Dòng tiền đang ảnh hưởng như thế nào đến bất động sản và chứng khoán?

Tiền có đang quay lại hệ thống ngân hàng?

Sau động thái nâng lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), mặt bằng lãi suất thị trường đã cao hơn thời điểm trước dịch COVID-19. Không chỉ tăng lãi suất, các ngân hàng còn đẩy mạnh chương trình khuyến mại, cộng thêm lãi suất để thu hút dòng tiền nhàn rỗi từ dân cư.

Bộ phận phân tích Chứng khoán SSI (SSI Research) dẫn số liệu từ NHNN cho biết, tính đến ngày 20/10, tín dụng tăng 11,38%, cung tiền M2 tăng 3,09% và huy động vốn tăng 4,8% so với cuối năm 2021. Chênh lệch huy động – tín dụng vốn đã phần nào có sự cải thiện nhẹ (mặc dù chưa quá rõ ràng), sau khi mặt bằng lãi suất huy động tăng mạnh trong hai tháng qua.

Trong khi đó, theo quan sát, dòng tiền đã có sự dịch chuyển khi thị trường bất động sản “đóng băng” và thị trường chứng khoán thời gian gần đây chứng kiến sự sụt giảm mạnh.

Ngược lại, tỉ giá USD ngày một tăng mạnh, tại hệ thống ngân hàng thương mại, giá USD cũng không ngừng tăng trong thời gian qua. Một số nhà đầu tư dùng tiền nhàn rỗi mua ngoại tệ chờ lên giá. Bước sang tháng 11/2022, giá USD duy trì quanh mốc 24.608 - 24.875 đồng/USD. Tuy có dấu hiệu hạ nhiệt trong mấy ngày gần đây nhưng mức giảm không đáng kể chủ yếu theo mức niêm yết của NHNN.

Theo Tổng cục Thống kê, đến ngày 25/10, chỉ số USD trên thị trường quốc tế đạt mức 112,24 điểm, tăng 1,35 điểm so với tháng trước. Trong nước, chỉ số giá USD tháng 10/2022 tăng 1,84% so với tháng trước và tăng 5,42% so với cùng kỳ năm 2021. Bình quân 10 tháng năm 2022, chỉ số giá USD tăng 1,17%.

Dòng tiền khó chảy vào bất động sản

TS. Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế cho rằng, đang có ba nguồn tiền để trả cho các khoản vay bất động sản tại các ngân hàng.

Cụ thể, nguồn tiền thứ nhất và cũng là nguồn tiền mạnh nhất đến từ các nhà đầu tư chuyên lướt sóng. Nguồn tiền thứ hai đến từ việc các nhà đầu tư chuyên khai thác các bất động sản mà họ mua để cho thuê. Nguồn tiền thứ ba chính là thu nhập hàng tháng đến từ công việc hàng ngày hay công việc kinh doanh của nhà đầu tư.

Trong ba dòng tiền này, theo chuyên gia, dòng tiền thứ nhất đang bị kẹt, kéo theo đó là nợ xấu gia tăng, ngân hàng buộc phải xử lý nợ và đây là điều chắc chắn sẽ xảy ra trong thời gian tới. Còn nguồn tiền thứ hai rất ít. Bởi hiện tại, chỉ những người mua căn hộ mới có thể cân đối được dòng tiền để trả lãi ngân hàng nhưng những người mua nhà phố thì chưa chắc. Và áp lực lớn hơn thuộc về người mua đất nền để đó.

Nguồn tiền thứ ba chỉ tốt ở trong bối cảnh thị trường lành mạnh, tức là kinh tế đi trước, bất động sản theo sau. Dòng tiền này là lý tưởng nhất nhưng Việt Nam ba năm qua không phát triển theo hướng này. Tức là giá bất động sản đã vượt xa thu nhập của người mua. Sắp tới, nguồn tiền này sẽ càng "kẹt hơn" trong bối cảnh kinh tế khó khăn.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, quyết định của các cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản, đặc biệt liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đã khiến nguồn cung bất động sản sụt giảm nghiêm trọng

"Dòng tiền trục trặc làm ảnh hưởng đến ba nhóm đối tượng quan trọng của thị trường, gồm: các nhà phát triển bất động sản; Nhóm hơn 30 ngành nghề như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất… và nhóm khách hàng có nhu cầu mua bất động sản. Nếu không tiếp cận được các dòng tín dụng cho vay mua nhà, thì đầu ra thị trường sẽ càng đi xuống", ông Đính nhận xét.

Từ nay đến cuối năm sau, dự báo các hoạt động M&A mua bán và sáp nhập trên thị trường sẽ diễn ra nhiều do những khó khăn về bài toán vốn.

Tại TP Hồ Chí Minh, các tháng vừa qua đã diễn ra những thương vụ đáng chú ý, đối tượng được mua lại là những dự án, tòa cao ốc đã bỏ không hàng chục năm để làm mới tăng thêm nguồn cung nhà ở. Đây là cũng là những tín hiệu tốt cho thị trường trong thời gian tới.

Một số nhà đầu tư cho biết, trong bối cảnh hiện nay vẫn có những nhà đầu tư có tiềm lực kinh tế mạnh âm thầm mua gom các sản phẩm bất động sản có vị trí tốt, chờ đợi nhịp sóng trở lại. Tuy nhiên, giới quan sát thị trường nhận định, giai đoạn kiếm tiền dễ từ bất động sản đã đi qua, không phải cứ mua là trúng như trước, mà cần có sự tính toán, thanh lọc cẩn trọng các sản phẩm đầu tư.

Dòng tiền vào thị trường chứng khoán sụt giảm

TS Cấn Văn Lực và nhóm tác giả Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV cho biết, dòng tiền vào thị trường chứng khoán (TTCK) Việt Nam sụt giảm mạnh so với 2 năm trước. Cụ thể, nhà đầu tư nước ngoài không tiếp cận được nguồn vốn giá rẻ, dễ dàng như trước, do các gói hỗ trợ đã chấm dứt, lãi suất tăng, thanh khoản thị trường tài chính toàn cầu eo hẹp hơn. Hệ thống ngân hàng toàn cầu cũng thắt chặt điều kiện cho vay do e ngại rủi ro suy thoái, rủi ro tài chính toàn cầu tăng lên.

Thời gian gần đây, khối ngoại có xu hướng bán ròng, giá trị lần lượt là 3.500 tỷ đồng trong tháng 9 và 1.300 tỷ đồng trong tháng 10/2022. Tính chung 10 tháng năm 2022, khối ngoại đã bán ròng hơn 1.000 tỷ đồng (dù mức này còn thấp hơn nhiều so với các nước trong khu vực).

Thống kê của công ty phân tích dữ liệu FiinTrade cũng chỉ ra số dư tiền gửi của nhà đầu tư trong nước trên tài khoản ở các công ty chứng khoán duy trì ở mức hơn 72.000 tỷ đồng tại thời điểm cuối quý 3/2022, tăng 2.400 tỷ đồng so với cuối quý 2. Với giá trị giao dịch bình quân phiên hiện quanh mức 10.600 tỷ đồng, lượng tiền này tương đương với thanh khoản của 7 phiên giao dịch. Đây là mức cao nhất từ trước đến nay. Điều này cho thấy, dòng tiền vẫn đang chờ đợi cơ hội để quay lại thị trường này khi những bất lợi qua đi. Những cũng có thể với nghiệp vụ vay mượn huy động lãi suất cao trên thị trường chứng khoán, dòng tiền nay cũng tranh thủ kiếm lời.