Mới đây Văn phòng Chính phủ vừa chuyển tới Bộ Xây dựng văn bản kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất các giải pháp tháo gỡ “ách tắc, vướng mắc” của Nghị định 30/2021/NĐ-CP.
Theo HoREA, Nghị định 30/2021/NĐ-CP Chính phủ về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở, có một số quy định bất cập gây “ách tắc” đối với tất cả các dự án nhà ở thương mại và dự án nhà ở xã hội.
Cụ thể, khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP chỉ xác định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có nhà ở, đã có quyền sử dụng “đất ở” (có 100% đất ở), hoặc đã có “đất ở và các loại đất khác” nhưng lại không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có nhà ở, đối với các trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đã có đất phi nông nghiệp (không phải đất ở).
Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), một số nội dung liên quan đến quy định của Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở hoàn toàn không gây khó khăn hay cản trở doanh nghiệp. Hơn nữa, Nghị định 30 còn tháo gỡ nhiều vướng mắc trong thực tế khi phát triển nhà ở thương mại, đảm bảo tính thống nhất trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật.
Cũng theo Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Nghị định 30 quy định rất rõ về các trường hợp lựa chọn nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở. Theo đó, nhà đầu tư trúng đấu thầu hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở nếu có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở 2014, khoản 2 Điều 119 của Luật Đất đai 2013 và pháp luật về kinh doanh bất động sản thì nhà đầu tư đó được làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
Đồng thời nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường như: có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở; nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại thì mới đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở 2014, pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan. Khi đó, trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư sẽ đồng thời xác định nhà đầu tư đó được làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. Như vậy, không phải cứ là nhà đầu tư thì đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
HoREA đề xuất, cần bổ sung thêm trường hợp “nhà đầu tư có quyền sử dụng loại đất khác không phải là đất ở” cũng được chấp thuận chủ trương đồng thời với việc công nhận nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, đối với đề xuất này của HoREA, ông Khởi cho biết, theo quy định tại Điều 22 của Luật Nhà ở 2014 thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua 3 hình thức: Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; Đấu thầu dự án có sử dụng đất; Chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện làm chủ đầu tư theo quy định tại Luật Nhà ở.
Đối chiếu với quy định của Luật Nhà ở 2014 và Luật Đầu tư 2020 thì kiến nghị bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư chỉ cần có quyền sử dụng đất không phải là đất ở cũng được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại là không phù hợp với quy định của 2 đạo luật này và cũng không phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2013. Bởi Điều 118 của Luật Đất đai 2013 đã quy định trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, cho thuê mua thuộc trường hợp phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.
Theo Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, những điểm mới trong Nghị định 30 sẽ giúp đánh giá, chọn lọc được các chủ đầu tư có đủ năng lực và Nhà nước có thể tăng thu ngân sách thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nhà ở thương mại. Nếu bỏ quy định phải có đất ở và đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở sẽ dẫn đến tình trạng tự phát, nhà nhà làm bất động sản, mất cân đối cung cầu.