Thị trường đất nền đã lấy lại nhịp sôi động?

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Kinh doanh Batdongsan.com.vn cho rằng, đất nền ở những khu vực có biến động về hạ tầng, quy hoạch là nhưng nơi có tốc độ phục hồi nhanh hơn về giá cả và giao dịch. Còn các khu vực khác nhất là đất nền ở tỉnh lẻ vẫn còn gặp nhiều khó khăn. Về lâu dài, phân khúc đất nền sẽ là phân khúc có sức bật tốt trên thị trường bất động sản.

Theo ông Tuấn, so với miền Nam, giá đất nền miền Bắc có sự tăng trưởng mạnh hơn cả. Cụ thể, đất nền miền Bắc đã tăng từ mức giá trung bình 27 triệu đồng/m2 của quý 1/2021 lên mức giá 44 triệu đồng/m2 của quý 2/2024. Trong khi đó, cùng biên độ thời gian, nền giá của đất nền miền Nam tăng từ mức 13 triệu đồng/m2 lên mức 17 triệu đồng/m2.

Khảo sát của đơn vị này với các môi giới bán đất nền thì 35% cho rằng phân khúc đất nền đang có sự tăng trưởng ổn định ở mức 10%. Đây cũng là tỉ lệ áp đảo trong các nhận định về diễn biến đất nền của các môi giới bất động sản.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng cho biết, so với cùng kì năm ngoái, giá bán đất nền nhiều khu vực miền Bắc tăng trưởng ấn tượng. Cụ thể, đất nền Đông Anh tăng 24%, mức độ quan tâm tăng 104%, giá bán đất nền Thạch Thất tăng 13%, mức độ quan tâm tăng 48%, giá bán đất nền Quốc Oai tăng 20%, mức độ quan tâm tăng 101%.

Trước diễn biến khởi sắc của đất nền, ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Housing cho rằng, nhờ yếu tố quy hoạch và hoạt động đấu giá đất trong thời gian gần đây nên thị trường đất nền đã lấy lại nhịp sôi động. Nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu quay lại thị trường, gom mua những lô đất giá tốt, pháp lý chuẩn để chuẩn bị đón những diễn biến mới của thị trường.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, đánh giá có 3 yếu tố chính tác động lớn đến thị trường đất nền, bao gồm kinh tế của khu vực, quy hoạch hạ tầng và dân số cùng sự kết nối với các địa phương khác.

Trong bối cảnh giá đất đang nhảy múa, ông Quốc Anh khuyến nghị người mua và nhà đầu tư nên nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng và tìm hiểu biến động giá thông qua những nguồn thông tin khách quan trước khi quyết định xuống tiền với bất cứ sản phẩm nào. Bên cạnh sự cảnh giác của khách hàng, nhà đầu tư, những quy định mới từ các luật sửa đổi cũng được kỳ vọng sẽ trở thành “cây đũa thần” điều tiết thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Một điểm mới trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là quy định về cơ chế điều tiết thị trường bất động sản được quy định tại Điều 79. Theo đó Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan ngang Bộ, UBND cấp tỉnh thực hiện các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản. Nội dung này được Nghị định 96/2024 làm rõ hơn về việc đánh giá tình hình thị trường bất động sản, đề xuất các biện pháp, trình cấp có thẩm quyền quyết định và thực hiện điều tiết thị trường.

Cụ thể, Điều 34 Nghị định 96 quy định Bộ xây dựng căn cứ vào chỉ số giá, chỉ số lượng giao dịch bất động sản và các chỉ số, số liệu thống kê về kinh tế - xã hội thuộc các ngành, lĩnh vực khác liên quan đến thị trường bất động sản để đánh giá tình hình và đề xuất thực hiện điều tiết thị trường bất động sản.

Các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản được thực hiện khi chỉ số giá giao dịch bất động sản có sự biến động tăng hoặc giảm trên 20% trong 3 tháng hoặc thị trường bất động sản có các biến động khác ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội.

Một trong những biện pháp đáng chú ý nhằm điều tiết thị trường bất động sản khi biến động giá thị trường tăng hoặc giảm quá 20% là Bộ Tài chính sẽ đề xuất các công cụ pháp lý liên quan đến chính sách pháp luật về thuế, tài chính, chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp.

Đại diện DKRA Group cho rằng, cùng lúc 3 luật liên quan bất động sản được thông qua, tạo hành lang pháp lý cho thị trường thông suốt hơn. Tuy nhiên, khi được hỏi liệu các quy định mới có góp phần kìm lại đà tăng quá nhanh của giá nhà đất, vị này cho rằng khó. Bởi, cấu trúc giá bất động sản là phép cộng của chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí pháp lý, lợi nhuận và chi phí khác.

Các chi phí đều đang ở mức cao, nhiều dự án đã tắc nghẽn pháp lý kéo dài 5-6 năm, chi phí lãi vay cũng đã gia tăng… Chưa kể, tiền sử dụng đất là biến số, là nút thắt với các chủ đầu tư lúc này, thậm chí nhiều doanh nghiệp chưa thể đóng tiền sử dụng đất hoặc xác định đóng xong là lỗ.

Trong bối cảnh đó, để hạn chế được đà leo thang của giá nhà đất, theo chuyên gia bên cạnh sự điều tiết của Nhà nước và các cơ quan chức năng, cần nhanh chóng tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý, vốn ưu đãi để đẩy nhanh tiến độ các dự án, từ đó tăng nguồn cung nhà ở, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội.