Tập đoàn Danh Khôi: Hé lộ “ông chủ” kín tiếng đứng sau hàng loạt thương vụ thâu tóm và thoái vốn tại các công ty bất động sản

Thời gian qua, CTCP Tập đoàn Danh Khôi (Mã CK: NRC) đang gây chú ý khi liên tục thực hiện các thương vụ thoái vốn và thâu tóm nhiều công ty bất động sản khác. Mới đây nhất là thương vụ mua 50,67% vốn điều lệ của DKTK Thuận An, tương ứng với phần vốn điều lệ là 152 tỷ đồng. Vậy, ai đang là “ông chủ” thực sự đứng sau những thương vụ đình đám này của Danh Khôi?

Cụ thể, theo thông tin được công bố, HĐQT Tập đoàn Danh Khôi sẽ mua 15,2 triệu cổ phần phát hành mới của CTCP DKTK Thuận An, tương ứng với phần vốn điều lệ là 152 tỷ đồng (chiếm 50,67% vốn điều lệ của DKTK Thuận An sau khi phát hành). Sau giao dịch, DKTK Thuận An sẽ chính thức trở thành công ty con của Danh Khôi.

Theo tìm hiểu, DKTK Thuận An là một doanh nghiệp “mới toanh” khi chỉ mới được thành lập vào 28/6 năm nay với hoạt động chính là kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê. Người đại diện theo pháp luật của công ty là Tổng Giám đốc Nguyễn Hữu Quang. Ông Quang hiện còn là Thành viên HĐQT kiêm Phó Tổng Giám đốc của Danh Khôi.

Nên nhớ rằng, trước đó, vào cuối tháng 7, HĐQT Danh Khôi cũng đã thông qua việc nhận chuyển nhượng 5,1 triệu cổ phần, tương đương 51% vốn điều lệ của CTCP Đầu tư Xây dựng Saigon Land. Sau khi thương vụ hoàn tất, Saigon Land sẽ chính thức trở thành công ty con của Danh Khôi.

Ở chiều hướng ngược lại, Danh Khôi cũng tiến hành thoái vốn tại Benhouse Việt Nam vào thời điểm đầu tháng 8. Cụ thể, ngày 8/8 vừa qua, Danh Khôi đã thông qua nghị quyết thoái toàn bộ gần 26 triệu cổ phần, tương đương 99,99% vốn điều lệ mà Danh Khôi đang nắm giữ tại CTCP Đầu tư Benhouse Việt Nam (chủ đầu tư của dự án Chung cư Ben Hill ở Thuận An, Bình Dương) với phương thức giao dịch thỏa thuận bằng hợp đồng chuyển nhượng.

Cũng phải lưu ý rằng, Danh Khôi đã nhận chuyển nhượng gần 13,9 triệu cổ phần, tương đương 65% vốn điều lệ tại thời điểm đó của Benhouse Việt Nam vào tháng 10/2021. Đến tháng 12/2021, Benhouse đã tăng vốn điều lệ từ gần 213,5 tỷ đồng lên 260 tỷ đồng như hiện tại, cơ cấu cổ đông mới không được công bố.

Sau đó, Danh Khôi đã hoàn tất việc nhận chuyển nhượng cổ phần tại Benhouse với tỷ lệ sở hữu tại ngày mua là 99,99% vốn điều lệ, tương đương gần 26 triệu cổ phần vào tháng 5/2022, đồng thời ghi nhận Benhouse là công ty con trong báo cáo tài chính quý II/2022.

Như vậy chỉ trong vòng 3 tháng, Danh Khôi đã đồng thời nhận chuyển nhượng và thoái vốn tại Benhouse Việt Nam.

Nói qua một chút về Benhouse, CTCP Đầu tư Benhouse Việt Nam được thành lập vào ngày 5/12/2019, có địa chỉ tại số 42/12 đường Vĩnh Phú 38, phường Vĩnh Phú, thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương. Hoạt động chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê.

Hiện tại người đại diện pháp luật của Benhouse Việt Nam là ông Hồ Quang Thành.

Benhouse được biết đến là chủ đầu tư dự án Chung cư Ben Hill tại đường Thuận Giao 24, thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dương. Dự án có quy mô 4 block với các loại hình căn hộ, chung cư, officetel và các tiện ích như công viên, hồ bơi, khu thương mại.

