CBRE: Giá căn hộ sẽ tiếp tục tăng nhưng không quá cao

Theo CBRE, 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản đã có sự phục hồi nhất định sau 2 năm chậm phát triển vì dịch Covid-19. Trong đó, thị trường chứng kiến sự nổi lên nhanh chóng của căn hộ cao cấp, trung cấp, trong khi căn hộ bình dân gần như biến mất. Đi cùng với sự thay đổi đó, giá bán bất động sản liên tiếp lập đỉnh mới.

Báo cáo của CBRE cho biết, trên thị trường căn hộ, 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung mới dần phục hồi với dự dẫn dắt của phân khúc cao cấp. Sau khi lập đỉnh, kể từ năm 2020 đến nay, nguồn cung căn hộ ra thị trường đã sụt giảm do nhiều yếu tố dịch bệnh, pháp lý.

Ở những tháng nửa cuối năm 2022, nguồn cung mới vẫn ở mức thấp, CBRE ước tính thị trường Hà Nội tung ra khoảng 8.000 căn. Thị trường TP.HCM có sự phục hồi tốt hơn với khoảng 16.000 căn hộ, đã vượt qua cung của cả năm 2021.

Nếu xét về phân khúc căn hộ cao cấp hoàn toàn áp đảo. Tại thị trường Hà Nội, , căn hộ trung cấp những năm qua luôn chiếm tỷ trọng cao, từ 65 – 70% tổng nguồn cung thị trường. Tuy nhiên, 2 năm trở lại đây, nguồn cung cao cấp ngày càng tăng, hiện đã chiếm khoảng 60% tổng nguồn cung. Trong khi đó, tại TP.HCM, tỷ lệ này thậm chí còn cao hơn khi căn hộ cao cấp thường xuyên chiếm 85 -90% tổng nguồn cung thị trường.

Ở chiều ngược lại, sự xuất hiện của căn hộ bình dân ngày càng thưa thớt. Tại Hà Nội năm nay không còn căn hộ bình dân. Còn tại TP.HCM, căn hộ bình dân đã biến mất trong 3 năm trở lại đây và dự báo trong 3 năm tới cũng không xuất hiện trở lại.

Về vị trí dự án mới, tại Hà Nội, các dự án trước đây tập trung ở phía Tây thành phố. Tuy nhiên, từ năm 2022, nguồn cung bắt đầu dịch chuyển về phía Đông, với khoảng 63% từ đầu năm 2022 đến nay. Tại TPHCM, 83% nguồn cung bất động sản vẫn tập trung tại khu vực sôi động nhất là TP. Thủ Đức.

Xét về giá, căn hộ sơ cấp tăng mạnh do nguồn cung mới tập trung ở phân khúc trung và cao cấp. Tại Hà Nội, trong vòng 5 năm qua, mức tăng giá bình quân đã tăng 7%/năm, còn tại TP.HCM là 14%/năm.

Đáng chú ý, do nguồn cung hạn chế nên mức hấp thụ các sản phẩm bất động sản rất cao. Tại thị trường Hà Nội, trong nửa đầu năm nay, số lượng căn hộ bán được vượt nguồn cung chào bán mới. Tại TP.HCM, tỷ lệ hấp thụ có sụt giảm đôi chút, nhưng vẫn cao, ở mức 70 – 75%.

CBRE cho rằng, việc tỷ lệ hấp thụ sụt giảm đến từ nguyên nhân các sản phẩm định vị cao cấp, giá quá cao, có thể “chưa tương xứng” với vị trí của dự án.

CBRE cũng dự báo, về thị trường căn hộ trong thời gian tới nguồn cung sản phẩm vào cả Hà Nội và TP.HCM đều sẽ rất dồi dào, khắc phục phần nào tình trạng nguồn cung khan hiếm.

Dự kiến, từ nay đến năm 2025, các chủ đầu tư sẽ tung ra thị trường những dự án mới. Giá sẽ tiếp tục tăng nhưng không quá cao. Chẳng hạn, giá trung bình căn hộ ở TP.HCM hiện là 58 triệu đồng/m2 nhưng đến năm 2024 chỉ khoảng 62 triệu/m2, tương ứng mức tăng trưởng 4%. Tại Hà Nội, mức tăng có thể cao hơn, khoảng 8%.

Với thị trường nhà đất, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE cho rằng nguồn cung vô cùng khan hiếm và sẽ tiếp tục khan hiếm trong những năm tới. Những chủ đầu tư có nguồn cung dồi dào mạnh dạn tăng giá bán và thị trường căn hộ thứ cấp cũng sẽ được thúc đẩy tăng mạnh.

Nhà đất tại cả 2 thị trường Hà Nội và TP.HCM đều có mức tăng giá rất cao. Giai đoạn 2017 - 6 tháng 2022, giá BĐS tăng bình quân 14%/năm, còn tại TP.HCM là 21%/năm.

Giám đốc cấp cao CBRE Dương Thùy Dung đánh giá, các dự án liên tục lập đỉnh mới khi nguồn cung hạn chế và các chủ đầu tư không còn nhiều quỹ đất để phát triển các sản phẩm gắn liền với đất, do đặc thù các sản phẩm này đòi hỏi quỹ đất rất lớn.

Trên thị trường thứ cấp, mức giá cũng tăng cao liên tục, tại Hà Nội mức tăng trung bình trong 5 năm qua là 17%/năm cho sản phẩm biệt thự và 9% cho sản phẩm liên kề. Tại một số dự án “hot”, mức tăng có thể gấp đôi. Tại TP.HCM, con số này là 19%.

Đánh giá xu hướng đầu tư BĐS trong nửa cuối năm 2022 và 3 năm tới, bà Dương cho rằng xu hướng hình thành các đô thị và đại đô thị tại các khu vực vùng ven quy mô từ 70 ha trở lên.