Doanh nghiệp BĐS “kẹt” thanh khoản vì thiếu vốn

Nguồn vốn tín dụng chảy vào bất động sản (BĐS) bị kiểm soát chặt chẽ khiến nhiều doanh nghiệp lâm vào thế bí, chật vật khi tiếp cận nguồn vốn. Đây cũng là lý do khiến thị trường BĐS bị giảm tốc mạnh trong nửa đầu năm qua. Làm sao để khơi thông nguồn vốn giúp thị trường BĐS phục hồi, tăng tốc trở lại là vấn đề nhiều doanh nghiệp quan tâm.

Huy động nguồn vốn trở nên khó khăn

Đến 80% nguồn vốn đầu tư vào BĐS là nguồn vốn huy động, nhưng hiện nay các kênh để huy động vốn đều đang gặp khó khăn khiến dòng vốn bị tắt nghẽn. Dẫn đến, nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ lâm vào cảnh “đứng ngồi không yên” bởi nguy cơ phá sản, gặp rủi ro rất cao nếu vốn tín dụng không được nới lỏng. Đối với doanh nghiệp lớn vẫn phái chịu ảnh hưởng xấu từ tác động dây chuyền và gián đoạn thanh khoản.

Theo quy định của pháp luật để có thể thực hiện được một dự án BĐS thì chủ doanh nghiệp phải có ít nhất 15 – 20% tổng số vốn đầu tư. Trong khi đó nguồn vốn huy động chiếm đến 80 – 85% nguồn vốn đầu tư còn lại, có thể thấy đây là nguồn vốn cấp thiết đối với các doanh nghiệp.

Vay vốn tín dụng ngân hàng là nguồn vốn đầu tiên mà hầu hết các doanh nghiệp đều tìm đến, được xem là nguồn vốn quan trọng hàng đầu. Nhưng tỷ lệ nợ xấu ở lĩnh vực BĐS gia tăng dẫn đến việc Ngân hàng Nhà nước siết vốn tín dụng chảy vào thị trường này. Nhiều chuyên gia cho rằng từ đây tới cuối năm dòng vốn tín dụng chảy vào BĐS sẽ càng bị siết chặt hơn.

Ngoài ra, cổ phiếu cũng là một kênh huy động vốn quan trọng, tuy nhiên thời gian qua thị trường chứng khoán có dấu hiệu tụt dốc ảnh hướng nghiệm trọng đến việc huy động vốn. Hiện nay, vẫn chưa có dấu hiệu nào cho thấy thị trường này sẽ có diễn biến tăng trưởng trở lại trong thời gian tới.

Nguồn vốn FDI cũng đang có xu hướng giảm mạnh, theo số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy tổng vốn FDI tới hết tháng 8 chỉ đạt 6,35 tỷ USD, giảm 43,9% so với năm ngoái. Tuy nhiên, dòng vốn này chủ yếu chỉ hướng đến thị trường BĐS công nghiệp và các dự án khu đô thị lớn.

Biện pháp khơi thông dòng vốn

Nguồn vốn là yếu tố quan trọng không thể thiếu đối với các doanh nghiệp BĐS, trong tình trạng dòng vốn khó khăn các doanh nghiệp cần phải chủ động tìm kiếm nguồn vốn mới nhưng phải ổn định và bền vững.

Giải pháp tốt nhất là ưu tiên vay vốn tín dụng cho những phân khúc có nhu cầu cao như nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ để đáp ứng được nhu cầu mua nhà của người dân thay vì đắp vốn vào các phân khúc cao cấp, hạng sang. Một căn hộ cao cấp có mức giá cả chục tỷ thì tỷ lệ cho vay nên ở mức
40 - 50%, đối với căn hộ trung bình nên có tỷ lệ cho vay là 60 – 80%. Cụ thể, nếu cho vay của một căn biệt thự 200 triệu/m2 thì có thể cho vay được 10 căn hộ trung cấp 40 triệu/m2. Giúp giảm đi phần nào mức độ chênh lệch cung – cầu giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp, giúp cho nguồn vốn BĐS không bị ảnh hưởng.

Doanh nghiệp BĐS phải có nguồn lực tài chính bằng vốn chủ sở hữu, vì khi phát hành trái phiếu sẽ gia tăng áp lực trả nợ. Nên định chế tài chính đối với những vấn đề hợp tác phát triển dự án như quỹ tín thác bất động sản, hình thức hợp tác giữa quỹ với công ty theo từng dự án, nhà đầu tư cá nhân mua chứng chỉ quỹ sẽ an toàn hơn mua trái phiếu doanh nghiệp hoặc ký hợp đồng hợp tác với công ty.

Quản lý và tổ chức tốt các giao dịch trên sàn chứng khoán, kiểm soát vấn đề phát hành trái phiếu riêng lẻ, tuân thủ nguyên tắc thị trường tránh xảy ra rủi ro. Đây là biện phát bền vững để phát triển kênh chứng khoán và cũng là thế mạnh của công ty cổ phần đại chúng lớn và có niêm yết.

Nguồn vốn FDI cũng là một phương hướng tốt đối với các doanh nghiệp BĐS, đây là lĩnh vực đứng thứ hai trong việc thu hút đầu tư FDI. Tuy nhiên, trên thực tế nguồn vốn FDI không được giải ngân hết bởi các rào cản về pháp lý, đặc biệt đối với những loại hình như condotel, officetel pháp lý vẫn còn nhiều bất cập chưa được ban hành đầy đủ và kịp thời.

Vì thế, để cải thiện và phát triển thị trường BĐS các quy dịnh pháp lý nên được kiểm tra và điều chỉnh các chính sác đầu tư nước ngoài nhanh chóng để theo kịp với những biển chuyển của nền kinh tế trên thế giới.

Đối với BĐS công nghiệp nên hướng theo mô hình phát triển bền vững, chú trọng vào vấn đề môi trường, đây là yếu tố quan trọng để thu hút nhiều nhà đầu tư FDI.