Đến năm 2023, Nhà nước không nới lỏng room tín dụng, thị trường BĐS sẽ có nguy cơ bán tháo, giảm giá?

Theo ghi nhận của CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản tại TP.HCM trong quý 3/2022 có sự sụt giảm mạnh về nguồn cung, dù vậy giá vẫn tăng.

Ở phân khúc căn hộ, lượng sản phẩm mới chào bán giảm tới 80% so với quý trước, chỉ còn 2.851 căn so với lượng cung mới “bùng nổ” trong quý 2/2022 (hơn 15.000 căn). Luỹ kế 9 tháng đầu năm 2022, tổng nguồn cung mới lại tăng 142% so với cùng kỳ năm 2021, đạt gần 83% nguồn cung mới cùng kỳ năm 2019 – thời điểm trước khi dịch bệnh bùng nổ.

Quý 3/2022 ghi nhận 6.726 căn hộ chào bán thành công, giảm 36% so với quý trước, nhưng số lượng căn bán ra lại tiếp tục vượt gấp 2,4 số lượng căn mở bán mới.

Luỹ kế trong 9 tháng đầu năm 2022, tổng số căn hộ bán được là 18.520 căn hộ, tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm 2021, tăng 73% so với cùng kỳ năm 2020 và đạt gần 77% lượng căn hộ bán được của năm 2019 – thời điểm trước khi dịch bệnh bùng nổ.

Phân khúc cao cấp chiếm 76% và tiếp tục giữ vị trí dẫn đầu thị trường trong suốt 3 năm vừa qua, hạng sang chiếm 13%, trung cấp ghi nhận đợt mở bán của 01 dự án, bình dân tiếp tục biến mất khỏi thị trường kể từ năm 2019.

Giá bán căn hộ tiếp tục tăng, giá sơ cấp trung bình trên toàn thị trường đạt mức 60 triệu đồng/m2, tăng 12% so với cùng kì năm ngoái, còn giá thứ cấp tăng 25% so với cùng kỳ năm 2021.

Đối với bất động sản liền thổ (nhà phố, biệt thự, nhà phố thương mại) trong quý 3/2022 ghi nhận mở bán mới 891 căn. Giá chào bán nhà phố, biệt thự tăng gấp 3 lần, nhà phố thương mại tăng 13% so với cùng kỳ năm trước.

Nhận định về thị trường bất động sản trong thời gian tới, bà Dương Thuỳ Dung, Trưởng Bộ phận Định giá, Nguyên Cứu thị trường và Tư vấn Phát triển của CBRE Việt Nam, cho biết thị trường sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, thử thách.

Dự kiến trong quý 4/2022, TP.HCM sẽ chào đón khoảng 1.822 căn hộ mới từ 11 dự án, nâng tổng nguồn cung mới dự kiến trong năm 2022 lên 20.054 căn. Trong đó, phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mới trong ba tháng cuối năm nay, với 66% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp, 31% thuộc phân khúc hạng sang và chỉ 3% là căn hộ thuộc phân khúc trung cấp.

Việc khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng kết hợp giá nhà tiếp tục gia tăng khiến tính thanh khoản của thị trường bị suy giảm ít nhiều.

Tại những dự án mở bán có đến 30% khách hàng mua là để cho thuê chứ không phải để ở (nhà đầu tư), nên cơ hội cho người mua nhà ngày càng hạn hẹp.

Đầu tư khu vực vùng ven có xu hướng nhưng hiện vẫn có đến 80% đầu tư trên thị trường vẫn đang tập trung trong khu vực TP.HCM.

Đặc biệt, tâm lý chung của những người tham gia thị trường bất động sản hiện nay có nhiều quan ngại, xáo động. Ảnh hưởng nhiều nhất đối với họ là nguồn vốn sẽ lấy từ đâu khi ngân hàng siết tín dụng. Nguồn vốn vay ngân hàng dù được nới lỏng nhưng gần như không có gì thay đổi trên thị trường, người mua rất khó khăn tiếp cận nguồn vốn.

