Hàng loạt khó khăn "bủa vây" doanh nghiệp bất động sản

Khó khăn về nguồn vốn

Nguồn vốn là yếu tố quan trọng của doanh nghiệp bất động sản, trong đó có tín dụng ngân hàng, trái phiếu, cổ phiếu. Nếu như trước đây, nhóm doanh nghiệp này có thể dễ dàng huy động vốn từ trái phiếu hay từ tín dụng ngân hàng thì hiện nay nguồn vốn đó đang bị thắt chặt. Sau sự việc của Tân Hoàng Minh, Bộ Tài chính đã có chấn chỉnh nhất định nhằm kiểm soát thị trường minh bạch hơn.

Ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc kinh doanh Tập đoàn Hải Phát, cho biết cả 4 dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản đều đang bị bóp nghẹt. Về kênh tín dụng ngân hàng - chiếm 60-70% dòng vốn của doanh nghiệp, hiện nay "room" tín dụng bị siết chặt, đa số doanh nghiệp rất khó tiếp cận, kể cả những ông lớn trong ngành bất động sản.

Ông phân tích, ở kênh huy động trái phiếu chiếm 20-25% dòng tiền cũng rất ảm đạm. Ông dẫn chứng cụ thể, trong tháng 7, cũng chỉ có duy nhất 1 doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Như vậy, 2 kênh huy động vốn chính của doanh nghiệp đã bị đóng chặt.

Còn đối với kênh huy động vốn bằng cổ phiếu, ông đánh giá, thị trường cổ phiếu bất động sản đang thanh khoản thấp, không ổn định. Do đó dòng tiền ngắn hạn này rất khó để các doanh nghiệp sử dụng được trong giai đoạn này.

Ông Võ Văn Hoàng – Giám đốc đầu tư Vạn Xuân Group cho hay, các dự án của công ty đều bị vướng mắc, kể cả các dự án đầu tư ở các tỉnh. Theo ông, thông thường một dự án để bán được hàng phải hoàn thành xong phần móng và các thủ tục pháp lý, do đó, doanh nghiệp dựa vào vốn ngân hàng là chủ yếu.

Tại toạn đàm khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản, ông cho biết, Hiện nay chúng tôi đang có khoản vay hơn 2.000 tỷ đồng chờ giải ngân nhưng các ngân hàng đều nói 'hết room'. Một số lại ngưng giải ngân cho khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai.

Lãnh đạo doanh nghiệp này thừa nhận Vạn Xuân Group đang rất lúng túng về dòng tiền. Trong khi đó, từ nay đến cuối năm doanh nghiệp bất động sản rất cần nguồn vốn từ ngân hàng. Hiện nay, tất cả 4 kênh huy động vốn đều bị vướng không riêng gì khâu tín dụng ngân hàng từ quỹ đầu tư đến trái phiếu, khách hàng...

Ông Cao Hữu Phi, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư - Xây dựng - Địa ốc COPiHOME nhận định, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đang đối diện với nhiều khó khăn, nhất là về nguồn vốn tín dụng và thị trường. Cụ thể, nguồn cung sụt giảm từ những năm trước, tiếp tục bị sụt giảm bởi dịch bệnh Covid-19 và các vướng mắc chính sách chưa được tháo gỡ triệt để. Giao dịch trên thị trường thường xuyên đối mặt với tình trạng đứt gãy, gián đoạn… Do vậy, cơ quan quản lý nên phân loại các dự án bất động sản, trong đó những doanh nghiệp có mục tiêu phát triển dự án tốt cần nhận được sự ưu đãi để phát triển, đồng thời tìm cách giải ngân vốn cho thị trường bất động sản hợp lý hơn.

Thủ tục pháp lý nhì nhằng

Không chỉ gặp khó khăn về nguồn vốn, nhiều doanh nghiệp bất động sản lại gặp vướng mắc về vấn đề pháp lý khi lượng hàng tồn kho tăng cao. Ông Trần Nhật Quang – Giám đốc đầu tư Kim Oanh Group đã trao đổi với Zing, thừa nhận tiến độ giải quyết các thủ tục pháp lý là trở ngại lớn đối với doanh nghiệp.

Ông cho biết, đơn cử, việc tính toán tiền sử dụng đất có khi mất đến một vài năm vì cơ quan chức năng lo ngại tính giá thấp sẽ gây thất thoát tài sản Nhà nước nên kéo dài thời gian.

"Đến giai đoạn mở bán, doanh nghiệp không thể tính ra giá bán chính xác vì ẩn số tiền sử dụng đất - vốn chiếm tỷ trọng lớn trong giá đất không biết bao giờ mới có", ông dẫn thực trạng.

Ông cho rằng, doanh nghiệp ra giá cao sẽ khó bán, còn khi ra giá thấp, nếu đóng tiền sử dụng đất cao thì lợi nhuận sẽ bị ăn mòn. Điều này cũng làm chùn bước nhiều nhà đầu tư quốc tế khi muốn hợp tác với nhà phát triển trong nước, dẫn tới việc tiếp cận nguồn vốn giá rẻ từ nước ngoài bị hạn chế.

Ngoài ra, lãnh đạo Kim Oanh Group cũng cho biết hiện nay lượng tồn kho nhà ở đang tăng rất cao, một phần trong số đó là nhà ở giá rẻ, vừa túi tiền, thậm chí nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.

"Một trong những lý do chính là việc khoảng cách giữa sản phẩm và khách hàng vẫn còn xa. Chủ yếu nằm ở tiêu chí xét duyệt người mua nhà (đối với nhà ở xã hội) hoặc xét duyệt tín dụng (đối với nhà ở thương mại vừa túi tiền)", ông phân tích.

Vì vậy, theo ông Quang, cần có bộ tiêu chí phù hợp dành cho khách hàng có thu nhập vừa phải nhưng ổn định, đi kèm với chính sách hỗ trợ tài chính quyết liệt mới có thể giải quyết sớm tình trạng "thừa nhà nhưng thiếu chỗ ở".

"Trong dài hạn nên thiết lập một hệ thống xếp hạng các doanh nghiệp ngành bất động sản. Hệ thống này cần được thực hiện độc lập và khách hàng sẽ có hệ tham chiếu để quyết định khi mua nhà. Đồng thời, các doanh nghiệp cũng phải nhìn vào vị trí của mình trên bảng xếp hạng để phấn đấu và cố gắng", ông đề xuất.

Về vấn đề này, tại Kỳ họp thứ ba, Quốc hội khóa XV, Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cũng nhấn mạnh, cần khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản để bảo đảm đồng bộ, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc pháp lý giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh và bền vững.