Mặt bằng giá đã cách quá xa thu nhập trung bình của người dân, giá bất động sản trên thị trường sẽ giảm

Theo chuyên gia, từ cuối năm 2020, các hoat động của thị trường bất động sản đã phát triển quá nóng, các bên liên quan cũng yêu cầu các cơ quan chức năng siết chặt quản lý hoạt động đầu cơ, có biện pháp để chống thổi giá. Đó là cách giúp thị trường lành mạnh hơn.

Về cơ bản, đây là thị trường có nhiều rủi ro. Hơn nữa, giá bất động sản đã tăng cao, cách xa thu nhập trung bình của người lao động. Nên việc quản lý giám sát của cơ quan chức năng để giá nhà phù hợp với thu nhập, với mức sống hiện nay của người Việt Nam cũng là một trong những điều quan trọng và cần thiết.

Do đó, chúng ta hy vọng giá bất động sản sẽ tăng tiếp thì rất khó. Một số phân khúc hiện nay bán không được do giá đã neo quá cao. Nên Nhà nước sẽ tiếp tục tìm cách để quản lý thị trường tốt hơn, làm cho giá nhà phù hợp hơn. Việc này sẽ không bóp nghẹt thị trường, nhưng sẽ giúp tránh cho thị trường tình trạng bong bóng, đổ vỡ, gây hệ luỵ cho lĩnh vực bất động sản nói riêng, nền kinh tế nói chung trong tương lai.

Người đầu tư thì nhiều, nhu cầu tăng cao, trong khi bất động sản chỉ có giới hạn. Càng nhiều người lao vào thì giá sẽ tăng cao lên, người càng vào sau vay tiền càng nhiều thì nguy cơ ôm trái đắng là rất lớn. Trong khi phải trả lãi vay ngân hàng mỗi tháng, thanh khoản chậm do ôm giá cao, những nhà đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính lớn phải cắt lỗ để giảm áp lực lãi vay là bước đi thông minh. Tuy nhiên, điều này có thể làm cho thị trường giảm sút.

Lời khuyên cho các nhà đầu tư thời điểm hiện tại, các chuyên gia cho rằng, giai đoạn hiện nay, thị trường chưa đến mức có bong bóng, cũng chưa có khả năng dẫn đến tình trạng trì trệ quá, thậm chí là đóng băng mặc dù cũng có tình trạng giá bất động sản tăng nóng nhưng không tăng cao so với giai đoạn trước.

Các nhà đầu tư cần tuỳ theo năng lực tài chính và kế hoạch để điều chỉnh, cân đối bài toán đầu tư sao cho hiệu quả. Các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt có thể đẩy mạnh đầu tư, để có sản phẩm hàng hoá cung ứng ra thị trường. Đặc biệt những doanh nghiệp trong phân khúc chung cư bình dân cần được đẩy mạnh hoạt động bởi sản phẩm này đang rất nóng, bán rất tốt, tiêu thụ khoảng 80-90%.

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng trong bối cảnh mở cửa du lịch cũng đang lên, do đó có thể đẩy mạnh đầu tư. Còn bất động sản công nghiệp đã quá nóng thì nên cân nhắc. Đặc biệt, phân khúc bất động sản cao cấp thời gian qua đã quá nhiều, trong khi mức tiêu thụ ít, chỉ từ 30-50% do giá quá đắt so với thu nhập, nên nếu đầu tư vào sẽ rất nguy hiểm.

Về nguồn cung thời gian tới, tại một hội thảo về thị trường bất động sản mới đây, nhiều doanh nghiệp cho rằng rất khó giảm giá nhà vì các yếu tố đầu vào của Bất động sản đều đang tăng rất cao.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, hiện các yếu tố đầu vào của bất động sản đều đang tăng rất cao, nên doanh nghiệp dù muốn cũng không thể phát triển nhà ở giá rẻ hoặc tăng nguồn cung cho thị trường. Doanh nghiệp quan tâm các dự án nhà ở xã hội nhưng để tiếp cận thì không đơn giản. Trên thị trường, nhiều doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội, sau đó tổng kết lại đa phần đều lỗ, không hiệu quả. Việc quyết toán nhà ở xã hội rất khó khăn.

Khi thực hiện, doanh nghiệp phải lo thủ tục pháp lý, liên quan đến rất nhiều khâu mà không thể bỏ qua khâu nào. Vấn đề khiến nhiều doanh nghiệp lo ngại là thời gian giải quyết thủ tục mất bao lâu.

Ông Phúc cho biết doanh nghiệp ông đang thực hiện một dự án ở Bình Dương. Dù đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về pháp lý, nhưng dự án vẫn mất đến 2,5 năm mới hoàn tất thủ tục. Việc hoàn thiện pháp lý cho dự án không đơn giản chỉ là doanh nghiệp đến sở rồi sẽ có công văn mà phải chờ các sở, ban, ngành liên quan có ý kiến. Thời gian chờ đợi thủ tục phải theo quy định nhưng thường trễ hẹn.

Cuối cùng là năng lực tài chính doanh nghiệp. Nhiều ý kiến cho rằng doanh nghiệp cần ưu đãi thuế, hỗ trợ vốn. Nhưng theo ông Phúc, thực tế điểm mạnh nhất của doanh nghiệp là dùng nguồn lực vốn, kinh nghiệm để làm kinh doanh. Vấn đề lớn nhất với họ là quỹ đất và thủ tục pháp lý.

Doanh nghiệp rất muốn tăng nguồn cung, nhưng họ gặp nhiều khó khăn trong vấn đề pháp lý dự án. Vấn đề của các địa phương là cần tạo quỹ đất để doanh nghiệp tham gia làm dự án.

Lãnh đạo một doanh nghiệp tại Tp.HCM cho biết, doanh nghiệp ông đã mất tới 4 năm để hoàn thành thủ tục pháp lý cho một dự án tại huyện Bình Chánh, TP.HCM, từ khi có được chấp thuận chủ đầu tư đến khi hoàn thành thủ tục pháp lý. Nếu mỗi năm mất 10% về lãi vay thì phải mất 4 năm trả khoản lãi vay đó. Tốc độ thủ tục pháp lý dự án TP.HCM quá chậm đã khiến số lượng các dự án được phép mở bán chỉ khoảng vài chục dự án mỗi năm, trong khi đó trước đây là hàng trăm dự án.

Chia sẻ tại hội thảo về vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), đặt câu hỏi về quy trình xử lý đất đai, rằng tại sao các tỉnh là 1-1,5 năm mà TP.HCM phải mất 4 năm trong khi quy trình, thủ tục là quy định chung?

Theo ông Khởi, đầu tư bất động sản là lĩnh vực đa ngành, liên quan nhiều ngành, các ngành lại có quy định về quy trình, thủ tục riêng. Vì vậy, liên quan đến thực hiện các dự án bất động sản không thể nói nhanh được nhưng vấn đề cần xác định là bao lâu. Cần nhìn lại vì tại sao một số tỉnh nhanh, một số tỉnh chậm. Các địa phương cần quyết liệt hơn trong thực hiện, làm rõ các bước thủ tục, xác định trách nhiệm ở từng bộ phận.