PVCombank “quay xe” khiến 752 căn hộ Aqua City của Novaland hủy đủ điều kiện bán: Vai trò của PVCombank thực chất như thế nào?

Từ việc PVCombank “quay xe” không bảo lãnh cho Dự án Aqua City

Như tin đã đưa, ngày 15/11, Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai Hồ Văn Hà đã ký ban hành văn bản số 3859/SXD-QLN-TTBĐS gửi Công ty TNHH Thành phố Aqua về việc huỷ bỏ văn bản 6544 ngày 4/12/2020 và văn bản 4700 ngày 28/12/2021 về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh tại phân khu I + V thuộc dự án Aqua City, xã Long Hưng, Thành phố Biên Hoà.

Dự án Aqua City quy mô 1.000 ha được thiết kế như một khu đô thị thông minh, do Công ty TNHH Thành phố Aqua làm chủ đầu tư với số lượng nhà ở hình thành trong tương lai là 752 căn. Dự án đã được Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam (PVCombank) cam kết xem xét cấp tín dụng và được Sở Xây dựng Đồng Nai chấp thuận.

Sự việc bắt nguồn từ việc Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam (PVCombank) mới đây có văn bản xác nhận gửi đến Sở Xây dựng về việc phía ngân hàng không thực hiện nghĩa vụ tài chính cho Công ty TNHH Thành phố Aqua đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đối với 752 căn nhà tại phân khu I + V thuộc dự án Aqua City.

Lý do PVCombank đưa ra là do từ ngày được cấp cam kết tín dụng đến nay phía Công ty TNHH Thành phố Aqua chưa cung cấp hồ sơ để PVCombank thực hiện thẩm định, đánh giá, xét duyệt cấp tín dụng. Vì vậy dẫn đến việc PVCombank “quay xe” và Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai quyết định huỷ bỏ văn bản trước đó về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh tại phân khu I + V thuộc dự án Aqua City, xã Long Hưng, TP Biên Hoà.

Việc "quay xe" của PVCombank đẩy dự án Aqua City vào thế đang chạy bị phanh gấp. 

Công ty Thành phố Aqua đã huy động 4.600 tỷ đồng trái phiếu trong 2 năm và không liên quan gì đến PVCombank

Công ty TNHH Thành Phố Aqua – Chủ đầu tư Dự án Aqua City là công ty con do CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova (Novaland – mã chứng khoán NVL) sở hữu 69,98% vốn điều lệ.

Thành phố Aqua hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, có vốn điều lệ 845,21 tỷ đồng. Công ty do ông Bùi Đạt Chương làm người đại diện theo pháp luật.

Năm 2020 và năm 2021 Thành phố Aqua cũng đã huy động tổng cộng 4.600 tỷ đồng qua phát hành trái phiếu, trong đó 2.000 tỷ đồng phát hành năm 2021 và 2.600 tỷ đồng phát hành năm 2020. Trong số trái phiếu phát hành năm 2020 có lô trái phiếu 600 tỷ đồng đã huỷ do đáo hạn. Danh sách trái phiếu còn lại tổng giá trị 4.000 tỷ đồng theo thông tin phát hành trên HNX.

Về kỳ hạn trái phiếu, các lô trái phiếu phát hành năm 2021 có lô trị giá 500 tỷ đồng kỳ hạn 1 năm, đáo hạn vào cuối tháng 12/2022 này. Số trái phiếu còn lại có 2 lô đáo hạn vào năm 2023, trong đó có lô 600 tỷ đồng đáo hạn vào tháng 6/2023 và lô 500 tỷ đồng đáo hạn vào cuối tháng 12/2023. Số còn lại đều có kỳ hạn xa hơn, xa nhất đến tháng 6/2026.

Như vậy, áp lực đáo hạn trái phiếu ngắn hạn trong vòng 1 năm tới của Thành phố Aqua là 2 lô trái phiếu tổng giá trị 1.100 tỷ đồng – và áp lực đến cuối năm 2023 thêm 500 tỷ đồng lên thành 1.600 tỷ đồng.

Điều đáng nói là, thông tin phát hành trái phiếu của Aqua City ghi nhận cả 4 lô trái phiếu phát hành năm 2020 của Thành phố Aqua đều do Ngân hàng TMCP Quân đội là tổ chức đăng ký, lưu ký. Tài sản đảm bảo là bất động sản, quyền sử dụng đất ở… Các tổ chức liên quan còn có CTCP Chứng khoán MB (MBS).

