Giải bài toán nguồn cung cho người mua nhà
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang từng bước phục hồi sau giai đoạn trầm lắng, một trong những vấn đề then chốt được các chuyên gia và nhà hoạch định chính sách đặc biệt quan tâm là giải quyết bài toán nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền phục vụ nhu cầu thật của đại bộ phận người dân. Đây không chỉ là câu chuyện về phát triển đô thị mà còn là một phần quan trọng trong chiến lược đảm bảo an sinh xã hội bền vững.
Thực tế vài năm qua cho thấy, nguồn cung nhà ở trên thị trường liên tục sụt giảm, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội và nhà ở thương mại trung cấp. Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, trong nửa đầu năm 2025, lượng dự án nhà ở mới được phê duyệt và triển khai vẫn ở mức thấp, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Bình Dương…
Chuyên gia kinh tế – TS. Đinh Thế Hiển nhận định: “Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng khan hiếm nguồn cung hiện nay là do những vướng mắc trong thủ tục pháp lý, quy hoạch, cũng như những rào cản trong việc tiếp cận vốn tín dụng của doanh nghiệp bất động sản. Điều này khiến nhiều dự án phải tạm dừng hoặc không thể triển khai đúng tiến độ, đặc biệt là các dự án nhà ở phục vụ nhu cầu thực.”
Cùng với đó, trong giai đoạn thị trường gặp khó khăn, nhiều doanh nghiệp buộc phải tập trung vào phân khúc cao cấp để tối ưu lợi nhuận, bỏ qua phân khúc nhà ở trung bình – vốn có nhu cầu thực rất lớn. Hệ quả là thị trường mất cân đối, người có nhu cầu thật khó tiếp cận nhà ở phù hợp.
Theo các chuyên gia đánh giá, hướng đi bền vững để giải bài toán nguồn cung chính là mở rộng phát triển nhà ở tại các đô thị vệ tinh, nơi có quỹ đất lớn, chi phí rẻ hơn, dễ dàng quy hoạch đồng bộ. Tuy nhiên, để thực hiện được điều này, hệ thống hạ tầng giao thông kết nối và dịch vụ xã hội (trường học, bệnh viện, thương mại...) cần được đầu tư đi trước.
TS. Võ Trí Thành – nguyên nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh nhấn mạnh: “Chúng ta không thể chỉ chăm chăm phát triển dự án ở trung tâm mà phải nhìn rộng ra toàn vùng. Khi kết nối giao thông đủ tốt, người dân sẽ chấp nhận sống xa trung tâm hơn, tạo điều kiện để phát triển các khu đô thị mới với giá nhà hợp lý hơn.”
Giá nhà không phản ánh đúng giá trị thực?
Nhiều chuyên gia nhận định, giá nhà tại Việt Nam đang không phản ánh đúng giá trị thực – tức là chi phí xây dựng, lợi nhuận hợp lý của nhà đầu tư, cộng với yếu tố vị trí và hạ tầng. Thay vào đó, giá nhà bị tác động bởi kỳ vọng lợi nhuận cao, tâm lý “mua trước – bán sau” của giới đầu cơ và chi phí tài chính lớn do pháp lý kéo dài.
Theo TS Đinh Thế Hiển đánh giá: “Trong nhiều năm, bất động sản được xem là kênh trú ẩn tài sản an toàn, sinh lời cao. Vì vậy, dòng tiền đầu cơ đổ vào mạnh, khiến giá nhà bị đẩy lên vượt quá khả năng chi trả của người dân. Giá trị thật của bất động sản đáng lẽ phải dựa trên nhu cầu ở thật, quy hoạch và mức thu nhập trung bình.”
Thực tế, có những dự án căn hộ được chào bán với giá cao gấp 20-25 lần thu nhập trung bình hàng năm của người dân, vượt xa chuẩn mực “gấp 5-7 lần thu nhập” được xem là hợp lý ở nhiều nước phát triển. Điều này khiến người có nhu cầu thực gần như bị loại khỏi thị trường.
Một trong những nguyên nhân đẩy giá nhà lên cao là chi phí pháp lý, “ẩn phí” trong quá trình phát triển dự án và thời gian cấp phép kéo dài. Các doanh nghiệp thường tính vào giá bán những chi phí không chính thức, rủi ro pháp lý, cũng như vốn vay cao.
Giá nhà cao còn do mất cân đối cung – cầu. Khi nguồn cung bị hạn chế bởi pháp lý, quy hoạch, hay doanh nghiệp chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp, thì những người có nhu cầu thật khó có lựa chọn phù hợp. Do đó, tăng nguồn cung nhà ở thương mại giá hợp lý, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê là một giải pháp thiết thực.
TS. Võ Trí Thành nhận định: “Chỉ khi thị trường có đủ lựa chọn, cạnh tranh lành mạnh, thì giá cả mới được điều tiết về mức hợp lý. Nhà nước cần khuyến khích phát triển nhà ở vừa túi tiền, hỗ trợ thủ tục nhanh gọn cho phân khúc này, đồng thời quy hoạch đô thị vệ tinh để giảm áp lực giá tại khu vực trung tâm.”
Bên cạnh đó, việc kiểm soát tín dụng vào bất động sản, đặc biệt là phân khúc đầu cơ, cũng cần được duy trì để ngăn dòng tiền “thổi giá”. Chính sách thuế sở hữu bất động sản thứ hai, thứ ba cũng là một biện pháp được đề xuất để hạn chế đầu cơ tích trữ, qua đó ổn định giá nhà.