Những khó khăn chưa được can thiệp một cách sâu sắc, trực diện
Tinh thần nỗ lực giải cứu thị trường BĐS cả về cung lẫn cầu được thể hiện qua việc Chính phủ ban hành Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Ngay sau đó, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 338/QĐ-TTg ngày 03/4/2023 phê duyệt Đề án đầu tư ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đến năm 2030, đi cùng với đó là gói hỗ trợ lãi suất 120 nghìn tỷ đồng do 4 ngân hàng thương mại nhà nước phối hợp triển khai... Cùng với đó, Tổ công tác của Chính phủ do Bộ trưởng Bộ Xây dựng làm tổ trưởng đã làm việc với các địa phương, một số tập đoàn, DN dần tháo gỡ khó khăn cho các DN. Đặc biệt, trong bối cảnh khó khăn, Ngân hàng Nhà nước đã 4 lần giảm lãi suất điều hành 0,5% - 2%/năm và các giải pháp nâng cao hiệu quả tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng… Có thể nói, chưa khi nào các giải pháp để cứu thị trường BĐS lại được ban hành nhiều như trong nửa đầu năm 2023.
Tuy nhiên, theo ghi nhận, thị trường BĐS vẫn đang trong tình cảnh hết sức khó khăn.
| TS. Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam: Tính sẵn sàng chịu trách nhiệm không cao là cản trở lớn trong thực thi chính sách hỗ trợ thị trường BĐS Trong thời gian qua, theo tinh thần đã được Thủ tướng Chính phủ đề cập đến, đó là trong tình thế bất thường thì cần có chính sách khác thường, do đó, trong tình thế khó khăn thì các tiếp cận chính sách phải mang tính đột phá, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách đột phá nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, bộ máy thực thi còn có thể có những e ngại, sợ trách nhiệm, tính sẵn sàng chịu trách nhiệm trong thời điểm hiện nay không cao, tâm lý này là cản trở lớn. Điều này giải thích vì sao chính sách đưa ra nhiều, tạo ra hiệu ứng tâm lý tích cực nhưng hiệu ứng thực tế chậm. Cần phải có giải pháp để đẩy nhanh, đẩy mạnh, phải có cơ chế bảo vệ những người dám nghĩ dám làm, có tinh thần đổi mới trong thực thi chính sách. Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội BĐS Việt Nam: Chưa giải quyết được vấn đề nguồn vốn cho thị trường trong dài hạn Chính phủ đã có nhiều chính sách, và hỗ trợ từ ngân hàng, tôi thấy rằng thời gian phục hồi có thể được rút ngắn hơn so với những năm trước, song đến năm 2024 mới có thể phục hồi được. Ngoài những nguyên nhân đã nêu về cơ chế chính sách, thể chế thì còn có vấn đề về nguồn vốn của thị trường. Chúng ta thấy thị trường BĐS gắn liền chặt chẽ với thị trường tín dụng và phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn vay. Thế nhưng rõ ràng nguồn vốn cho thị trường từ 2 nguồn tín dụng và trái phiếu là không bền vững. Trong xây dựng chính sách chúng ta chưa giải quyết được vấn đề nguồn vốn cho thị trường dài hạn và ổn định. Nếu như không có giải pháp mạnh mẽ hơn thì thị trường BĐS sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong tương lai. |
Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, 6 tháng đầu năm 2023, thị trường vẫn duy trì trạng thái “khát” nguồn cung. “Nghèo nàn, kém hấp dẫn, thiếu hụt” là những từ chính xác để mô tả về thực trạng nguồn cung trong thời gian qua. Phần lớn các chủ đầu tư vẫn luẩn quẩn trong khâu hoàn thiện pháp lý, trong khi đó, một số chủ đầu tư không đủ nguồn lực để tiếp tục triển khai dự án. Còn theo đánh giá của Bộ Xây dựng, 6 tháng đầu năm, thị trường BĐS vẫn đang đối diện tình trạng thiếu trầm trọng nguồn cung ở tất cả phân khúc và cơ cấu hàng hóa không phù hợp. Trong nửa đầu năm, phân khúc nhà ở thương mại hoàn thành 25 dự án với khoảng 10.000 căn, đạt khoảng 50% so với 6 tháng cuối 2022. Giao dịch trên thị trường trầm lắng, DN không tiếp cận được các nguồn vốn, các các dự án dừng triển khai, cắt giảm lao động… ảnh hưởng đến an sinh, trật tự xã hội.