Các lô trái phiếu phát hành năm 2021 có thêm một số thông tin phát hành:

-Lô trái phiếu TPACH2124002 phát hành ngày 17/9/2021 đáo hạn vào 17/9/2024 và lô trái phiếu TPACH2125001 phát hành ngày 17/9/2021 đáo hạn vào 17/9/2025 - huy động tổng cộng 1.000 tỷ đồng nhằm tăng quy mô hoạt động để thanh toán tối đa 70% chi phí nhận chuyển nhượng 99,999% phần vốn góp tại Công ty TNHH Đầu tư và phát triển Bất động sản Green Land từ cá nhân ông Lê Thanh Liêm. Lãi suất được thanh toán 3 tháng/lần, dòng tiền thanh toán lấy từ nguồn lợi nhuận được chia từ Dự án Aqua 112ha và các nguồn thu hợp pháp khác. Lô trái phiếu này do Ngân hàng TMCP Quân đội ôm trọn.

Các mã trái phiếu TPACH2123003 và TPACH2122004 không công bố nhiều thông tin về phát hành. Tuy vậy thông tin về tài sản đảm bảo có ghi nhận về việc tài sản đảm bảo chung cho cả nhiều lô trái phiếu. Cụ thể:

Tài sản đảm bảo chung cho toàn bộ 8 lô trái phiếu phát hành năm 2020 và 2021 được liệt kê phía trên bao gồm:

+ Quyền sử dụng đất ở, đất thương mại dịch vụ và công trình công cộng của toàn bộ Dự án Aqua 112ha.

+ Quyền tài sản phát sinh liên quan đến Dự án Aqua 112ha.

+ Toàn bộ phần vốn góp cùng các quyền, quyền lợi và lợi ích phát sinh từ phần vốn góp của Price Residence tại tổ chức phát hành: Là 591.647.000.000 đồng, chiếm 705 vốn điều lệ (phần vốn góp của Price Residence).

+ Toàn bộ phần vốn góp cùng các quyền, quyền lợi và lợi ích phát sinh từ phần vốn góp của Đại Cát tại Tổ chức phát hành: Là 253.563.000.000 đồng, chiếm 30% vốn điều lệ (phần vốn góp của Đại Cát).

(Như vậy cả Công ty Đại Cát và Prince Residence đã đưa 100% vốn cổ phần của Thành phố Aqua thế chấp làm tài sản đảm bảo).

Tài sản đảm bảo cho các lô trái phiếu phát hành năm 2021 gồm TPACH2125001, TPACH2124002, TPACH2123003 và TPACH2122004 còn có:

+ Toàn bộ phần vốn góp tại Green Land thuộc sở hữu của Thành phố Aqua sau giao dịch chuyển nhượng (tối thiểu 99,999%).

+ Tài sản đảm bảo bổ sung là tài sản đảm bảo nhóm 1/bất động sản/cổ phiếu của Tập đoàn Novaland (NVL) theo quy định.

Báo cáo ghi chú rõ Dự án Aqua 112ha có nghĩa là Dự án có diện tích khoảng 112ha được UBND tỉnh Đồng Nai cấp cho Công ty Thành phố Aqua. Đại Cát ở đây có nghĩa là CTCP Đầu tư xây dựng và Phát triển Đại Cát. Còn Prince Residence là CTCP The Prince Residence.

Các thông tin thế chấp tài sản đảm bảo

Nói về Green Land, tháng 9/2021 thời điểm phát hành lô trái phiếu trên, Thành phố Aqua cũng đã đưa 99,999% vốn điều lệ tại Công ty TNHH Đầu tư và phát triển Bất động sản Green Land thế chấp tại Ngân hàng TMCP Quân đội Chi nhánh Bắc Sài Gòn. Phần vốn góp tương ứng giá trị vốn góp gần 2.860 tỷ đồng.

Còn tài sản liên quan đến Dự án Aqua 112ha cũng đã được Thành phố Aqua thế chấp tại MB chi nhánh Bắc Sài Gòn từ tháng 6/2020.

Cũng trong tháng 6/2020 Công ty Đại Cát mang 30% vốn điều lệ của Thành phố Aqua thế chấp tại MB đúng thông báo.

Công ty The Prince Residence cũng đã mang 70% vốn điều lệ của Thành phố Aqua đi thế chấp tại MB từ tháng 6/2020.

