trường bất động sản khác các thị trường hàng hóa bình thường. Khi giá tăng cao, người mua không có cơ hội để sở hữu nhà ở. Điều này khiến cung - cầu đi song song, không gặp nhau.
“Bong bóng” bất động sản có thể đã xuất hiện từ năm 2023 và kéo dài đến nay. Nếu không có giải pháp tháo gỡ, xử lý kịp thời, "bong bóng" sẽ nổ. Khi đó, không có ai mua, cũng không ai bán, nguy cơ đổ vỡ thị trường bất động sản là rất lớn.
Nguy hiểm hơn, điều này có thế sẽ ảnh hưởng đến cả hệ thống ngân hàng, dẫn đến nguy cơ sụp đổ thực sự, do 70% tài sản thế chấp tại các ngân hàng hiện nay là bất động sản”, ông Nghĩa cảnh báo.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, giá bất động sản đang tăng rất cao.
"Năm 2023, khi thị trường bất động sản bước đầu hồi phục, thị trường bắt đầu có hàng, nhưng nhiều nhân viên môi giới rất khó khăn vì sản phẩm giá cao, khó bán. Thực trạng này tiếp diễn sẽ ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản", ông chia sẻ.
Giảm giá bất động sản bằng cách nào?
Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với nhiều thách thức như thanh khoản yếu, giá bán neo cao và sức mua suy giảm, câu hỏi "làm sao để giảm giá bất động sản?" trở thành tâm điểm được nhiều chuyên gia và nhà hoạch định chính sách quan tâm. Giảm giá bất động sản không chỉ giúp thị trường trở nên minh bạch, bền vững hơn mà còn góp phần hiện thực hóa giấc mơ an cư của hàng triệu người dân, đặc biệt là người thu nhập trung bình và thấp.
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng: “Giá bất động sản hiện nay đang bị đội lên do chi phí đầu vào quá lớn, bao gồm chi phí đất đai, chi phí pháp lý, chi phí tài chính và lãi vay ngân hàng. Muốn giảm giá bán, cần phải bắt đầu từ việc cắt giảm những chi phí này”.
Trong đó, giá đất là yếu tố ảnh hưởng lớn nhất. Quỹ đất tại các đô thị lớn đang ngày càng khan hiếm, trong khi chi phí giải phóng mặt bằng, đấu giá đất lại quá cao, đẩy giá đầu vào lên mức phi thực tế. Ngoài ra, thời gian làm thủ tục pháp lý kéo dài khiến chi phí tài chính và chi phí cơ hội tăng mạnh. Giải pháp đặt ra là cần cải cách thủ tục hành chính, đẩy nhanh quy trình phê duyệt dự án và xem xét lại cách xác định giá đất theo hướng tiệm cận với giá thị trường nhưng có kiểm soát.
Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), một trong những nguyên nhân khiến giá nhà cao là do thị trường bị lệch pha cung – cầu. Trong khi nhu cầu thực tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, thì nguồn cung chủ yếu lại đến từ các dự án cao cấp, giá từ vài tỷ đồng trở lên.
Để giảm giá bất động sản, doanh nghiệp cần chuyển hướng phát triển những dự án phù hợp với nhu cầu thực tế, giảm diện tích căn hộ, thiết kế tối ưu công năng và sử dụng vật liệu, công nghệ xây dựng hiện đại nhằm tiết kiệm chi phí. Ông Châu nhận định: “Muốn kéo mặt bằng giá xuống thì phải điều tiết lại cơ cấu sản phẩm. Cần có thêm nhiều dự án căn hộ dưới 2 tỷ đồng với diện tích 45–60 m² để đáp ứng khả năng chi trả của đại đa số người dân đô thị”.
Bên cạnh nỗ lực từ phía doanh nghiệp, vai trò điều tiết của Nhà nước cũng rất quan trọng. Chính sách tín dụng linh hoạt, hỗ trợ vay mua nhà, ưu đãi cho nhà ở xã hội… sẽ giúp kích cầu và tạo động lực để phát triển phân khúc giá hợp lý.
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng: “Nhà nước cần tham gia nhiều hơn vào việc bình ổn thị trường, thông qua việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất hợp lý và cung cấp hạ tầng kết nối vùng ven để giãn dân ra khỏi khu trung tâm, từ đó giảm áp lực giá”.
Ngoài ra, việc minh bạch hóa thông tin thị trường, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và giao dịch bất động sản sẽ giúp ngăn chặn tình trạng đầu cơ, thổi giá – vốn là nguyên nhân khiến giá nhà bị “ảo” và không phản ánh đúng giá trị thực.