Bài toán khó cho phân khúc văn phòng truyền thống
Kết quả thăm dò của các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng chỉ ra nguồn cung văn phòng trong nửa đầu năm 2025 được cải thiện đáng kể. Điển hình, theo JLL Việt Nam, chỉ tính riêng quý II vừa qua, thị trường văn phòng TP.HCM ước tính đón thêm gần 72.000 m2 sàn chào thuê.
Trong khi đó, tại Hà Nội, báo cáo của Savills chỉ ra tổng nguồn cung trong quý I/2025 đạt 2,3 triệu m2 sàn trên 193 dự án, tăng 10% so với cùng kỳ năm 2024. Đến năm 2027, Hà Nội dự kiến đón thêm 258.000 m2 sàn văn phòng từ 11 dự án, trong đó phần lớn là phân khúc hạng A. Sau năm 2027, thị trường có thể ghi nhận thêm 864.500 m2 sàn.
Dữ liệu của Savills Việt Nam cũng cho thấy, trong quý đầu năm 2025, nguồn cung mới chủ yếu đến từ các dự án hạng C quy mô nhỏ (chiếm 43% tổng nguồn cung), tiếp theo là hạng B (40%) và hạng A (17%).
Riêng trong quý II vừa qua, nguồn cung văn phòng hạng A ước tính tăng 11% với sự ra mắt của Marina Central Tower - một dự án văn phòng chất lượng cao, tọa lạc tại khu trung tâm, đạt chứng nhận LEED, nằm gần tuyến Metro số 1, quy mô diện tích gần 56.000 m2.
Nguồn cung lớn cũng gây áp lực đáng kể lên tỷ lệ lấp đầy. Bà Trang Lê, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho hay, hiện các dự án văn phòng thuộc khu trung tâm đang có tỷ lệ trống khoảng 12,3%, còn những dự án ở khu vực ngoài trung tâm có tỷ lệ trống lên đến 36,3%.
Tương tự, theo Savills Việt Nam, công suất thuê trung bình trong quý I/2025 đã giảm xuống mức 88%, giảm 1% theo quý và 2% theo năm, do tỷ lệ trống gia tăng ở hầu hết các phân khúc.
Bên cạnh nguồn cung tăng, phân khúc không gian làm việc linh hoạt (co-working) tiếp tục phát triển mạnh trong những tháng đầu năm 2025 cũng khiến áp lực cạnh tranh trên thị trường văn phòng cho thuê càng trở nên khốc liệt.
Savills cho biết, trong năm 2024, đơn vị ghi nhận một loạt công ty đã phê duyệt phương án chuyển đổi hay mua mới các văn phòng. Một số khác cũng mở rộng diện tích hiện có. Nếu xu hướng tự sở hữu văn phòng lan rộng, áp lực lấp đầy của giới chủ văn phòng cho thuê sẽ tăng nặng.
Bên cạnh áp lực về tỷ lệ lấp đầy giảm, phân khúc văn phòng cũng đang đối diện thách thức lớn khi Mỹ áp thuế đối ứng với Việt Nam trong tương lai (thuế này tạm hoãn trong 90 ngày). Những lo ngại là hiện hữu khi hàng loạt thương vụ thuê văn phòng lớn đang phải tạm dừng, theo Savills.
Diễn biến thế nào trong thời gian tới?
Trước nhiều áp lực, không ít khách thuê văn phòng đang kỳ vọng sẽ có một làn sóng giảm giá diện rộng trong thời gian tới. Khả năng giảm giá cũng là điều được nhiều chuyên gia dự báo.
Cụ thể, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young, nhận định: "Các chủ tòa nhà văn phòng có thể phải đưa ra chính sách giá linh hoạt hơn, dẫn đến giảm giá thuê trong tương lai để giữ chân khách".
Theo Báo cáo Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam quý I/2025 do Avison Young Việt Nam công bố, xu hướng mở rộng và phát triển của phân khúc này đang diễn ra rõ rệt tại cả 3 đô thị lớn: Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng.
Tại TP. Hồ Chí Minh, từ năm 2025 - 2027, dự kiến sẽ có thêm khoảng 529.300m² diện tích văn phòng gia nhập thị trường. Sự gia tăng này chủ yếu đến từ các dự án quy mô lớn tại TP. Thủ Đức, Quận 7 và Quận 1 – những khu vực đang ghi nhận sự phát triển mạnh mẽ về hạ tầng và quỹ đất.
Sự gia tăng nguồn cung trong thời gian tới, đặc biệt từ quý II trở đi, được dự báo sẽ tạo áp lực không nhỏ lên thị trường, buộc các chủ đầu tư phải có chiến lược định giá linh hoạt, cải thiện tiện ích và nâng cao chất lượng dịch vụ. Bên cạnh đó, việc đẩy mạnh số hóa, phát triển văn phòng xanh và tối ưu hóa không gian linh hoạt sẽ trở thành yếu tố then chốt để duy trì sức hút đối với khách thuê.
Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, Bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội cũng cho biết, thị trường văn phòng đang có lợi hơn cho các khách thuê. Tình trạng cung vượt cầu có thể kéo dài đến hết năm 2025 và thậm chí sang 2026. Điều này đồng nghĩa với việc các chủ đầu tư cần phải thay đổi bài toán tài chính để mang tới nhiều ưu đãi hấp dẫn khách thuê hơn.
"Thị trường văn phòng năm 2025 là thị trường của khách thuê, với nguồn cung mới đa dạng từ các dự án hạng A tại khu vực Nội thành và phía Tây. Khách thuê hưởng lợi từ các dự án chất lượng cao với nhiều ưu đãi miễn phí tiền thuê hơn", bà Minh chia sẻ.