Không nói đến việc tại sao Thành phố Aqua không cung cấp đủ thông tin cho PVCombank để hoàn tất thủ tục làm đơn vị bảo lãnh dự án. Tuy vậy từ những thông tin liên quan có thể thấy, những lần huy động vốn của Thành phố Aqua cũng như các tài sản thế chấp của Dự án Aqua 112ha không nhìn thấy sự hiện diện của PVCombank.

Hệ luỵ của việc PVCombank "quay xe" lại khiến nhà đầu tư một lần nữa nhìn đến Novaland và những áp lực tài chính mà Thành phố Aqua cũng như Novaland đối mặt sau thông tin này.

Aqua City “mở màn” việc lấn sân vào các dự án dạng khu đô thị thông minh của Novaland

Novaland được biết đến là doanh nghiệp bất động sản có tiếng trên thị trường với rất nhiều dự án lớn nhỏ. Tuy vậy Aqua City lại được xem là dự án “mở màn” việc lấn sân vào các dự án dạng khu đô thị thông minh mà công ty đang tiến hành. Hệ sinh thái Novaland có xấp xỉ 100 công ty con, công ty liên kết.

Đối với Thành phố Aqua, chưa rõ nguyên nhân khiến công ty không cung cấp hồ sơ Dự án cho PVCombank. Tuy vậy việc Sở xây dựng Đồng Nai huỷ bỏ văn bản công nhận dự án Aqua City đủ điều kiện bán sẽ khiến doanh nghiệp gặp không ít khó khăn. Đặc biệt là số trái phiếu sắp đến ngày đáo hạn hàng nghìn tỷ đồng đang chờ công ty.

Nhưng, nếu như không có "giọt nước tràn ly" là PVCOMBANK quay xe thì liệu tình hình tài chính của Novaland có quá "bết bát" đến mức khiến doanh nghiệp rơi vào trạng thái "xoay mòng mòng"? 

Có nguồn tiền gửi khổng lồ, Novaland có quá áp lực trả nợ trái phiếu?

Còn nói về Novaland – công ty mẹ của Thành phố Aqua sẽ có 2 bức tranh lớn cần chú ý:

Nhìn phía nợ: Nói về huy động trái phiếu, chỉ trong mấy năm từ cuối 2018 đến 2022 này Novaland đã có 69 đợt phát hành trái phiếu tổng giá trị gần 55.000 tỷ đồng. Trong đó năm 2018 chỉ 1 lô phát hành vào cuối năm có giá trị 700 tỷ đồng. Năm 2019 phát hành nhiều đợt có tổng giá trị khoảng 4.200 tỷ đồng. Số còn lại khoảng 50.000 tỷ đồng dồn hết vào năm 2020, 2021 và 2022. Trong đó riêng 5 tháng đầu năm 2022 Novaland đã phát hành 6 đợt trái phiếu tổng giá trị hơn 8.500 tỷ đồng. Các đợt phát hành trái phiếu của Novaland không có nhiều thông tin kể cả bên tư vấn phát hành, tổ chức lưu ký, bên đảm bảo tài sản và các tài sản đảm bảo.

Novaland cũng không thường xuyên mua lại trái phiếu trước hạn. Các trái phiếu bị huỷ của Novaland phần lớn do đến ngày đáo hạn. Danh sách từ HNX ghi nhận hiện tại Novaland vẫn còn lưu hành 44 trái phiếu với tổng giá trị còn lại khoảng 47.700 tỷ đồng.

Xét về kỳ hạn, tính đến hết năm 2022 Novaland có 1 số lô trái phiếu đến ngày đáo hạn với tổng giá trị 2.500 tỷ đồng.

Nếu tính xa hơn một ít, đến hết quý 1/2023 Novaland có thêm 1 số lô trái phiếu đến này đáo hạn tổng gần 4.500 tỷ đồng. Nếu tính xa hơn một chút, tính đến hết quý 2/2023 có thêm khoảng 16.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn khiến Novaland phải lo tiền.

Như vậy tạm tính đến hết quý 2/2023 Novaland có nhiều lô trái phiếu đến ngày đáo hạn với tổng giá trị khoảng 23.000 tỷ đồng.

