Quy luật tất yếu sau giai đoạn tăng nóng
Trong hơn một thập kỷ qua, bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều chu kỳ tăng trưởng mạnh, đặc biệt là giai đoạn 2018–2022. Dòng tiền giá rẻ, tín dụng tăng nhanh, cùng tâm lý đầu cơ lan rộng đã khiến giá bất động sản tại nhiều khu vực tăng vượt xa giá trị thực. Không ít dự án được phát triển theo tư duy “ăn xổi”, thiếu nghiên cứu thị trường, thiếu năng lực tài chính và pháp lý, dẫn đến tình trạng dự án treo, chậm tiến độ hoặc không thể triển khai.
Khi chính sách tiền tệ thắt chặt, tín dụng bất động sản bị kiểm soát, trái phiếu doanh nghiệp bị siết chặt, những chủ đầu tư yếu kém nhanh chóng lộ diện. Hàng loạt doanh nghiệp buộc phải tái cơ cấu, bán bớt tài sản, thậm chí rút lui khỏi thị trường. Đây là quá trình thanh lọc tự nhiên, phản ánh đúng quy luật đào thải của kinh tế thị trường: những doanh nghiệp thiếu năng lực, chạy theo đầu cơ và đòn bẩy tài chính quá mức sẽ không thể tồn tại lâu dài.
Quá trình thanh lọc, nếu diễn ra đúng hướng, sẽ mang lại nhiều tác động tích cực cho thị trường bất động sản. Trước hết, mặt bằng giá sẽ dần được điều chỉnh về gần hơn với giá trị thực. Những khu vực từng tăng giá quá nóng, dựa chủ yếu vào thông tin quy hoạch hoặc đầu cơ ngắn hạn, sẽ phải đối mặt với áp lực giảm giá hoặc đi ngang trong thời gian dài.
Thứ hai, tính minh bạch của thị trường sẽ được cải thiện. Khi cơ quan quản lý tăng cường kiểm soát pháp lý dự án, dòng tiền và hoạt động môi giới, các thông tin sai lệch, thổi giá, tạo sóng sẽ khó có “đất sống”. Người mua và nhà đầu tư có xu hướng thận trọng hơn, ưu tiên những dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và tiềm năng khai thác thực tế.
Thứ ba, cấu trúc sản phẩm sẽ được điều chỉnh theo nhu cầu thực. Thay vì chạy theo phân khúc cao cấp hoặc đất nền đầu cơ, nhiều doanh nghiệp buộc phải quay lại với các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực như nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, căn hộ diện tích hợp lý, khu đô thị tích hợp đầy đủ hạ tầng và tiện ích.
Thị trường phục hồi nhưng còn nhiều “mặt trái”
Thống kê của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, từ đầu năm 20205 đến nay, lượng tiền gửi tại các ngân hàng có xu hướng tăng, trong đó tiền gửi dân cư đạt khoảng 8 triệu tỷ đồng, tăng gần 13% so với cùng kỳ năm trước.
Trong khoảng 3 tháng qua (từ tháng 8 đến tháng 10), tiền gửi cư dân tăng thêm khoảng 300.000 tỷ đồng, cho thấy một bộ phận người dân đang ưu tiên giữ tiền mặt, chờ đợi cơ hội đầu tư phù hợp.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS, thị trường bất động sản đã trải qua giai đoạn khó khăn kéo dài 2021-2023. Những tín hiệu tích cực trong 2 năm gần đây cho thấy sự phục hồi ngày càng rõ nét.
Tuy nhiên, đi kèm với đó là những “mặt trái”: Nhu cầu đầu tư tăng mạnh hơn nhu cầu ở thực, tạo điều kiện cho tình trạng đầu cơ, “thổi giá” trỗi dậy, khiến mặt bằng giá tại một số khu vực, sản phẩm bị đẩy lên cao bất hợp lý. Một phần nguyên nhân, theo ông Đính, xuất phát từ môi trường tín dụng nới lỏng thời gian qua. “Dòng tiền rẻ” góp phần giúp thị trường vực dậy sau suy thoái, nhưng đồng thời thúc đẩy các hoạt động đầu cơ lan rộng.
Trước sự gia tăng của dòng tiền đầu cơ, Chính phủ đã đưa ra các giải pháp điều tiết, bao gồm kiểm soát chặt chẽ hơn tín dụng bất động sản và xem xét các chính sách thuế phù hợp. Điều này phần nào ảnh hưởng tới tâm lý của các nhà đầu tư, cho dù chính sách điều hành của Chính phủ vẫn linh hoạt với mục tiêu xuyên suốt là “không để thị trường bị ‘sốc’ và tránh để rủi ro lan rộng”.
Dẫu vậy, đây cũng là tín hiệu cảnh báo và hình thành “phễu lọc” tự nhiên đối với các dòng vốn đầu cơ ngắn hạn. Thay vào đó, thị trường sẽ hướng tới sự ổn định và nâng cao chất lượng giao dịch theo hướng kiểm soát đà tăng “nóng” của giá nhà đất, đa dạng hóa nguồn cung, có sự phân tầng rõ ràng giữa nhà ở cao cấp và nhà ở xã hội, qua đó tạo cơ hội cho người mua ở thực.
Để quá trình thanh lọc diễn ra hiệu quả và không gây cú sốc cho thị trường, vai trò điều tiết của Nhà nước là yếu tố then chốt. Việc hoàn thiện khung pháp lý liên quan đến đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản sẽ giúp tháo gỡ điểm nghẽn cho các dự án đủ điều kiện, đồng thời loại bỏ những dự án “treo” kéo dài.
Bên cạnh đó, chính sách tín dụng cần được điều hành linh hoạt, có chọn lọc. Thay vì siết chặt đồng loạt, dòng vốn nên được ưu tiên cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp và các chủ đầu tư có năng lực tài chính tốt. Điều này vừa giúp kích thích nguồn cung chất lượng, vừa hạn chế tình trạng đầu cơ quá mức.
Ngoài ra, việc quản lý hoạt động môi giới, minh bạch hóa thông tin thị trường, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất và giao dịch cũng là yếu tố quan trọng giúp thị trường vận hành ổn định hơn.