Có được chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư không
Căn cứ Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện được chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau:
- Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
+ Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
+ Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Đồng thời theo Điểm d Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Các loại đất phi nông nghiệp được quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013 gồm đất ở tại nông thôn và đô thị.
Chiếu theo những quy định trên, nếu muốn chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở) phải được phép của cơ quan có thẩm quyền cấp phép.
Ngoài ra, cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất để xem xét việc đồng ý hay không đồng ý cho chuyển mục đích sử dụng đất.
Chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì tiền sử dụng đất sẽ được tính như thế nào?
Căn cứ tại Điểm b Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, quy định về tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
- Đối với hộ gia đình, cá nhân: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Khoản 3 Điều 5 Thông tư 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính: Hướng dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất sang đất ở như sau:
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; một số nội dung tại khoản này được hướng dẫn như sau:
- Giá đất tính thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này là giá đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể:
+ Đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở, giá đất tính thu tiền sử dụng đất của mục đích trước và sau khi chuyển mục đích là giá đất quy định tại bảng giá đất tương ứng với từng mục đích.
+ Đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở, giá đất tính thu tiền sử dụng đất của mục đích trước và sau khi chuyển mục đích là giá đất tương ứng với từng mục đích và từng trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại Điểm 1.1 Khoản 1 Điều 3 Thông tư này.
Như vậy, khi chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở sẽ phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.