Nhìn phía tiền đang có:  Nếu chỉ nhìn vào số nợ thì nhiều người sẽ giật mình với con số lớn về tuyệt đối. Tuy nhiên, nếu nhìn bức tranh tài chính của Novaland thì thực tế, công ty có tiền và tương đương tiền cuối quý 3/2022 gần 21.200 tỷ đồng, tăng 4.900 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm. Các khoản đầu tư tài chính nắm giữ đến ngày đáo hạn là tiền gửi ngân hàng kỳ hạn dưới 12 tháng, duy trì xấp xỉ 1.000 tỷ đồng. Novaland cũng có đến gần 9.600 tỷ đồng tiền gửi không kỳ hạn tại ngân hàng và gần 11.600 tỷ đồng tiền gửi kỳ hạn dưới 3 tháng.

Tổng tài sản đến cuối quý 3 đạt gần 259.600 tỷ đồng, tăng 57.800 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm. Tổng nợ phải trả 214.900 tỷ đồng, tăng 54.300 tỷ đồng so với đầu kỳ. Các khoản phải thu ngắn hạn tăng gần gấp đôi đầu kỳ, từ 26.400 tỷ đồng lên 51.600 tỷ đồng. Trong đó riêng phải thu ngắn hạn khác gần 37.500 tỷ đồng, chiếm khoảng 25% tổng tài sản ngắn hạn. Trong số đó cũng ghi nhận khoản phải thu về cho vay ngắn hạn 3.951 tỷ đồng – là khoản tiền cho 1 bên thứ 3 vay, không tài sản đảm bảo, hưởng lãi suất 3,5% đến 18%/năm, kỳ hạn 3 đến 12 tháng. Báo cáo ghi nhận các khoản phải thu ngắn hạn khác tăng mạnh chủ yếu do tăng tiền đặt cọc mua cổ phần, nhận chuyển nhượng phần vốn góp tăng (đạt 19.500 tỷ đồng).

Tài sản, các khoản phải thu… tăng mạnh so với đầu kỳ một phần lớn do trong năm công ty đã hoàn tất việc gia tăng tỷ lệ sở hữu, đưa Công ty Đức Tân, Công ty Trùng Dương và bất động sản Đà Lát Valley về làm công ty con hợp nhất trên BCTC. Tuy vậy trong năm Novaland cũng đã bán đi toàn bộ phần vốn góp tại Công ty TNHH Vườn Bách Thảo Hồ Tràm, bán nhóm công ty gồm Công ty TNHH Đầu tư phát triển Nhà ở và hạ tầng sài Gòn, Công ty TNHH đầu tư và phát triển Bất động sản Khánh An và Công ty TNHH Carava Resort.

Dư vay nợ thuê tài chính ngắn hạn 30.100 tỷ đồng, tăng hơn 11.000 tỷ đồng so với đầu kỳ và dư vay nợ thuê tài chính dài hạn duy trì quanh mức 41.600 tỷ đồng. Tổng vay nợ thuê tài chính ngắn và dài hạn khoảng 71.700 tỷ đồng. Trong dư vay ngắn hạn có hơn 22.700 tỷ đồng là vay nợ trái phiếu ngắn hạn, hơn 4.300 tỷ đồng vay ngân hàng và gần 3.200 tỷ đồng vay của bên thứ 3. Còn dư vay nợ thuê tài chính dài hạn hơn 41.600 tỷ đồng thì có gần 27.800 tỷ đồng vay trái phiếu. Gần 7.000 tỷ đồng vay từ ngân hàng và hơn 7.300 tỷ đồng vay của bên thứ 3.

Hay nói cách khác, nguồn tiền của Novaland khá dồi dào để vận hành bộ máy lớn. Nếu như không có "cú sốc" 752 căn hộ bị hủy công nhận đủ điều kiện bán thì có thể, nguồn tiền từ việc bán dự án hình thành trong tương lai sẽ bổ trợ cùng với nguồn tiền hiện hữu của tập đoàn để áp lực không thật sự là áp lực.

Kết quả kinh doanh

Về kết quả kinh doanh, doanh thu 9 tháng đầu năm 2022 đạt gần 7.900 tỷ đồng, giảm 23% so với cùng kỳ năm ngoái. Doanh thu tài chính trong quý đạt hơn 4.100 tỷ đồng, tăng so với thời điểm đầu năm. Tuy vậy chi phí tài chính cũng tăng gần 400 tỷ đồng lên 3.478 tỷ đồng mà chi phí lãi vay chỉ hơn 640 tỷ đồng.

Kết quả 9 tháng đầu năm 2022 Novaland vẫn lãi sau thuế 2.054 tỷ đồng, giảm 19,5% so với số lãi 2.550 tỷ đồng đạt được 9 tháng đầu năm ngoái.