Vì sao nhiều nhà đầu tư nước ngoài âm thầm rút khỏi thị trường bất động sản Việt Nam?

Thị trường bất động sản Việt Nam những năm gần đây phát triển rất mạnh mẽ, không những được sự quan tâm, thu hút của các doanh nghiệp trong nước mà còn hấp dẫn các doanh nghiệp nước ngoài. 

Đầu năm 2018, thị trường bất động sản TP.HCM đón nhận thông tin Alpha King sẽ đồng loạt phát triển 3 dự án hạng sang ngay trung tâm Sài Gòn, bao gồm: The Centennial Saigon (2 Tôn Đức Thắng), Alpha Town (289 Trần Hưng Đạo) và Alpha City (87 Cống Quỳnh). Vào thời điểm này, Alpha City được rao bán lên đến 170-200 triệu đồng/m2, tùy diện tích.

Tuy nhiên, sau công bố ồn ào các hợp đồng với những đối tác xây lắp, vận hành lớn như Coteccons, CBRE… thì 3 dự án này đều rơi vào im lặng. Vào cuối năm 2020, dự án The Centennial Saigon (Tôn Đức Thắng) đã được Masterise Homes tiếp quản và hiện đang được chào bán với giá hơn 500 triệu đồng/m2.

Từ câu chuyện của Alpha King có thể thấy, không phải cứ là doanh nghiệp nước ngoài với lượng vốn lớn, kinh nghiệm quốc tế dày dặn là có thể thành công tại Việt Nam. Có thể dễ dàng dẫn ra một số trường hợp cùng cảnh ngộ của một số doanh nghiệp FDI khác bước vào thị trường địa ốc Việt Nam.

Trước đó, năm 2017 thì Công ty TNHH Sun Frontier Việt Nam (thuộc Tập đoàn Sun Frontier Fudousan Co.Ltd - Hàn Quốc) chính thức “chào sân” bằng việc khởi công dự án khu căn hộ cao cấp Hiyori Garden Tower tại Đà Nẵng.

Trải qua vài ba năm khá im ắng dù đã được chính quyền TP. Đà Nẵng cấp phép xây dựng năm 2019, cho đến ngày 23/7/2020, Tập đoàn Danh Khôi đã mua lại 100% nguồn vốn từ Sun Frontier để chính thức trở thành chủ đầu tư dự án này.

Ngoài 2 doanh nghiệp nói trên, thị trường TP.HCM cũng từng ghi nhận các vụ thoái lui của nhiều tên tuổi “ngoại nhập” khác như Liên danh Hongkong Land và Sumitomo Realty & Development - rút lui khỏi dự án 164 Đồng Khởi (TP.HCM) sau 4 năm theo đuổi với lý do Thành phố không cố định được chi phí và thời gian bồi thường và giải phóng mặt bằng;

Liên doanh Thái Sơn (trong đó có 4 doanh nghiệp trong nước và 2 nhà đầu tư nước ngoài) trả lại dự án khu trung tâm thương mại 55 tầng tại vị trí ngã 3 Trần Hưng Đạo - Nguyễn Thái Học - Phạm Ngũ Lão (Q.1) do dự án phát sinh thêm chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng quá lớn và khả năng thu hồi vốn chậm…

Tại thị trường Hà Nội, dự án Khu chung cư quốc tế Booyoung do Công ty TNHH Booyoung (Hàn Quốc) làm chủ đầu tư tại một trong những địa điểm “vàng” của quận Hà Đông. Được khởi công từ tháng 2/2017 nhưng đến nay phần lớn dự án này vẫn chưa triển khai dù đã nhiều lần được các cơ quan chức năng "bêu tên".

Một cái tên khác không thể không nhắc tới là dự án từng là tòa nhà cao nhất Việt Nam - Keangnam Hanoi Landmark Tower tại Hà Nội của chủ đầu tư Hàn Quốc đã từng rộ lên thông tin bị rao bán với giá với giá 770 triệu USD vào thời điểm giữa năm 2015.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, trong quý I/2021, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện ước tính đạt 4,1 tỷ USD, tăng 6,5% so với cùng kỳ; trong đó, hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 597,7 triệu USD, chiếm 14,6%.

Điều này cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn luôn có sức hấp dẫn, nhưng đặt chân đến là một chuyện, còn thành công hay không tại một thị trường có nhiều yếu tố đặc thù mang tính “tập quán” về thủ tục triển khai, chiến lược marketing là chuyện khác.

Chẳng hạn, ông Lim Hua Tiong, Giám đốc điều hành Công ty Frasers Property Việt Nam cho biết, theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, doanh nghiệp có vốn nước ngoài không có quyền trực tiếp nhận quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất khác và điều này ngăn cản một doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phát triển quỹ đất cho các dự án mới, trong khi việc hợp tác với doanh nghiệp trong nước không phải lúc nào cũng phù hợp.

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận đầu tư Công ty Savills Việt Nam, nói đến bất động sản là gồm 3 vấn đề chính gồm pháp lý, năng lực tài chính và năng lực quản trị của doanh nghiệp. Ông cho biết, bản thân ông hàng ngày, hàng tuần đều nhận được đề xuất từ nhà đầu tư nước ngoài về việc tham gia thị trường Việt Nam, nhưng điều này là không dễ vì các dự án nhắm đến thường có những điểm chưa hoàn thiện pháp lý.

Cũng theo ông Khương, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển quá nhanh và khung pháp lý chưa theo kịp cũng là một lý do và thủ tục pháp lý “chôn chân” nhiều năm liền khiến ngay cả các nhà đầu tư ngoại có tiềm lực cũng đuối sức. Vì vậy, việc tháo gỡ các nút thắt pháp lý dự án, khai thông thủ tục tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư là điều cần thiết với mọi đối tượng nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Theo nhận định của giới chuyên gia, Việt Nam đã và đang trở thành “miền đất hứa” với không ít nhà đầu tư bất động sản lớn của khu vực và cả thế giới. Dù không có một con số cụ thể nào được chỉ ra về lợi nhuận mà các doanh nghiệp FDI đã thu được tại thị trường Việt Nam cho đến nay nhưng chỉ với những động thái liên tục phát triển dự án mới, gia tăng đội ngũ nhân sự cũng thể hiện rằng các doanh nghiệp FDI rất “hứng thú” với lĩnh vực bất động sản trong nước.

Tuy nhiên, có một thực tế là, cũng như các doanh nghiệp trong nước, lĩnh vực bất động sản cũng không phải “bức tranh chỉ có màu hồng” với các doanh nghiệp FDI. Theo nhận định của các chuyên gia, việc chuyển nhượng, rao bán dự án không có gì lạ, bởi trong nền kinh tế thị trường luôn đề cao yếu tố cạnh tranh, khi các doanh nghiệp làm ăn thua lỗ thì phải nhường chỗ cho các doanh nghiệp khác có tiềm lực tài chính mạnh hơn.

Các chuyên gia cũng cho rằng, hiện nay nhà đầu tư đã tự tin hơn vào thị trường bất động sản Việt Nam, nhiều chủ đầu tư sẵn sàng bắt tay với các nhà phát triển để thực hiện dự án. Tuy vậy, vẫn còn những rào cản nhất định về vấn đề pháp lý dự án. Nhiều ngân hàng vẫn có nợ xấu được thế chấp bằng bất động sản nhưng khi xử lý lại gặp khó khăn về pháp lý. Điều này cũng ảnh hưởng rất lớn đến dòng chảy của vốn FDI vào Việt Nam.