Cho người khác đứng tên sổ đỏ có đòi được hay không?

Trong trường hợp này, Luật sư Nguyễn Văn Đại, Giám đốc Công ty Luật TNHH Việt Phong, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội xin được tư vấn như sau:

Căn cứ Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường được gọi là sổ đỏ) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Theo đó, việc một người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường được gọi là sổ đỏ) là căn cứ xác định người đó là chủ sở hữu đối với đất.

Như vậy, việc bạn sang tên sổ đỏ cho anh họ và anh họ của bạn đứng tên trên sổ đỏ là căn cứ xác định anh họ của bạn là chủ sở hữu đối với nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

1. Quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở

Khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở 2014 quy định quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có các quyền như sau:

- Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình.

- Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật không cấm.

- Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai.

- Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó.

- Sử dụng chung các công trình tiện ích công cộng trong khu nhà ở đó theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

Trường hợp là chủ sở hữu nhà chung cư thì có quyền sở hữu, sử dụng chung đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư và các công trình hạ tầng sử dụng chung của khu nhà chung cư đó, trừ các công trình được xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở.

- Bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng

- Được bồi thường theo quy định của luật khi Nhà nước phá dỡ, trưng mua, trưng dụng nhà ở hoặc được Nhà nước thanh toán theo giá thị trường khi Nhà nước mua trước nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai.

- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện đối với các hành vi vi phạm quyền sở hữu hợp pháp của mình và các hành vi khác vi phạm pháp luật về nhà ở.

Căn cứ theo quy định trên, bạn đã sang tên sổ đỏ cho anh họ thì anh họ của bạn là chủ sở hữu đối với nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Về mặt pháp lý, người được nhờ đứng tên trên Giấy chứng nhận được Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng/sở hữu đối với nhà, đất là anh họ của bạn, trong khi thực tế họ không phải là chủ sở hữu thực sự của nhà đất.

Theo đó, anh họ của bạn có quyền bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.

2. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

Điều 126 Bộ luật Dân sự 2015 quy định trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn:

“Điều 126. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn

1. Trường hợp giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn không vô hiệu trong trường hợp mục đích xác lập giao dịch dân sự của các bên đã đạt được hoặc các bên có thể khắc phục ngay được sự nhầm lẫn làm cho mục đích của việc xác lập giao dịch dân sự vẫn đạt được.”

Bạn cần xem xét, trước khi sang tên sổ đỏ, giữa bạn và anh họ có ký kết văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay không.

Nếu bạn có ký kết văn bản thỏa thuận với anh họ về việc chuyển nhượng đất do bạn không thể thế chấp sổ đỏ để vay ngân hàng và mục đích của việc bạn sang tên sổ đỏ cho anh họ là để anh họ thay bạn tiếp tục vay ngân hàng thì về bản chất việc bạn sang tên sổ đỏ cho anh họ là xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác.

Ở đây, việc bạn xác lập giao dịch dân sự chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giả tạo nhằm che giấu việc bạn nhờ anh họ đứng ra vay ngân hàng do bạn chậm đóng lãi nên không vay được tiếp.

Theo quy định tại Điều 126 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp giữa bạn và anh họ có ký văn bản thỏa thuận như đã nêu trên thì bị vô hiệu do giả tạo. 3. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập

- Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

- Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

- Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

- Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Như vậy, trong trường hợp này, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giữa bạn và anh họ của bạn bị vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Anh họ của bạn đã bán nhà, nếu không thể hoàn trả được bằng hiện vật là căn nhà thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

Việc nhờ người khác nhận chuyển nhượng mà không có ủy quyền, nhờ người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ có rất nhiều rủi ro pháp lý.

Do vậy, luật sư khuyến nghị quý độc giả cần có sự cân nhắc kỹ lưỡng và hạn chế tối đa việc nhờ người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để tránh những rủi ro pháp lý có thể xảy ra.

Xin được thông tin đến bạn!