Về hoạt động M&A trong những năm gần đây của Danh Khôi, công ty liên tục thâu tóm nhiều dự án tại Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang hay Bà Rịa – Vũng Tàu.

Đơn cử như thời điểm năm 2020, Danh Khôi đã mua lại khu căn hộ cao tầng ven biển thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định, tổng diện tích gần 85.000m2, bao gồm 17 block căn hộ ven biển sở hữu vĩnh viễn, tổng vốn đầu tư của dự án này khoảng 25.000 tỷ đồng.

Đồng thời, Danh Khôi cũng mua đứt dự án Aria Vũng Tàu trên đường 3/2, phường 10, TP. Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu từ Công ty CP Du lịch và Đầu tư Xây dựng Châu Á (Cotec Asia). Dự án có quy mô diện tích 76.900m2 bao gồm 4 block căn hộ du lịch cao 18 đến 30 tầng gồm 1.190 căn hộ và 36 căn biệt thự biển. Theo tính toán, tổng mức đầu tư 3.000 tỷ đồng.

Thương vụ M&A đáng chú ý nữa của Danh Khôi diễn ra tại quỹ đất khu cao tầng thuộc dự án Barya Citi trên đường Nguyễn Văn Cừ nối dài, phường Long Toàn, Tp. Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu mà Danh Khôi mua lại từ Công Cổ phần Đầu tư Xây dựng Phú Thịnh. Dự án có tổng diện tích 7.788 m2 được quy hoạch bao gồm 02 block, cao 20 tầng với tổng 787 căn hộ. Tổng vốn đầu tư của dự án khoảng 1.056 tỷ đồng.

Mặc dù liên tục thâu tóm nhiều công ty bất động sản cũng như các dự án đáng chú ý tại nhiều tỉnh thành khác nhau nhưng tình hình dòng tiền của Danh Khôi lại là điều khiến nhà đầu tư băn khoăn. Theo đó, mặc dù, Danh Khôi báo lãi trong quý II vừa qua nhưng thực tế tình hình tài chính của doanh nghiệp này lại không mấy “khởi sắc”.

Cụ thể, theo Báo cáo tài chính Hợp nhất quý II/2022 của Danh Khôi, doanh nghiệp ghi nhận 106 tỷ đồng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ (gấp 2 lần quý I). Giá vốn bán hàng tăng mạnh so với cùng kỳ lên mức 16,6 tỷ đồng kéo theo lợi nhuận gộp đạt 89 tỷ đồng.

Trong kỳ, doanh thu từ hoạt động tài chính ở mức 6,5 tỷ đồng (chủ yếu là lãi tiền gửi, cho vay và thoái vốn). Con số này tăng mạnh so với cùng kỳ năm 2021 (chỉ đạt vỏn vẹn 1 triệu đồng).

Tuy nhiên, chi phí tài chính lại tăng mạnh lên mức 25,9 tỷ đồng - gấp 5 lần mức gần 5 tỷ trong quý I (chủ yếu là chi phí lãi vay).

Về tổng nợ của Danh Khôi, tính đến cuối quý II, công ty ghi nhận 880 tỷ đồng. Trong đó, các khoản nợ ngắn hạn là 387 tỷ đồng, chủ yếu là vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn (tăng 73% so với đầu năm) đạt 184 tỷ đồng và 132 tỷ đồng tiền nợ thuế.

Với khoản vay dài hạn, Danh Khôi cũng có khoản nợ vay tài chính gần 427 tỷ đồng - tăng thêm 53 tỷ so với thời điểm cuối năm 2021.

Chính những khoản vay liên tục tăng này đã khiến chi phí lãi vay của Danh Khôi tăng mạnh trong quý II vừa qua.

Đi sâu về các khoản nợ của Danh Khôi có thể thấy, nhóm BIDV đang là chủ nợ lớn nhất của Danh Khôi. Cụ thể, theo thuyết minh Báo cáo tài chính về các khoản vay của Danh Khôi thì Ngân hàng BIDV cho vay ngắn hạn 178 tỷ đồng và Chứng khoán BIDV (BSC) cho vay 360 tỷ đồng trái phiếu (đáo hạn năm 2023).