Đối với những nhà đầu tư vay vốn ngân hàng để mua nhà được 50% chặng đường rồi, họ làm thế nào để vay tiếp trong khi bị siết cho vay cũng như chi phí vay tăng lên? Đây là những người vay vốn để đầu tư với ý định bán nhanh nhưng hiện thị trường đang khó khăn không thể thoát hàng.

Bà Dung nhấn mạnh, có tới hơn 50% các nhà đầu tư đang bị mắc kẹt trong việc vay vốn đầu tư bất động sản và tiến thoái lưỡng nan. Vì nếu tiếp tục vay thì chi phí vốn tăng rất cao, muốn bán nhưng lại không thể bán được. Họ có lựa chọn cuối cùng là trả lại sản phẩm cho chủ đầu tư, nhưng chi phí phạt từ chủ đầu tư còn lớn hơn chi phí họ tiếp tục gồng gánh để đi vay tiếp… Đây là điểm “tắc nghẽn” và hậu quả là họ buộc phải bán sản phẩm dưới giá họ đã mua. Khi đó thị trường sẽ giảm giá.

Vì vậy, nếu đến năm 2023, Nhà nước không có chính sách nới lỏng room tín dụng thực sự, thị trường bất động sản sẽ có sự bán tháo, giá giảm… khi nhà đầu tư không thể “gồng” được nữa. Sự giảm giá trước tiên sẽ diễn ra ở bất động sản liền thổ vì giá đã tăng gấp 3 lần. Đối với căn hộ, phân khúc hạng sang sẽ bị tổn thương nhiều nhất.

Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, kiểm soát tín dụng cũng gây khó khăn trong việc giải ngân vốn vay cho khách hàng, dẫn đến lượng bán và tỷ lệ hấp thụ đều giảm trong quý, với 4.150 căn tiêu thụ, giảm 54% so với quý trước. Đặc biệt, nhu cầu thị trường có vẻ chậm lại trong tháng 7 và tháng 8 và bắt đầu phục hồi từ đầu tháng 9.

Tuy vậy, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình trong quý 3/2022 vẫn tăng 1% theo quý, đạt khoảng 2.799 USD trên mỗi m2 (tương đương 66,7 triệu đồng/m2).

Theo ước tính của Cushman & Wakefield Việt Nam, có khoảng 4.100 căn hộ mới sẽ được chào bán ra thị trường vào cuối năm nay và khu Đông, khu Nam sẽ dẫn đầu thị trường. Để kích cầu thị trường, các chủ đầu tư cung cấp lịch trình thanh toán linh hoạt hơn cho người mua tại thời điểm tín dụng bị giới hạn và cung cấp đa dạng các chương trình ưu đãi, chiết khấu…

Đối với phân khúc nhà liền thổ, Cushman & Wakefield Việt Nam ghi nhận trong quý 3/2022 chỉ có 272 căn bán được, phần lớn là do chính sách kiểm soát tín dụng khiến người mua đắn đo hơn khi đưa ra quyết định.

Trong khi nguồn cung mới đạt 450 căn, được chào bán từ 6 dự án, gấp đôi so với quý trước và gấp 4 lần so với cùng kỳ năm trước. TP. Thủ Đức vẫn là khu vực dẫn đầu về nguồn cung mới với 86%. Khu Tây và khu Nam của TP.HCM chiếm 14% còn lại.

Giá bán nhà liền thổ sơ cấp tăng tới 30% theo quý và gần gấp đôi theo năm, đạt mức giá trung bình 12.300 USD trên mỗi m2 đất (tương đương 293 triệu đồng/m2), do các dự án cao cấp được mở bán và nguồn cung hạn chế.

Cushman & Wakefield Việt Nam ước tính tổng nguồn cung nhà liền thổ TP.HCM trong tương lai sẽ đạt 9.500 căn, chủ yếu được ghi nhận ở khu Đông và khu Tây.