Bất động sản thấp tầng không giảm giá dù khách mua 'hờ hững'

Thanh khoản lẹt đẹt

Theo báo cáo thị trường tháng 8 của DKRA, chỉ tính tại TP.HCM nguồn cung và lượng tiêu thụ của phân khúc nhà phố, biệt thự có sự sụt giảm đáng kể so với tháng trước. Không ít dự án kéo dài thời gian triển khai bán hàng do tỷ lệ đặt cọc còn thấp.

Thị trường ghi nhận sức cầu ở mức thấp nhất từ đầu năm đến nay do việc khó tiếp cận vốn vay do động thái tăng cường kiểm soát tín dụng là nguyên nhân chính khiến sức cầu giảm mạnh.

Thanh khoản thứ cấp kém sôi động và tiếp tục xu hướng đi ngang. Giao dịch thứ cấp hạn chế và tập trung chủ yếu ở những dự án đã bàn giao nhà. Trong những tháng cuối năm, nguồn cung và lượng tiêu thụ sẽ tăng nhưng không có nhiều đột biến, tập trung chủ yếu ở khu Đông TP.HCM.

Trong tháng, chỉ có 2 dự án ở TP.HCM mở bán mới với tổng nguồn cung 66 căn, nhưng sức tiêu thụ chỉ đạt 4 căn. Trong đó, khu Tây có 56 căn, tiêu thụ 2 căn, khu Bắc có 10 căn, tiêu thụ 2 căn. Đây là mức thấp nhất kể từ đầu năm 2022. Trước đó, tháng 4, tổng nguồn cung ở TP.HCM có 548 căn, tiêu thụ 282 căn; tháng 5 có 59 căn, tiêu thụ 23 căn, tháng 6 có 169 căn, tiêu thụ 93 căn.

Ở thị trường TP.HCM và vùng phụ cận gồm Bình Dương, Long An, Đồng Nai có 9 dự án (2 dự án mới và 7 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo. Tổng nguồn cung đưa ra thị trường là 350 căn, tiêu thụ được 78 căn. Trong đó, Bình Dương có 50 căn, tiêu thụ 8 căn; Long An có 54 căn, tiêu thụ 6 căn; Đồng Nai có 180 căn, tiêu thụ 60 căn và TP.HCM nguồn cung như trên.

Không giảm giá dù khách mua hờ hững

Nhận xét về thị trường, DKRA cho biết, nguồn cung ghi nhận sự sụt giảm mạnh so với tháng trước, tập trung chủ yếu ở tỉnh Đồng Nai chiếm 51% tổng nguồn cung mới và phần lớn đến từ giai đoạn tiếp theo của những dự án mở bán trước đó. Riêng Bà Rịa - Vũng Tàu và Tây Ninh không có nguồn cung mới.

Việc khách hàng khó tiếp cận nguồn vốn vay từ các ngân hàng đã ảnh hưởng rất lớn đến sức cầu thị trường. Lượng tiêu thụ duy trì ở mức thấp, chỉ đạt 22%, trong đó Đồng Nai chiếm tỷ trọng chủ yếu khoảng 77%.

Thị trường thứ cấp kém sôi động, thanh khoản ở mức trung bình, mặt bằng giá không có nhiều biến động, có hiện tượng giảm giá ở một số dự án và khách đầu tư bị ảnh hưởng dòng tiền.

Về giá bán sơ cấp, tại TP.HCM phân khúc nhà phố, biệt thự ghi nhận mức giá thấp nhất là 7 tỷ đồng/căn, cao nhất là 12 tỷ đồng/căn; Long An căn thấp nhất có giá 3,9 tỷ đồng, căn cao nhất là 16,2 tỷ đồng; Bình Dương lại đang có mức giá dễ chịu hơn cả khi căn thấp nhất có giá 3,6 tỷ đồng, căn cao nhất có giá 6,8 tỷ đồng. Riêng Đồng Nai ghi nhận mức giá cao nhất lên đất 84 tỷ đồng/căn, thấp nhất là 5 tỷ đồng.

Còn theo báo cáo mới nhất của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý III vừa qua, giá rao bán nhà riêng tại một số địa phương miền Bắc tăng so với quý liền trước. Cụ thể, giá rao bán nhà riêng tại Bắc Giang ước tính tăng 61%, tại Quảng Ninh tăng 21% và tại Hải Phòng tăng 3%. Trong khi đó, nhu cầu tìm mua nhà riêng ở các tỉnh này không có nhiều biến động. 

Nhiều địa phương miền Nam như Cần Thơ, Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu cũng chứng kiến mặt bằng giá rao bất động sản thấp tầng (tính gộp đất, đất nền dự án và nhà riêng) tăng nhẹ so với quý trước, với mức tăng từ 1 - 11%. Tuy nhiên, nhu cầu tìm mua bất động sẩn thấp tầng ở các tỉnh này sụt giảm mạnh từ 19% - 33%.

Bất động sản liền thổ đã tiếp tục xu hướng tăng của quý II dù nguồn cung và giao dịch giảm sút. Đơn cử, tại thị trường Hà Nội, theo báo cáo của Savills, nguồn cung sơ cấp nhà liền thổ đã ghi nhận mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Quý II/2021 ghi nhận nguồn cung sơ cấp đạt 1.950 căn, nhưng con số này đã giảm xuống một nửa vào cùng kỳ năm nay. Hoạt động của phân khúc này cũng không duy trì được đà tăng từ quý I khi lượng giao dịch của quý II đã giảm 55% theo quý và giảm 72% theo năm.

Ngược với sự chậm lại của nguồn cung và lượng giao dịch, giá bán vẫn tiếp tục đà tăng từ những năm trước. So với năm 2018, giá bán biệt thự tại thị trường này đã tăng gấp đôi, giá liền kề cũng ghi nhận tăng hơn một nửa. 

Giá bán thứ cấp cũng tăng trưởng mạnh trong 6 tháng đầu năm, với giá biệt thự tăng 37%, giá shophouse và liền kề đều tăng quanh mức 20%. 

Nhận định về xu hướng tăng giá của bất động sản thấp tầng, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết, mặc dù thanh khoản và mức độ quan tâm đối với phân khúc giảm xuống, nhưng chỉ một số nhà đầu tư bị áp lực tài chính cần bán ra. 

Ông Tuấn cho biết phần lớn nhà đầu tư vẫn kỳ vọng cao ở phân khúc này, đặc biệt là những nhà đầu tư không bị áp lực dòng tiền. Do đó, giá rao bán không giảm mà thậm chí tăng nhẹ so với quý liền trước.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận Tư vấn, Savills Hà Nội nhận định, nguồn cung mới hạn chế cùng với giá bán sơ cấp tăng có thể là nguyên nhân khiến thị trường bất động sản thứ cấp sôi động hơn.

Tuy nhiên, quan sát thấy giá của biệt thự, liền kề, nhà phố sau thời gian liên tục tăng đã đạt đỉnh và có chiều hướng chững lại. Vị chuyên gia cho biết, hiện tượng này liên quan đến mức độ hấp dẫn của sản phẩm, khả năng chi trả của người dân, tính thanh khoản và khả năng cạnh tranh với các sản phẩm ở những địa phương lân cận.