Trong đó, với khoản vay ngắn hạn 178 tỷ đồng tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), được chia làm các hợp đồng tín dụng gồm: Hợp đồng tín dụng số 808.1/2021/980456/HĐTD ngày 31/12/2021; Hợp đồng tín dụng số 808.2/2021/980456/HĐTD ngày 5/1/2022; Hợp đồng tín dụng số 808.3/2021/980456/HĐTD ngày 15/2/2022; Hợp đồng tín dụng số 808.4/2021/980456/HĐTD ngày 10/3/2022 và Hợp đồng tín dụng số 808.5/2021/980456/HĐTD ngày 12/04/2022.

Các hợp đồng tín dụng này đều có thời hạn vay là 8 tháng với lãi suất đều là 7,5% và được thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với bên thứ 3. Như vậy với thời hạn vay của các khoản vay trong các hợp đồng tín dụng trên đều sắp đến hạn thanh toán.

Trong khi đó, các khoản vay trái phiếu tại Công ty Chứng khoán BIDV đều đáo hạn vào năm 2023 với lãi suất 11%/năm và được đảm bảo bằng bất động sản.

Lũy kế 6 tháng đầu năm 2022, NRC đạt tổng doanh thu 157 tỷ đồng - gấp gần 33 lần so với cùng kỳ 2021; lãi sau thuế đạt 108 tỷ đồng (bán niên 2021 lỗ 69 tỷ).

Mặc dù đạt kết quả tương đối khả quan trong 6 tháng đầu năm, tuy nhiên dòng tiền lại là vấn đề khiến nhà đầu tư đặt dấu hỏi lớn. Cụ thể, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh tính riêng trong quý II/2022 âm 44,5 tỷ đồng, trong khi đó lũy kế âm 64,1 tỷ đồng (cùng kỳ âm 521 tỷ đồng).

Trong khi đó dòng tiền kinh doanh riêng trong quý II cũng âm 17 tỷ đồng còn lũy kế 6 tháng ghi nhận âm 109 tỷ đồng.

Cũng phải nói thêm, mặc dù Danh Khôi đã vay thêm 133 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm nhưng lượng tiền mặt của công ty tính đến cuối quý II/2022 chỉ vỏn vẹn có 2,3 tỷ đồng.

Được biết, trong năm 2022, Tập đoàn Danh Khôi đặt mục tiêu doanh thu thuần 905 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế tăng 200 tỷ đồng. Đáng chú ý là kế hoạch tăng vốn điều lệ từ hơn 881 tỷ đồng hiện nay lên 1.389 tỷ đồng.

Về kế hoạch hoạt động trong năm nay, Danh Khôi cũng lên kế hoạch hoàn thiện pháp lý và triển khai 8 dự án, bao gồm: dự án Aria Đà Nẵng Hotel & Resort (diện tích 63.214 m2, tổng vốn đầu tư 3.000 tỷ đồng); dự án The Royal Boutique Hotel & Condo Đà Nẵng (diện tích 3.125 m2, tổng vốn đầu tư 3.109 tỷ đồng); dự án Nhơn Hội New City – Phân khu 4 (diện tích 36.000 m2, tổng vốn đầu tư 2.871 tỷ đồng); dự án Kỳ Co Gateway (diện tích 45.930 m2, tổng vốn đầu tư 3.000 tỷ đồng); dự án The Aston Luxury Residence (diện tích 11.115 m2, tổng vốn đầu tư 6.400 tỷ đồng),...

CTCP Tập đoàn Danh Khôi (Tập đoàn Danh Khôi, Mã CK: NRC) tiền thân là CTCP Bất động sản Netland được thành lập vào tháng 3/2014. Về quá trình tăng vốn của, ngày 08/11/2019 doanh nghiệp tăng vốn điều lệ lên 240 tỷ đồng. Ngày 28/07/2020, tăng vốn điều lệ lên 275.99 tỷ đồng. Ngày 13/11/2020, tăng vốn điều lệ lên 289.8 tỷ đồng. Ngày 01/12/2020 tăng vốn điều lệ lên 301.8 tỷ đồng.

Đến ngày 16/12/2020 chính thức đổi tên thành Công ty Cổ phần Tập đoàn Danh Khôi. Ngày 18/03/2021, doanh nghiệp tăng vốn điều lệ lên 801,8 tỷ đồng. Ngày 22/11/2021 tăng vốn điều lệ lên 841,8 tỷ đồng.