Theo Hội Môi giới BĐS, thị trường BĐS tiếp tục gặp nhiều khó khăn do tác động tiêu cực từ nền kinh tế chung và các vướng mắc nội tại thị trường chưa được giải quyết một cách triệt để, mặc dù Chính phủ đã thể hiện sự đồng hành cùng DN, nhà đầu tư trong việc thúc đẩy thị trường BĐS phục hồi bằng việc ban hành các cơ chế, chính sách mới. Nhưng trên thực tế thị trường BĐS mới chỉ được trấn an tinh thần, những khó khăn chưa thực sự được can thiệp một cách sâu sắc, trực diện và triệt để khiến tình trạng sức khỏe của các đối tượng tham gia thị trường BĐS (DN đầu tư phát triển dự án, DN kinh doanh dịch vụ BĐS, môi giới BĐS) đều duy trì trong trạng thái thoi thóp, cầm chừng trong suốt 6 tháng vừa qua. Trong 5 tháng đầu năm 2023, có 554 DN BĐS giải thể, tăng 30,4% so với cùng kỳ năm trước. Doanh thu sụt giảm, lượng hàng tồn kho lớn, nhiều DN phải điều chỉnh lại quy mô nhân sự. “Động lực sống khiến các DN vẫn đang cố gắng vùng vẫy, quẫy đạp và sẵn sàng bấu víu vào bất cứ chiếc “phao cứu sinh” nào. Tuy nhiên, trong suốt thời gian kể từ đầu năm 2022, Chính phủ đã tạo ra những “chiếc phao” để cứu thị trường và DN, nhưng chúng vẫn chưa đến được với DN giúp DN có thể bám vào, tạo đà ngoi lên mặt nước”, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định.
Lực cản tâm lý trong thực thi chính sách kéo thị trường tụt lại
Theo TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, thị trường vẫn tiếp tục gặp nhiều khó khăn chủ yếu do các vấn đề pháp lý chưa được tháo gỡ và việc tiếp cận nguồn vốn bị hạn chế, một số vụ việc xảy ra trong nửa cuối năm 2022 làm ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư và nhìn chung, một số vấn đề “căn cơ” của thị trường như pháp lý, nguồn cung khan hiếm, mất cân đối cung cầu… chưa được giải quyết. Ông Khôi dự báo thị trường BĐS Việt Nam hết năm 2023 vẫn còn trầm lắng, thị trường chỉ có thể phục hồi, phát triển lành mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn từ quý 2 hoặc quý 3/2024 nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý, triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan, sự đa dạng hơn của các nguồn lực tài chính…
Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, trong 6 tháng đầu năm 2023, số lượng người có nhu cầu giao dịch và tìm mua BĐS trên toàn quốc đã giảm 33% so với cùng kỳ năm 2022, lượng đăng tin bán BĐS giảm đến 44% và lượng quan tâm mua bán đất nền cũng giảm gần 50% so vời cùng kỳ năm ngoái. Dữ liệu này cho thấy nửa đầu năm 2023 thị trường BĐS đã phải đối diện với nhiều khó khăn, thách thức chưa thể khắc phục ngay được. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, dù Chính phủ đã rất nỗ lực có những động thái quyết liệt tháo gỡ nhưng vẫn chưa có độ thẩm thấu vào thị trường. Theo đại diện Batdongsan. com.vn, hiện nay tâm lý trên thị trường vẫn đang xuống ở mức rất thấp, do vậy cần “ngòi nổ” để thị trường BĐS sớm hồi phục trở lại, bắt đầu từ phân khúc nhà ở xã hội sau đó sẽ kéo theo các phân khúc khác, từ đó giảm sự căng thẳng trên thị trường. Tuy nhiên, nguồn cung là yếu tố gây ảnh hưởng đến độ trễ của chính sách này. Trong bối cảnh việc hoàn thiện dự án nhà ở xã hội thông thường kéo dài 6 – 8 năm thì rất khó để gói hỗ trợ này có tác động vào thực tế thị trường ngay được, bắt buộc phải có độ trễ sâu hơn nữa.
Bên cạnh đó, nhiều ý kiến cho rằng, sở dĩ thị trường vẫn chưa có nhiều chuyển biến tích cực dù có nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn là do tâm lý “sợ trách nhiệm”, “né đặt bút”, “đá bóng, thổi còi” ở một số cán bộ trong phê duyệt dự án, điều này vô hình trung trở thành lực cản rất lớn kéo thị trường tụt lại. Bên cạnh một số địa phương nghiêm túc thực hiện tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho các dự án BĐS, một số dự án đã cơ bản tháo gỡ được những vướng mắc và tái khởi động thì có địa phương ra công văn thông báo về việc không cấp mới dự án, chờ luật sửa đổi.
Đề xuất kiến nghị nhằm đẩy nhanh việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, ông Nguyễn Văn Khôi cho rằng, hiện hàng ngàn dự án đang dừng lại do vướng mắc về quy định pháp lý; do hạn chế về nguồn vốn (tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp), vốn chủ sở hữu nhỏ…, cùng với đó là những khó khăn về tổ chức thực hiện ở các cấp, các ngành và nội tại doanh nghiệp; do những điều chỉnh quy hoạch, vướng giải phóng mặt bằng, biến động nguyên vật liệu. Do đó, chính quyền địa phương cần chủ động giải quyết theo thẩm quyền và phối hợp các bộ, ngành, giải quyết phần công việc liên quan và đề xuất báo cáo Chính phủ nhằm thúc đẩy tiến trình chính sách hỗ trợ thẩm thấu vào thị trường BĐS, thúc đẩy thị trường này sớm thoát khỏi khó khăn.
| “Doanh nghiệp bất động sản cần chủ động tháo gỡ khó khăn của chính mình” Trao đổi với Tạp chí Hải quan, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, bên cạnh sự nỗ lực của Chính phủ, các DN, các chủ đầu tư xây dựng dự án, các công ty môi giới không thể chỉ ngồi chờ đợi những chính sách giải cứu từ Chính phủ, bộ, ngành, các cơ quan quản lý, mà chính họ phải chủ động đi tìm các nguồn vốn, chủ động tháo gỡ khó khăn của chính mình. Liên quan đến chính sách hỗ trợ thị trường BĐS, cùng với đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, các ngân hàng thương mại nhà nước cũng đang triển khai gói tín dụng hỗ trợ lãi suất 120 nghìn tỷ đồng. Ông có đánh giá như thế nào về gói tín dụng này? Chính sách này do Chính phủ chủ trương nhưng do các ngân hàng thương mại nhà nước triển khai. Đây là gói cho chủ đầu tư vay để xây nhà và cho người có thu nhập thấp vay để mua nhà. Cái lợi của gói tín dụng này là lãi suất thấp hơn lãi suất thông thường từ 1,5-2%. Điều này là tốt, nhưng cơ bản vẫn là mức lãi suất cao, đồng thời lãi suất ưu đãi này chỉ hiệu lực trong 5 năm, sau 5 năm là lãi suất theo thỏa thuận giữa ngân hàng và người đi vay. Như vậy, nếu trong tương lai lãi suất lên cao thì sẽ đẩy người đi vay vào tình trạng rủi ro cao. Bên cạnh đó, gói cho vay BĐS này không có thời hạn kéo dài cụ thể. Để gói tín dụng này đi vào cuộc sống, tôi đề nghị cần có lãi suất kéo dài cho toàn thời gian cho vay. Nếu vậy thì phải có trần lãi suất không quá 10%/năm. Những quy định về đối tượng cho vay cũng cần được xem xét lại. Nếu thực hiện như gói 30 nghìn tỷ đồng trước đây thì chúng ta sẽ loại bỏ nhiều người lao động làm công và được trả tiền mặt, không có tài khoản ngân hàng, không thể chứng minh thu nhập, nhiều đối tượng thu nhập thấp vì thế sẽ không thể tiếp cận gói tín dụng này. Liên quan đến nguồn vốn cho BĐS, trong thời gian vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã có 4 lần điều chỉnh lãi suất, nhưng có nhiều ý kiến cho rằng DN vẫn chưa tiếp cận được nguồn tín dụng có lãi suất như kỳ vọng. Theo ông, trong thời gian tới đâu là giải pháp tốt về nguồn vốn cho BĐS? Nguồn vốn cho BĐS vẫn chưa được khai thông. Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh lãi suất để giảm lãi suất thì giảm lãi suất huy động khá mạnh, trên 2% so với đầu năm, nhưng với lãi suất cho vay chỉ mới giảm khoảng 1%, vẫn rất cao. Và với lãi suất cho vay cao thì không hỗ trợ cho thị trường BĐS. Nhất là với người mua nhà, thu nhập người dân nói chung là thấp, với lãi suất này thì đa phần người dân vẫn không thể vay để mua nhà. Ngoài ra, tôi cũng chưa thấy có một nguồn vốn nào cho BĐS ngoài cổ phiếu, trái phiếu. Ngân hàng rất cân đo đong đếm khi cho vay, vì rủi ro của nền kinh tế đang cao, rủi ro của khách đang tăng cao và đặc biệt hiện nay nhiều người lao động mất việc làm, có nhiều DN đóng cửa, tạm ngưng hoạt động. Trong bối cảnh rủi ro tăng cao như thế, bản thân ngân hàng cũng không thể cho vay một cách rộng rãi được. Khi rủi ro cao thì lãi suất sẽ cao. Do đó, cũng không thể quá trông đợi vào việc ngân hàng giảm lãi suất khi rủi ro cao. Tôi nghĩ rằng, phải có công cụ nào khác ngoài vấn đề lãi suất. Chúng ta chỉ xoay quanh vấn đề lãi suất mà không thấy có hiệu quả như mong muốn. Giải pháp tôi đã nhiều lần đề nghị, đó là Chính phủ nên thành lập một quỹ bảo lãnh tín dụng quốc gia thay cho các quỹ bảo lãnh tín dụng địa phương vốn rất nhỏ và èo uột để bảo lãnh cho các DN, người dân vay vốn. Về phía các DN BĐS, ông có khuyến nghị gì đối với các DN để họ sớm thoát khỏi khó khăn của thị trường cũng như của chính DN? Bên cạnh sự nỗ lực của Chính phủ, các DN, các chủ đầu tư xây dựng dự án, các công ty môi giới không thể chỉ ngồi chờ đợi những chính sách giải cứu từ Chính phủ, bộ, ngành, các cơ quan quản lý được, mà chính họ phải chủ động đi tìm các nguồn vốn, gõ tất cả mọi cửa để tiếp cận các nguồn vốn. Đến cuối cùng, họ nên thông qua các hiệp hội có ý kiến lên Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước, thậm chí, có những vấn đề các hiệp hội có thể trực tiếp trao đổi với các ngân hàng. Các DN BĐS phải tập hợp với nhau thành một lực lượng, có những hiến kế đối với Chính phủ, các đối tác như quỹ đầu tư, ngân hàng, chủ đầu tư trái phiếu, hiệp hội trái phiếu … để trao đổi về các nguồn vốn. Các DN phải hiểu rằng, không ai có thể giúp mình nếu họ không tự giúp mình. Chính phủ cũng đã và đang phải giải quyết nhiều khó khăn khác của nền kinh tế, do đó, các thành phần kinh tế phải chủ động hơn trong việc tự giải quyết khó khăn của chính mình. Nhiều DN là tác giả của những sai phạm, và họ cũng đang chịu hậu quả của chính những sai phạm của mình. Do đó, DN cần phải kiểm điểm lại hoạt động của mình, và đặc biệt là xem xét lại các sản phẩm của họ cho xã hội, xem những sản phẩm của họ có thực sự phù hợp với xã hội không, hay chỉ tập trung vào những phân khúc đắt đỏ, xa xỉ, là môi trường đầu tư cho giới nhà giàu, giới đầu cơ, rửa tiền. Nếu cần thanh lý tài sản đang nắm giữ thì các DN cũng cần chấp nhận làm điều đó để khai thông dòng vốn của DN, khai thông thị trường, để có các cơ hội trong tương lai, nếu không sẽ đến lúc DN không thể trụ vững, sẽ khánh kiệt. Vì tương lai của thị trường cũng như của chính DN thì các DN phải có nhiều giải pháp, thậm chí có thể DN phải chấp nhận hi sinh lợi nhuận của chính mình. Trân trọng cảm ơn ông! Hoài Anh (thực hiện) |