Siết tình trạng “lách luật” huy động vốn bằng hình thức đặt cọc giữ chỗ

Thời gian vừa qua, thị trường bất động sản TP.HCM đã có không ít dự án chưa đủ điều kiện mở bán nhưng đã được chủ đầu tư lách luật huy động vốn bằng hình thức nhận đặt cọc, giữ chỗ … dẫn đến tình trạng bên bán nhận tiền “đặt cọc” có giá trị lớn, có trường hợp nhận đến 90% giá trị nhà đất.

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, trong năm 2020, Sở xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn nhà ở hình thành trong tương lai 31 dự án, tổng số 16.895 căn nhà. Trong đó có 7.114 căn thuộc phân khúc cao cấp; 9.618 căn phân khúc trung cấp và 163 căn nhà ở bình dân. 

Trong 6 tháng đầu năm 2021, trên địa bàn TP.HCM có 12 dự án đủ điều kiện huy động vốn nhà ở hình thành trong tương lai, với tổng số 6.541 căn. Phân khúc cao cấp có 3.586 căn, còn lại thuộc phân khúc trung cấp. Nhà ở thuộc phân khúc bình dân chính thức vắng bóng trên thị trường. 

Cũng theo Sở Xây dựng TP.HCM, thời gian qua, có nhiều vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản có thể hình thành những điểm nóng, phức tạp. Nguyên nhân bởi hệ thống các quy định pháp luật còn bất cập, thiếu đồng bộ, gây khó khăn trong việc ngăn chặn và đề xuất giải pháp xử lý những vi phạm. 

Một số vi phạm thường xảy ra như: Một căn hộ bán cho nhiều người; dự án chưa hoàn chỉnh thủ tục pháp lý nhưng chủ đầu tư đã cho đặt cọc, giữ chỗ, hứa mua hứa bán. Bên cạnh đó, các đơn vị môi giới bất động sản, phát triển dự án, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh… không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản để ký hợp đồng mua bán nhà ở với khách hàng. 

Mới đây, Sở Xây dựng TP.HCM vừa có văn bản "tuýt còi" về việc bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với 204 căn hộ thuộc dự án Chung cư cao tầng Thảo Điền (tên thương mại là Thảo Điền Green), toạ lạc tại số 192 Nguyễn Văn Hưởng, phường Thảo Điền, TP Thủ Đức. Dự án do CTCP Đầu tư Bất động sản SIC (Công ty SIC) làm chủ đầu tư từ ngày 8/3 thay cho CTCP Đầu tư Văn Phú - Invest.

Lý do là, chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai nên trước khi bán hay cho thuê, đơn vị này phải thay đổi nội dung thế chấp để rút bớt tài sản (trừ trường hợp chủ đầu tư, bên mua và bên nhận thế chấp có thỏa thuận khác). Chủ đầu tư phải đảm bảo điều kiện theo yêu cầu để được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư đối với khách hàng trong trường hợp không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ cam kết.

Sở Xây dựng yêu cầu chủ đầu tư huy động vốn lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. Khi chưa bàn giao nhà cho khách hàng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng.

Với dự án này, Sở Xây dựng khuyến cáo người dân trước khi ký hợp đồng mua bán cần tìm hiểu kỹ pháp lý và điều kiện mua, bán căn hộ hình thành trong tương lai nhằm hạn chế thiệt hại, phát sinh tranh chấp trong quá trình mua bán căn hộ.

Tương tự, dự án chung cư La Partenza (xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè) do Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh (thành viên của CTCP Bất động sản Khải Hoàn Land) làm chủ đầu tư. Từ cuối năm 2019, nhiều khách hàng đã đặt cọc mua căn hộ tại dự án La Partenza bằng hình thức ký văn bản thoả thuận với CTCP Bất động sản Khải Minh Land (đơn vị phân phối dự án). Tiến độ thanh toán được chia theo đợt và đến nay nhiều khách hàng đã đóng 30% giá trị căn hộ tại dự án này. Tuy nhiên, dự án la Partenza hiện vẫn chỉ là bãi đất trống, chưa có động thái xây dựng. 

Trả lời báo chí về tình hình triển khai các dự án nhà ở trên địa bàn huyện Nhà Bè, ông Võ Phan Lê Nguyễn, Phó Chủ tịch UBND huyện Nhà Bè cho biết, trên địa bàn huyện không có dự án nào có tên La Partenza. Về dự án Cao ốc căn hộ tại xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè do Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh làm chủ đầu tư, ông Võ Phan Lê Nguyễn cho hay, dự án được UBND TP.HCM phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 vào ngày 18/12/2020. 

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản kể từ thời điểm ký Hợp đồng kinh doanh bất động sản, nhưng chưa quy định điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản, huy động vốn xảy ra trước thời điểm ký Hợp đồng kinh doanh bất động sản, như “đặt cọc”, “hứa mua, hứa bán”, “hợp tác đầu tư”, “liên doanh liên kết”, “hợp đồng góp vốn”… dẫn đến xuất hiện tình trạng bên bán, bên huy động vốn lợi dụng để nhận tiền “đặt cọc” có giá trị lớn, có trường hợp nhận đến 90% giá trị nhà đất, thậm chí đã xảy ra hoạt động kinh doanh phạm pháp tại Công ty Alibaba.

Cũng theo Chủ tịch HoREA, để siết lại tình trạng này, Hiệp hội đã có văn bản đề nghị bổ sung quy định về “đặt cọc” vào Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Cụ thể, trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án bất động sản có thể nhận đặt cọc của khách hàng để bảo đảm giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản. Giá trị đặt cọc do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 30% giá trị bất động sản. Hình thức văn bản đặt cọc do các bên thỏa thuận theo quy định của pháp luật về dân sự.

Nhằm phòng ngừa và ngăn chặn các hoạt động kinh doanh bất động sản trái luật như một căn hộ bán cho nhiều người hay dự án chưa hoàn chỉnh pháp lý đã huy động vốn bằng hình thức đặt cọc, giữ chỗ, Sở Xây dựng kiến nghị UBND TP.HCM chỉ đạo các sở ngành tăng cường công tác tuyên truyền, công khai thông tin pháp lý dự án. 

Sở Xây dựng cũng từng kiến nghị Công an TP.HCM điều tra, xử lý các đối tượng cung cấp thông tin sai lệch về các dự án bất động sản, hạ tầng kỹ thuật đô thị, các chủ đầu tư vi phạm pháp luật đến mức phải xử lý hình sự hoặc có dấu hiệu lừa đảo trong việc môi giới, giao dịch bất động sản.