Được biết “hệ sinh thái” Tập đoàn Danh Khôi của Chủ tịch Lê Thống Nhất còn một số thành viên khác có thể kể đến như CTCP Bất động sản DKRD, CTCP Địa ốc Danh Khôi, CTCP Đầu tư Danh Khôi (DKRI), CTCP Đầu tư VHR, CTCP Du lịch và Đầu tư Xây dựng Châu Á, CTCP Đầu tư Bất động sản DKRE, CTCP Thương mại Bất động sản Danh Khôi (DKRT), CTCP Phát triển Bất động sản Danh Khôi (DKRP).

Danh Khôi được biết đến với vai trò là nhà phân phối tại nhiều dự án bất động sản. Những năm gần đây, tập đoàn này tham gia vào các thương vụ M&A tại nhiều dự án các tỉnh thành như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Thuận, Bình Định…

Tập đoàn Danh Khôi gắn liền với tên tuổi của vợ chồng Chủ tịch HĐQT Lê Thống Nhất và Nguyễn Ngọc Thủy. Trước đây, vợ chồng ông Nhất sở hữu đến 48,13% tỷ lệ sở hữu của tập đoàn.

Trong đó, thông qua 2 công ty là Công ty CP Đầu tư VHR và Netland, ông Lê Thống Nhất cùng 2 pháp nhân này đã thực hiện thâu tóm, hợp tác kinh doanh hàng loạt các dự án bất động sản trên cả nước.

Đáng chú ý gần đây, Công ty CP Đầu tư VHR đã thâu tóm thành công 3 lô đất vàng với tổng diện tích hơn 11.115m2 đều thuộc Khu dân cư Cồn Tân Lập (nằm sát cầu Trần Phú, TP Nha Trang). 3 lô đất này có chức năng xây dựng tòa nhà hỗn hợp nhà ở và thương mại cao tối đa từ 26 đến 33 tầng, do VHR nhận chuyển nhượng lại từ Công ty cổ phần Sông Đà Nha Trang (đại diện Liên danh: Công ty Cổ phân Sông Đà Nha Trang - Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long).

Ngay từ khi mới thành lập, VHR đã có số vốn điều lệ khá lớn là 850 tỷ đồng do 3 cổ đông cá nhân gồm ông Lê Thống Nhất, Trần Minh Ngọc Việt và bà Nguyễn Ngọc Thủy là cổ đông sáng lập. Ông Lê Thống Nhất sở hữu hơn 76,3%, ông Trần Minh Ngọc Việt sở hữu hơn 23,5%, số cổ phần còn lại do bà Nguyễn Ngọc Thủy sở hữu.

Trở lại với Danh Khôi, vào năm 2020, HĐQT Tập đoàn này đã thông qua việc phát hành cổ phiếu riêng lẻ cho nhà đầu tư, tổng giá trị đợt phát hành là 888 tỷ đồng.

Các nhà đầu tư dự kiến gồm: CTCP đầu tư bất động sản Danh Khôi Sài Gòn tối đa 250 tỷ đồng; Nguyễn Thị Anh Thư tối đa 200 tỷ đồng; Hà Thị Kim Thanh tối đa 238 tỷ đồng và Đào Thị Bạch Phượng tối đa 200 tỷ đồng.

Sau đợt phát hành, tỷ lệ cổ đông sở hữu của Tập đoàn Danh Khôi đã có sự thay đổi. Tính đến ngày 31/12/2021, hai bà Hà Thị Kim Thanh và Đào Thị Bạch Phượng lần lượt sở hữu 29,68% và 24,94% vốn của NRC.

Và với tỷ lệ sở hữu trên khi bà Kim Thanh và Bạch Phượng gộp lại sẽ nắm 54,62% (quá bán) vốn chủ sở hữu của Tập đoàn Danh Khôi. Với tỷ lệ sở hữu này, hai nữ doanh nhân trên hoàn toàn có quyền phủ quyết và đưa ra những quyết định cho Tập đoàn Danh Khôi dù không điều hành trực tiếp.

