Giải pháp ngăn “đầu cơ”?
Hiện nay, thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2%. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, quyền thuê đất, thuê mặt nước và các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản.
Nhiều cá nhân khi chuyển nhượng nhà, đất thường kê khai mức giá thấp hơn nhiều so thực tế dẫn đến ngân sách nhà nước thất thu. Vì thế, một số ý kiến cho rằng nên đánh thuế cao hơn khi chuyển nhượng với trường hợp đầu cơ sở hữu ba, bốn bất động sản trong thời gian ngắn.
Tại kỳ họp bất thường lần thứ 5, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị Chính phủ khẩn trương đề xuất các quy định về mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất như yêu cầu tại Nghị quyết số 18 để điều tiết chênh lệch địa tô có được do quy hoạch của Nhà nước.
Quy định này nhằm tránh tình trạng tổ chức, cá nhân thu gom đất, cản trở khả năng tiếp cận đất đai của các nhà đầu tư khác có cùng năng lực, hoặc năng lực tốt hơn để thực hiện các dự án đầu tư do lợi thế thuộc về người đang có quyền sử dụng đất.
Thực tế, đề xuất đánh thuế căn hộ thứ hai trở đi đã được nghiên cứu từ cách đây hàng thập kỷ. Đặc biệt, cuối năm 2009, Dự án Luật Thuế nhà, đất gồm 15 điều đã được Bộ Tài chính đưa ra lấy ý kiến và dự kiến sẽ có thể thông qua tại kỳ họp tháng 5/2010, thế nhưng vì nhiều lý do khác nhau, sắc thuế này sau 15 năm vẫn chỉ là ý tưởng.
Cuối năm 2022, UBND TP.HCM cũng từng có tờ trình gửi Chính phủ, trong đó đề xuất được quyết định chính sách thuế thu bổ sung đối với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất của bất động sản thứ 2 trở lên của người dân.
Mục đích của quy định này là thí điểm chính sách về thuế bất động sản làm cơ sở thực tiễn để xây dựng chính sách chung trong tương lai. Đồng thời tăng nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách địa phương, hạn chế tình trạng đầu cơ bỏ hoang nhà, đất ở trong các dự án như hiện nay.
Dù vẫn có không ít ý kiến băn khoăn trái chiều từ phía dư luận, nhưng quy định đánh thuế với nhà đất thứ hai trở lên nhận được sự đồng thuận cao của nhiều chuyên gia vì phù hợp với thông lệ quốc tế và đúng với diễn biến của thị trường.
Theo giới phân tích, thuế có thể là công cụ để kiềm giá đất tăng phi mã, giảm đầu cơ, ngăn chặn thao túng thị trường, đưa bất động sản về giá trị thực. Chính vì vậy, nhiều nước trên thế giới đã áp dụng thuế này, mức thuế 7% áp dụng với người mua nhà thứ hai và 10% với nhà thứ ba.
“Thuế tài sản là lý do khiến ở Mỹ, EU, Nhật Bản... rất nhiều người giàu nhưng giá đất không tăng nhiều (so thu nhập bình quân). Có người mua cả thị trấn, cả hòn đảo nhưng rồi khai thác không vượt hơn tiền thuế cộng lãi suất vay ngân hàng nên phải bán lại”, Chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển cho hay.
Theo một số chuyên gia, nếu một căn nhà có tỷ suất sinh lời 50%, nhà đầu tư sẽ không ngại đóng thuế 20%. Như ở Hồng Công, Bắc Kinh hay Thượng Hải của Trung Quốc, giá nhà đất cao, bị đánh thuế lũy tiến, nhưng các nhà đầu tư, đầu cơ vẫn rót tiền mạnh.
Giúp ổn định thị trường bất động sản?
Theo nhiều ý kiến đánh giá, việc đánh thuế nhà thứ hai sẽ giúp kiềm chế sự đầu cơ và đầu tư không kiểm soát trong lĩnh vực bất động sản. Trong một số trường hợp, nhà đầu tư mua nhà thứ hai với mục đích đầu cơ hoặc lợi nhuận nhanh chóng hơn là để sử dụng như một nơi ở. Điều này gây ra sự tăng giá không tỷ lệ với nhu cầu thực tế và tạo ra sự bất ổn trên thị trường. Bằng cách đánh thuế nhà thứ hai, Chính phủ có thể tăng chi phí và giảm lợi nhuận của nhà đầu tư, từ đó hạn chế sự đầu cơ và đảm bảo sự ổn định trên thị trường.
Thứ hai, chính sách đánh thuế nhà thứ hai cũng góp phần vào việc kiểm soát việc sở hữu quá nhiều bất động sản của cá nhân và tổ chức. Việc sở hữu quá nhiều bất động sản không chỉ gây ra sự thiếu cân đối giữa cung và cầu, mà còn gây ảnh hưởng tiêu cực đến sự phân bố và sử dụng đất. Bằng cách áp dụng thuế nhà thứ hai, Chính phủ có thể khuyến khích cá nhân và tổ chức giữ lại những tài sản bất động sản cần thiết và hạn chế sự tích lũy không cần thiết. Điều này sẽ tạo điều kiện cho các nhà đầu tư khác tham gia vào thị trường và đảm bảo sự công bằng và cân đối trong việc sở hữu bất động sản.
Thứ ba, việc đánh thuế nhà thứ hai cũng có tác động tích cực đến nguồn thu ngân sách nhà nước. Việc thu thuế từ bất động sản là một nguồn thu quan trọng của ngân sách nhà nước. Bằng cách áp dụng thuế nhà thứ hai, cChính phủ có thể tăng thu ngân sách và sử dụng số tiền này để đầu tư vào các lĩnh vực khác như hạ tầng, giáo dục và y tế. Đồng thời, việc thu thuế cũng có thể tạo ra sự công bằng và phân phốicác nguồn lực của xã hội.
Tuy nhiên, để chính sách đánh thuế nhà thứ hai có thể đạt được hiệu quả, cần có quy định rõ ràng và cân nhắc kỹ lưỡng. Chính phủ cần xem xét mức thuế hợp lý để không gây áp lực quá lớn lên người dân và doanh nghiệp. Ngoài ra, cần thiết lập các cơ chế giám sát và kiểm soát để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong việc thu thuế và sử dụng số tiền thu được.
Ngoài chính sách đánh thuế nhà thứ hai, cần kết hợp với các biện pháp khác nhằm kiểm soát thị trường bất động sản. Điều này có thể bao gồm việc tăng cường quản lý và giám sát các hoạt động môi giới, thúc đẩy phát triển các dự án nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, và tăng cường công tác quản lý đất đai để đảm bảo sự bền vững trong sử dụng đất.
Chia sẻ về vấn đề này, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng, việc áp dụng thuế bất động sản không nên tác động đến nhóm người nghèo mà nên được tập trung vào việc ngăn chặn đầu cơ tích trữ. Ông ủng hộ việc áp thuế cao hơn lên các căn nhà thứ hai và những căn nhà có giá trị cao hơn. Đồng thời, Bộ Tài chính cũng đã đưa ra đề xuất về việc áp thuế lên các biệt thự bỏ hoang sau 3 tháng và đề xuất xử phạt hành chính chủ sở hữu các biệt thự này. Hà Nội cũng đã kiến nghị Chính phủ áp dụng một chính sách thuế cao lũy tiến đối với những người mua nhà từ căn thứ hai trở lên.