'Nốt trầm' của đất nền phía Nam: 'Lặng sóng' chờ 'bão' chính sách

Thị trường trầm lắng

Kỳ vọng về sự tăng trưởng của thị trường đất nền vào cuối năm đang dần trở nên khó thành hiện thực khi phân khúc này gần đây "nín thở" chờ đợi những thay đổi trong chính sách thuế và Bảng giá đất.

Đặc biệt, thông tin về việc TP. HCM chưa thể ban hành Bảng giá đất mới trong tháng 9 càng làm gia tăng nỗi lo cho thị trường bất động sản khu vực phía Nam.

"Mưa nhiều, khách hàng ít, hồ sơ công chứng từ ngày 1/8 vẫn bị treo vì phải chờ bảng giá đất mới. Gần đây, môi giới cũng rất khó có giao dịch..." - đó là chia sẻ của một môi giới đất nền phía Nam khi được hỏi về tình hình thị trường hiện nay.

Theo chia sẻ của môi giới này, nhiều khách hàng đã hoàn tất thủ tục công chứng mua bán nhà đất và kê khai chính xác giá mua bán để tính thuế.

Hồ sơ sau đó được nộp vào bộ phận một cửa tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai của quận, huyện. Mặc dù đã hoàn tất các thủ tục, hồ sơ vẫn chưa được xử lý do phải chờ cơ quan thuế tính toán dựa trên bảng giá đất mới của TP khiến quá trình mua bán bị gián đoạn.

Không chỉ đất nền, hồ sơ căn hộ cũng đang gặp tình trạng tương tự, khi doanh nghiệp không thể hoàn thành thủ tục sang tên cho khách hàng do vướng mắc trong khâu tính thuế.

Theo Cục Thuế TP. HCM, từ ngày 1/8 đến 27/8, tổng số hồ sơ được tiếp nhận lên đến 8.808.

Trong đó, có 346 hồ sơ thu tiền sử dụng đất cho trường hợp công nhận quyền sử dụng đất, 277 hồ sơ liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất, 5.448 hồ sơ liên quan đến thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản và 2.737 hồ sơ không phát sinh nghĩa vụ tài chính.

Chờ quy định được khơi thông

Mới đây, vào ngày 1/8/2024, Cục Thuế TP. HCM đã gửi văn bản khẩn kiến nghị tổ chức cuộc họp để giải quyết hồ sơ đất đai tồn đọng. Đây là lần thứ ba Cục Thuế Tp.HCM kiến nghị trong vòng một tháng qua.

Theo đó, Cục Thuế TP. HCM đề xuất UBND TP. HCM tổ chức cuộc họp nhằm thống nhất áp dụng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và tỉ lệ phần trăm tính tiền thuê đất để cơ quan thuế có cơ sở xử lý các hồ sơ liên quan đến nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Cục Thuế TP. HCM cũng kiến nghị rằng, các hồ sơ đất đai phát sinh từ ngày 1/8/2024 đến trước khi UBND TP. HCM ban hành Bảng giá đất mới sẽ tiếp tục áp dụng Bảng giá đất cũ giai đoạn 2020 - 2024.

Việc TP. HCM chưa ban hành Bảng giá đất mới đã gây ra ách tắc lớn trong giải quyết các hồ sơ chuyển nhượng nhà đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất giữa bối cảnh Luật Đất đai năm 2024 đã có hiệu lực từ ngày 1/8.

Thời tiết mưa lớn kéo dài tại khu vực phía Nam trong thời gian qua cũng đã làm gián đoạn phần nào hoạt động mua bán BĐS.

Cộng thêm vướng mắc trong khâu tính thuế, các giao dịch của môi giới càng trở nên khó khăn hơn. Nhiều nhà đầu tư lo lắng, chờ đợi thêm các thông tư và hướng dẫn mới nhằm đảm bảo quyền lợi khi tham gia thị trường.

Thông tin TP. HCM chưa thể ban hành Bảng giá đất mới trong tháng 9 như dự kiến trước đó càng gia tăng lo ngại cho các bên liên quan.

Hiện tại, UBND TP. HCM đã chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) tổng hợp, tiếp thu và giải trình các ý kiến thu thập từ các hội nghị để hoàn thiện hồ sơ trình thẩm định Bảng giá đất.

Dự kiến, trong tháng 9, Sở TN&MT sẽ hoàn tất nội dung để Hội đồng thẩm định tiến hành thẩm định và trình UBND TP phê duyệt Bảng giá đất theo quy định.

DKRA nhận định rằng, giá sơ cấp không có nhiều biến động so với các đợt mở bán trước. Để kích cầu thị trường, các chủ đầu tư tiếp tục áp dụng các chính sách ưu đãi như thanh toán vượt tiến độ, hỗ trợ vay ngân hàng và cam kết mua lại.

Ở thị trường thứ cấp, giá vẫn duy trì xu hướng ổn định so với tháng trước. Những sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý, có vị trí kết nối thuận tiện với trung tâm đang thu hút sự quan tâm lớn từ phía khách hàng.

Theo giới chuyên gia, không phải loại đất nền nào cũng có tiềm năng tăng giá và được thị trường chào đón.

Chỉ những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí đắc địa, gần các khu hạ tầng hoặc khu công nghiệp, và có khả năng khai thác giá trị thương mại mới được săn đón và có triển vọng tăng giá trong tương lai.

Tuy nhiên, đà tăng giá của đất nền sẽ khó đạt mức mạnh mẽ như giai đoạn cao điểm trước đây và khó xuất hiện những cú "sốc" giá như đã từng xảy ra vài năm trước.