Thị trường bất động sản sắp bước qua một năm 2024 phục hồi mạnh nhưng cũng nhiều thách thức

Đối mặt với nhiều thách thức

Mặc dù có dấu hiệu phục hồi nhưng thị trường bất động sản 2024 vẫn phải đối mặt với những thách thức lớn.

Theo Bộ Xây dựng, tính đến hết quý III, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tiếp tục tăng ở cả dự án mới và cũ, mặt bằng giá dự án mới đã tăng khoảng 4-6% theo quý và 22-25% theo năm.

Bộ lý giải nguyên nhân tăng giá BĐS trong thời gian qua một phần lớn do tác động bởi một số yếu tố như việc biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai, đặc biệt tại một số địa phương; sản phẩm nhà ở giá bình dân không đủ nguồn cung cho nhu cầu của thị trường. Từ đó, đã kéo giá bán chung cư tăng lên, đặc biệt có một số khu vực tăng cục bộ lên khoảng 35-40% tùy từng vị trí so với quý II.

Trên thị trường, căn hộ chung cư bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) gần như không có giao dịch và sản phẩm để bán; căn hộ chung cư trung cấp (có mức giá khoảng 25 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2) vẫn chiếm tỷ trọng cao về giao dịch và nguồn cung trên thị trường, thứ tự còn lại là căn hộ chung cư cao cấp, siêu cao cấp (có mức giá trên 50 triệu đồng/m2).

Ngoài ra theo, Các dự án nhà ở vừa túi tiền thiếu hụt nghiêm trọng, tạo ra sự mất cân đối cung cầu ngày càng rõ nét. Đặc biệt, giá nhà đất tại các khu vực lớn như Hà Nội và TP. HCM liên tục phá kỷ lục, gây khó khăn cho những người có nhu cầu thực sự về nhà ở.

Bên cạnh đó, tình trạng đầu cơ và thổi giá đất vẫn chưa được kiểm soát hiệu quả, khiến các nhà chức trách phải tìm ra các giải pháp can thiệp kịp thời. Các cuộc đấu giá đất tại các khu vực như Sóc Sơn, Hà Nội đã chứng kiến các mức giá cao ngất ngưởng, điển hình là một số thửa đất được trả giá lên đến 30 tỷ đồng/m2, gây bất ổn cho thị trường.

Năm 2024, nghị quyết của Chính phủ và Thủ tướng Phạm Minh Chính trong nhiều cuộc họp về nhà ở xã hội (NOXH) đã yêu cầu đẩy mạnh phát triển NOXH, nhà ở công nhân, thực hiện bằng được 130.000 căn.

Tuy nhiên, báo cáo tổng kết năm của Bộ Xây dựng cho thấy, nhiệm vụ này không hoàn số lượng mà Chính phủ đã giao.

Còn Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp (giai đoạn 2021-2030) chưa đạt yêu cầu, đa số địa phương chưa hoàn thành chỉ tiêu.

Về gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cũng giải ngân rất chậm (có 16 dự án đã ký hợp đồng tín dụng cho vay, với tổng mức cam kết cấp tín dụng là 4.200 tỷ đồng, dư nợ là 1.727 tỷ đồng).

Phục hồi mạnh sau giai đoạn khủng hoảng

Thị trường bất động sản năm 2024 đã có điểm sáng nhất định. Những tín hiệu khởi sắc rõ nét hơn được các chuyên gia dự báo sẽ xuất hiện vào giai đoạn giữa năm 2025, đầu năm 2026 khi các tồn đọng hiện nay được giải quyết một cách triệt để.

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam quý 3 nói riêng và 9 tháng đầu năm 2024 cũng cho thấy sự phục hồi tích cực sau giai đoạn khó khăn, nhờ sự ổn định của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ của Chính phủ.

Đặc biệt là việc Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với quy định trước đó, góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường BĐS và mở ra chu kỳ mới cho thị trường theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn.

Các phân khúc BĐS, từ nhà ở, thương mại tới BĐS công nghiệp, đều cho thấy dấu hiệu tăng trưởng tích cực với nhiều dự án mới được triển khai.

Báo cáo thị trường BĐS quý 3 và 9 tháng đầu năm 2024, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARs IRE) cho biết, thị trường BĐS nhà ở đã bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu thể hiện sự "tăng nhiệt".

Theo đó, câu chuyện đấu giá đất "nóng" hơn bao giờ hết với các phiên đấu giá được tổ chức "xuyên đêm", ghi nhận hàng trăm, thậm chí cả nghìn người chấp nhận "ăn trực nằm chờ" để tranh suất. Mức giá trúng cũng cao kỷ lục, ngang ngửa đất dự án đã được đầu tư hạ tầng bài bản.

Sức nóng của thị trường còn được dẫn dắt bởi phân khúc căn hộ, với mức giá liên tục thiết lập mặt bằng mới ở mức cao, trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Nhu cầu tăng cao khiến hàng nghìn người sở hữu chung cư thường xuyên nhận được cuộc gọi hỏi bán nhà. Bất chấp giá bán tăng cao, các dự án căn hộ mới ra hàng, đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ rất tốt.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan, cho biết từ cuối năm 2022, công ty đã đưa ra dự báo thị trường sẽ đảo chiều vào khoảng quý II đến quý IV năm nay. Hiện tại, dữ liệu cho thấy thị trường đã xuất hiện điểm đảo chiều khi thanh khoản có cải thiện, mức độ quan tâm nhiều phân khúc phục hồi.                                                                                     

Cụ thể, lượt tìm mua đất trên cả nước trong quý III ghi nhận tăng 49%, nhà riêng tăng 25%, chung cư, biệt thự lần lượt tăng 24% và 22% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên nếu so với quý I/2022, đà phục hồi của các phân khúc mới khoảng 60%, duy nhất chung cư có tăng hơn 17% so với 3 năm trước.

Không chỉ nhu cầu khởi sắc, giá bất động sản cũng đang trên đà tăng. Theo trang Batdongsan, quý III, thị trường đất nền và nhà riêng tại một số tỉnh phía Bắc, nhất là Hưng Yên, Hà Nội xuất hiện làn sóng tăng giá cục bộ. Giá nhà riêng rao bán trung bình từ 173 triệu đồng mỗi m2, tăng 56%; đất nền từ 46 triệu đồng mỗi m2, tăng 42% so với quý I/2021 (thời điểm từng xuất hiện sốt đất cục bộ ở phía Bắc). Riêng Hà Nội, giá đất nền các huyện Đông Anh, Hoài Đức, Thanh Oai tăng từ 53-90%, có tình trạng giá ảo.

Sự hồi phục này được chuyên gia Batdongsan nhận định nhờ tâm lý tích cực khi ba bộ luật (Nhà ở, Đất đai, Kinh doanh bất động sản) sửa đổi liên quan đến thị trường được áp dụng sớm, nhận được sự đón nhận của cả người mua, người bán, sàn giao dịch và chủ đầu tư. Luật mới được kỳ vọng tăng tính minh bạch, giúp cải thiện tình trạng nguồn cung và mở ra các chính sách ưu đãi, hỗ trợ mới thúc đẩy thị trường tăng trưởng.