Một phân khúc bất động sản chưa có dấu hiệu phục hồi giữa thời điểm thị trường đón chu kỳ mới

Theo báo cáo mới nhất từ Savills, phân khúc biệt thự và nhà liền kề tại Hà Nội hiện đang là một trong những mảng chậm hồi phục nhất về cả thanh khoản và nguồn cung.

Cụ thể, trong quý II/2024, chỉ có hơn 110 căn biệt thự và nhà liền kề được giao dịch, giảm 40% so với quý trước với tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 18%. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ 48%, giảm 15% so với quý trước và 3% so với cùng kỳ năm trước. Theo thống kê của Savills, phần lớn các giao dịch sơ cấp được thực hiện tại quận Hà Đông, chiếm khoảng 61% tổng số giao dịch. Khu vực này hiện đang có các dự án hạ tầng sắp hoàn thành, như tuyến đường Lê Quang Đạo kéo dài dự kiến đi vào hoạt động cuối năm 2024. Ngoài ra, các khu vực như quận Hoàng Mai và huyện Thường Tín cũng ghi nhận tỷ lệ giao dịch sơ cấp khá, lần lượt chiếm 14% và 9% tổng số giao dịch.

Về nguồn cung, trong quý II/2024, thị trường có thêm hơn 600 căn từ 16 dự án, giảm 9% so với quý trước và 24% so với cùng kỳ năm trước. Trong số này, có 54 căn biệt thự mới tại quận Hà Đông và 12 căn nhà liền kề mới tại huyện Hoài Đức.

Theo CBRE - đơn vị chuyên cung cấp dịch vụ tư vấn bất động sản và quản lý đầu tư, thanh khoản của phân khúc biệt thự và nhà liền kề tại Hà Nội vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi rõ rệt khi số căn bán được trong quý II/2024 giảm hơn 60% so với cùng kỳ năm 2023. Nguồn cung cũng bị hạn chế do một số dự án hiện hữu chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý, phải tạm dừng mở bán.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu của Savills Hà Nội, cho biết nguyên nhân khiến phân khúc biệt thự và nhà liền kề hoạt động kém là giá vẫn neo ở mức cao trong khi thanh khoản thấp. Trong 6 tháng đầu năm 2024, giá sơ cấp biệt thự tại các dự án đã tăng 9%, đạt 178 triệu đồng/m2. Giá shophouse cũng tăng 3% theo quý, đạt 288 triệu đồng/m2. Đối với loại hình nhà liền kề, giá đạt 188 triệu đồng/m2, giảm nhẹ do các căn giá cao đã bán hết, chỉ còn lại những căn có giá thấp hơn. Trong khi đó, các thị trường lân cận vẫn có nguồn cung mới với giá cạnh tranh, thu hút sự quan tâm của người mua.

Ngoài ra, hàng tồn kho có giá cao cũng khiến các chủ đầu tư không giảm giá, thậm chí tiếp tục tăng giá bán đối với giỏ hàng mới.

Về triển vọng của phân khúc biệt thự và liền kề, các chuyên gia dự báo thời gian tới sẽ có cơ hội "sáng cửa" khi ba luật liên quan đến bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/8. Những bộ luật này khi được áp dụng sẽ củng cố niềm tin của nhà đầu tư, giải quyết các vấn đề pháp lý còn tồn đọng và là tiền đề để thị trường bất động sản bước vào "chu kỳ mới". Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, dự đoán rằng phải cần thêm thời gian để các luật này "thẩm thấu" và do đó, nguồn cung thấp tầng sẽ có cơ hội tăng trưởng từ năm 2025.

Hiện tại, quỹ đất tại các khu vực trung tâm dành cho các dự án mới đang dần cạn kiệt, vì thế xu hướng dịch chuyển nguồn cung biệt thự và nhà liền kề ra khu vực ven đô dự kiến sẽ diễn ra mạnh mẽ. Theo Savills, đến cuối năm 2024, gần 3.000 căn từ 13 dự án có thể sẽ ra mắt thị trường, phần lớn tập trung ở huyện Đông Anh, chiếm tỷ trọng 34%. Theo sau đó sẽ là quận Hà Đông và huyện Hoài Đức.