Nếu phương án “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” được thông qua có thể “làm lợi” cho các CĐT dự án nhà ở thấp tầng?

Theo đó thì nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà phố) gắn liền với đất ở thì được công nhận “sở hữu không xác định thời hạn”; nhà chung cư thì chỉ được công nhận “sở hữu có thời hạn”. Quy định này có thể “làm lợi” cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thấp tầng (biệt thự, nhà phố) và làm trở ngại cho việc phát triển nhà chung cư cao tầng tại các đô thị, nên có thể chưa phù hợp với chủ trương của Đảng và Nhà nước về “phòng, chống “lợi ích nhóm”, tham nhũng, tiêu cực trong công tác xây dựng pháp luật”.

Theo phương án đề xuất Bộ Xây dựng, bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng.

Trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng vẫn còn đủ điều kiện tiếp tục được sử dụng theo kết luận kiểm định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thì chủ sở hữu đề nghị cơ quan cấp Giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu trong Giấy chứng nhận theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định.

Trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng phải phá dỡ theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền thì chấm dứt quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với căn hộ nhà chung cư. Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt vẫn tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì thực hiện phá dỡ để xây dựng lại. Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu được bồi thường về đất và bố trí tái định cư…

HoREA cho rằng, nếu phương án này được thông qua thì có thể dẫn đến nhiều người sẽ bỏ lựa chọn nhà chung cư để chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà phố) gắn liền với đất ở, có thể dẫn đến tình trạng giá biệt thự, nhà phố lại bị đẩy lên cao, có thể “làm lợi” cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thấp tầng, nên chưa phù hợp với chủ trương của Đảng và Nhà nước về “phòng, chống “lợi ích nhóm”, tham nhũng, tiêu cực trong công tác xây dựng pháp luật” theo chỉ đạo tại Quyết định số 556-QĐ/ĐĐQH15 ngày 03/03/2022 của Đảng đoàn Quốc hội XV nhằm thực hiện Kế hoạch số 13-KH/BCĐTW ngày 26/01/2022 của Ban Chỉ đạo Trung ương về phòng chống tham nhũng, tiêu cực.

Đồng thời, nó có thể tác động tiêu cực đến yêu cầu tại khoản 4 Điều 14 Luật Nhà ở 2014 quy định “Đối với đô thị đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì chủ yếu phát triển nhà chung cư” để sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.

Hiệp hội nhận thấy, không nên vì khó khăn, vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trong nhiều năm qua mà lại đề xuất quy định “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” để Nhà nước “dễ” thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, mà lại quy định “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” không đáp ứng đúng tâm tư, nguyện vọng của người dân muốn được “sở hữu căn hộ nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài”, bởi lẽ nhà ở, căn hộ nhà chung cư là tài sản có giá trị rất lớn mà chủ nhà muốn để lại cho con cháu thừa kế sau này.

Không phải do quy định “quyền sở hữu căn hộ nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài” đã gây ra những khó khăn, vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ mà nguyên nhân chủ yếu là do chưa có đầy đủ các cơ chế chính sách phù hợp, đồng bộ để giải quyết thỏa đáng việc bồi thường phải sát giá thị trường, đi đôi với hỗ trợ thỏa đáng và tái định cư “tốt hơn nơi ở cũ” cho các chủ sở hữu nhà chung cư.

Bên cạnh đó, phương án này chưa làm rõ chế độ sử dụng đất đối với “đất xây dựng khu chung cư” là “đất sử dụng ổn định lâu dài” hay là “đất sử dụng có thời hạn” theo “thời hạn sở hữu nhà chung cư”.

HoREA dẫn chứng, tại Điểm b khoản 3 Điều 30 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định: Trường hợp theo quy hoạch được duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu được bồi thường về đất và bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai”, theo đó thì “chủ sở hữu được bồi thường về đất” cho phép suy đoán có thể có trường hợp chế độ sử dụng đất xây dựng nhà chung cư là “đất sử dụng ổn định lâu dài”, bởi lẽ nếu là “đất sử dụng có thời hạn” cùng thời hạn với “thời hạn sở hữu nhà chung cư” thì sẽ không có quy định “chủ sở hữu được bồi thường về đất”. Ngoài ra, quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng thì có thể làm tăng thêm gánh nặng công việc cho cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh, cấp huyện.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị, cần phải rà soát kỹ các quy định pháp luật có liên quan của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất.

Lựa chọn phương án giữ nguyên như quy định hiện hành (không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài).

Đồng thời, Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013: “Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài” vào khoản 3 Điều 144 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất.