Đất nền “gãy sóng”?
Theo dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý II/2025, mặt bằng giá đất nền tại nhiều địa phương đã giảm từ 10 - 20% so với cùng kỳ năm trước, thậm chí có nơi giảm sâu đến 30%. Mức giảm này được ghi nhận phổ biến ở các khu vực từng thu hút dòng tiền đầu tư mạnh giai đoạn 2021 - 2022.
Cụ thể, tại một số khu vực của tỉnh Bình Phước, nơi từng có giá chào bán từ 18 - 22 triệu đồng/m2 vào thời kỳ cao điểm, hiện nhiều lô đất đang được rao bán chỉ với mức 12 - 15 triệu đồng/m2, thậm chí thấp hơn nếu người mua thật sự quan tâm và chốt nhanh. Tình trạng tương tự cũng xảy ra ở Bảo Lộc, Lâm Đồng – nơi từng được mệnh danh là “thủ phủ mới” của giới đầu tư phía Nam trong giai đoạn sốt đất, nay nhiều nền đất đã giảm 25 - 30% so với mức đỉnh.
Dữ liệu của kênh Batdongsan cũng cho thấy mức độ quan tâm đất nền tại Hà Nội và các tỉnh phía Bắc có xu hướng giảm tốc sau khi đạt đỉnh vào tháng 3, giảm lần lượt 15% và 5% theo tháng. Một số tỉnh sụt giảm mức độ quan tâm mạnh nhất gồm Hòa Bình (giảm 16%), Vĩnh Phúc (14%), Bắc Giang (11%), Hưng Yên (10%)...
Tại khu vực phía Nam, chỉ sau 3 tháng "làm mưa gió" trên thị trường với mức độ quan tâm tăng vọt 50-60%, vượt mặt các phân khúc khác, đất nền bất ngờ hạ nhiệt vào đầu quý 2/2025 - vốn là thời điểm được dự báo tăng tốc của loại hình này.
Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS nhận định: “Thị trường đất nền tỉnh từng bị đẩy giá quá cao, vượt xa giá trị thực tế. Khi dòng tiền bị siết, nhu cầu đầu cơ giảm, thị trường không còn lực nâng giá. Điều này buộc giá phải điều chỉnh để phù hợp hơn với thực tế”.
Thực tế hiện nay cho thấy thanh khoản thị trường đang ở mức thấp. Dù lượng tin rao bán đất nền trên các nền tảng trực tuyến tăng mạnh nhưng lượng giao dịch thành công lại rất hạn chế. Tâm lý thận trọng bao trùm giới đầu tư, trong khi người có nhu cầu thực cũng dè dặt chờ giá giảm thêm.
Tuy nhiên, không ít chuyên gia cho rằng đợt điều chỉnh này là cần thiết và mang tính “lành mạnh” với thị trường. Ông Trần Khánh Quang – chuyên gia bất động sản – cho rằng: “Sự giảm giá lần này giúp thị trường loại bỏ dần hiện tượng đầu cơ thổi giá. Những khu vực có tiềm năng thực sự, pháp lý rõ ràng và kết nối hạ tầng tốt sẽ sớm được thị trường quan tâm trở lại khi mặt bằng giá ổn định”.
Nhà đầu tư chật vật “thoát hàng”
Không chỉ giá giảm, thanh khoản của thị trường đất nền tỉnh cũng đang ở mức rất thấp. Nhiều nhà đầu tư chật vật rao bán hàng tháng trời mà vẫn không có giao dịch nào được thực hiện. Các nền tảng rao bán bất động sản ghi nhận số lượng tin đăng bán đất nền tại các tỉnh gia tăng mạnh, nhưng lượt tiếp cận và hỏi mua lại giảm sút rõ rệt.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, thị trường đất nền tỉnh đang trong giai đoạn điều chỉnh sau thời kỳ tăng trưởng nóng. "Giá đất nền tại nhiều địa phương đã bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực và hạ tầng khu vực. Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vẫn còn cao và khả năng tiếp cận tín dụng hạn chế, nhà đầu tư có xu hướng tháo chạy, dẫn đến tình trạng bán cắt lỗ lan rộng”, ông Đính nhận định.
Thực tế, không ít nhà đầu tư F0, “lướt sóng” trong giai đoạn thị trường sôi động 2021 - 2022 nay rơi vào tình trạng mắc kẹt. Nhiều người đã vay ngân hàng với tỷ lệ cao, nay lãi suất dồn dập khiến họ buộc phải bán tháo để giảm áp lực tài chính. Trong khi đó, các nhà đầu tư có dòng tiền mạnh hơn cũng đang dè chừng, chưa mặn mà quay lại thị trường khi triển vọng phục hồi chưa rõ ràng.
Dù thị trường đang trong xu hướng giảm giá, một số chuyên gia cho rằng đây cũng là thời điểm “sàng lọc” lại và tạo cơ hội cho những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn hoặc người mua ở thực.
Ông Trần Khánh Quang – Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa, chia sẻ: “Khi thị trường hạ nhiệt, người mua có nhiều lựa chọn hơn và có thể thương lượng giá tốt. Những nền đất có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt, hạ tầng kết nối ổn sẽ sớm phục hồi giá trị khi thị trường hồi phục. Thị trường hiện nay đang tạo ra mặt bằng giá mới, mang tính thực chất hơn và tránh tình trạng ‘ảo giá’ như trước”.
Tuy nhiên, vị chuyên gia này cũng cảnh báo nhà đầu tư cần thận trọng, tránh lao vào mua theo tin đồn hay quảng cáo thiếu căn cứ. Việc rà soát pháp lý, kiểm tra quy hoạch và đánh giá tiềm năng phát triển của khu vực là yếu tố bắt buộc trước khi quyết định “xuống tiền”.