Trong khi người sáng lập tập đoàn là Chủ tịch Lê Thống Nhất cùng vợ tính đến 31/12/2021 chỉ sở hữu khoảng 16%. Trong khi CTCP đầu tư bất động sản Danh Khôi Sài Gòn – một doanh nghiệp được ông Lê Thống Nhất sáng lập năm 2014 cũng chỉ sở hữu 7,73% tại Tập đoàn Danh Khôi.

Được biết, đến thời điểm ngày 31/3/2022, ông Lê Thống Nhất chỉ còn nắm giữ hơn 10,6 triệu cổ phiếu của công ty, tương đương 12,08% vốn điều lệ.

Cuối tháng 4 vừa qua, Công ty CP Tập đoàn Danh Khôi (Mã: NRC) đã tổ chức Đại hội đồng cổ đông (ĐHCĐ) thường niên 2022 với 74 cổ đông tham dự, đại diện hơn 75 triệu cổ phần, tương ứng với hơn 85% số cổ phần có quyền biểu quyết. Đại hội kết thúc với tất cả tờ trình được thông qua.

Về kế hoạch kinh doanh, Danh Khôi cũng đặt mục tiêu doanh thu thuần năm 2022 đạt 905 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế tăng 200 tỷ đồng lên 394,7 tỷ đồng.

Về tình hình kinh doanh năm 2021, NRC đạt 444 tỷ đồng so với mục tiêu 1.100 tỷ đồng song lợi nhuận trước thuế đạt 259 tỷ đồng - vượt 29% so với kết hoạch 200 tỷ đồng; lợi nhuận sau thuế hơn 194,7 tỷ đồng; tăng trên 8,2% so với kế hoạch 180 tỷ đồng.

Về kế hoạch phân phối lợi nhuận, NRC dự phát hành hơn 4,4 triệu cổ phiếu, trị giá hơn 44 tỷ đồng để chi trả cổ tức năm 2021, tương ứng với tỉ lệ là 5%. Nguồn vốn phát hành lấy từ lợi nhuận sau thuế chưa phân phối. Thời gian thực hiện chậm nhất là tháng 10/2022.

Ngoài ra, NRC dự kiến chào bán cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với số lượng tối đa là 46,2 triệu cổ phiếu.

Nếu hoàn thành kế hoạch chi trả cổ tức và chào bán cho cổ đông hiện hữu, NRC sẽ nâng vốn điều lệ từ hơn 881 tỷ đồng lên 1.389 tỷ đồng.

Ngoài ra, như đã đề cập ở trên, Danh Khôi sẽ tiếp tục đầu tư, phát triển và chuyển nhượng các dự án bất động sản tại các quỹ đất công ty đang sở hữu. Bên cạnh đó là triển khai 8 dự án, thu xếp nguồn vốn và chuẩn bị đầy đủ các điều kiện để khởi công xây dựng.

Theo đó, tiếp tục triển khai nhiều dự án ở các tỉnh thành như: Dự án Aria Đà Nẵng Hotel & Resort với tổng vốn đầu tư 3.000 tỷ đồng, Dự án The Royal Boutique Hotel & Condo Đà Nẵng với tổng vốn đầu tư 3.109 tỷ đồng, Dự án Nhơn Hội New City (Phân khu 4) với tổng vốn đầu tư 1.800 tỷ đồng.

Dự án Nhơn Hội New City (Phân khu 2) với tổng vốn đầu tư 2.871 tỷ đồng, Dự án Kỳ Co Gateway với tổng vốn đầu tư 3.000 tỷ đồng, Dự án Welltone Luxury Residence (Nha Trang) với tổng vốn đầu tư 6.400 tỷ đồng, Dự án Aria Vũng Tàu Hotel & Resort với tổng vốn đầu tư 3.000 tỷ đồng và dự án Barya Citi (Bà Rịa - Vũng Tàu) với tổng vốn đầu tư 660 tỷ đồng.

Kế hoạch từ năm 2022, Danh Khôi tiếp tục triển khai các dự án đang phát triển đồng thời với đẩy mạnh M&A các quỹ đất lớn; tập trung đầu tư vào dự án quy mô lớn ven biển và ven TP.HCM.

Các sản phẩm chủ yếu là đất nền, căn hộ, biệt thự và một số dòng sản phẩm khác như khu đô thị, khu nghỉ dưỡng dành cho người lớn tuổi, tòa nhà văn phòng…

Nội dung: An Nhiên

Thiết kế: Quang Anh