Thị trường BĐS Việt Nam chưa tạo được luồng vốn đầu tư ổn định

Tham dự Hội thảo có lãnh đạo Bộ Xây dựng, lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, các chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản; lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước; lãnh đạo các Ngân hàng thương mại; các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản uy tín và đông đảo các cơ quan thông tấn báo chí.

Kinh tế Việt Nam đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới với nhiều tín hiệu tích cực. Tuy nhiên, việc tìm kiếm nguồn vốn để phát triển đang trở thành rào cản cho thị trường BĐS. Mới đây, Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước thay đổi hệ số rủi ro các khoản vay kinh doanh BĐS từ 150% lên 250% dấy lên lo ngại sẽ siết chặt vốn ngân hàng vào các dự án. Ngoài ra, thời hạn giải ngân gói tín dụng hỗ trợ 30.000 tỉ đồng dự kiến sẽ kết thúc vào tháng 6.2016 đang khiến không chỉ người dân mà cả các chủ đầu tư phân khúc nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp hoang mang, lo ngại.

Tìm kiếm nguồn vốn cho thị trường bất động sản năm 2016

Đánh giá thực trạng thị trường BĐS và triển vọng của thị trường, lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng khẳng định: Thị trường BĐS đang có những bước phát triển ổn định, chưa xuất hiện tình trạng “bong bóng BĐS”. Bước sang năm 2016 , thị trưởng này sẽ tiếp tục có những chuyển biến tích cực, tăng trưởng và có những đóng góp lớn cho nền kinh tế. Đặc biệt sẽ có sự chuyển hướng đầu tư nhiều hơn vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có quy mô vừa và nhỏ, giá bán trung binh khoảng trên dưới 1 tỷ đồng, cũng như sự gia tăng đầu tư vào bất động sản công nghiệp, dịch vụ, văn phòng cho thuê để đón đầu hội nhập, nhất là hội nhập TPP; lượng giao dịch tiếp tục tăng nhưng không đột biến; giá cả tiếp tục ổn định; tại một số dự án có tiến độ tốt, đang chuẩn bị hoàn thành, gần trung tâm, có vị trí đẹp, hạ tầng tốt thì giá bán sẽ có tăng ít nhiều.

Lượng hàng tồn kho tiếp tục giảm, tuy nhiên tốc độ giảm sẽ chậm hơn trước vì chủ yếu tồn kho hiện nay là các dự án ở xa trung tâm, hạ tầng chưa đồng bộ, các căn hộ có diện tích quá lớn, giả cả cao, không phù hợp với nhu cầu, khả năng thanh toán của người dân trên địa bàn.

Tại Hội thảo GS.TS khoa học Đặng Hùng Võ, Đại học Khoa học Tự nhiên Hà Nội đưa ra những phân tích và tìm kiếm giải pháp vốn cho thị trường BĐS Việt Nam. 

Theo ông Võ, trong suốt thời gian qua, thị trường BĐS luôn phải vay tín dụng với lãi suất quá cao. Trong giai đoạn kiềm chế lạm phát, mức lãi suất tín dụng tiền vay có khi tới 25% một năm. Đến nay, mức lãi suất đã về quá thấp so với toàn bộ thời gian trước đây nhưng lãi suất tín dụng tiền vay cũng vẫn còn ở mức 8% tới 10% trên năm. Trong khi đó, ở các nước khác lãi suất tín dụng cho vay đầu tư BĐS chỉ ở mức 3% tới 5% trên năm.

GS.TS khoa học Đặng Hùng Võ, Đại học Khoa học Tự nhiên Hà Nội phát biểu tại Hội thảo

Năm 2015, thị trường BĐS đã bước qua nhiều khó khăn của giai đoạn trầm lắng, đang trong trạng thái phục hồi với nhịp cung - cầu phục vụ sử dụng. Để thu hút luồng đầu tư từ dân, từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ cần thời gian vài năm nữa. Như vậy, thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian qua sử dụng chủ yếu 5 luồng vốn đầu tư bao gồm vốn tự có của các nhà đầu tư trong nước; vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI);

vốn do nhà đầu tư dự án huy động trực tiếp từ người mua BĐS thông qua cơ chế phân chia lợi ích kinh doanh hoặc cơ chế mua bán nhà hình thành trong tương lai, vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại và vốn huy động từ thị trường chứng khoán. 

Từ thực trạng nói trên về vốn đầu tư vào thị trường BĐS, ông Võ cho rằng thị trường BĐS Việt Nam chưa tạo được luồng vốn đầu tư ổn định, trong khi vốn tự có của các doanh nghiệp BĐS không cao.

Luồng vốn tín dụng có tỷ lệ lãi suất khá cao, thiếu vốn cho vay trung và dài hạn, chịu tác động khá mạnh của các thăng trầm của thị trường tài chính.

Luồng vốn chủ yếu mà các nhà đầu tư dự án hay làm là thực hiện cơ chế "mua bán BĐS hình thành trong tương lai", mặc dù rủi ro khá lớn và các giải pháp khắc phục rủi ro vẫn chưa phát huy tác dụng. Trong tương lai gần, giải pháp vốn này sẽ tạo lợi thế cho các nhà đầu tư dự án chuyên nghiệp, có chữ tín trên thị trường.

Từng bước, luồng vốn FDI đầu tư vào thị trường BĐS sẽ tăng mạnh với tiềm năng vốn cao, tạo áp lực lớn lên năng lực cạnh tranh của các nhà đầu tư trong nước.

Chủ trương chứng khoán hóa BĐS đã có, khung pháp luật đã được tạo dựng nhưng các quỹ tín thác (REIT) vẫn chưa được hình thành.

Vấn đề vốn cho phát triển thị trường BĐS Việt Nam luôn cần tới các giải pháp phù hợp. Khi đất đai dễ tiếp cận, vốn dễ tiếp cận, chi phí sử dụng vốn thấp chính là điều kiện cần để hạ giá thành hàng hóa BĐS ở Việt Nam.

Chứng khoán hóa vốn đầu tư vào thị trường BĐS là một giải pháp đã có khung pháp luật nhưng vẫn chưa thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư. Đây là giải pháp tốt trong hoàn cảnh thị trường BĐS đã phục hồi trở lại.

Ngoài việc các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán như các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh khác, hình thức niêm yết dự án đầu tư cũng đã được áp dụng. Ở Việt Nam, cơ chế mua bán BĐS hình thành trong tương lai có thể chuyển sang niêm yết theo dự án và trả BĐS theo số lượng cổ phiếu.

Một hình thức cũng khá hiệu quả là thành lập các quỹ tín thác đầu tư BĐS để thu nhận vốn đầu tư trên thị trường chứng khoán, từ đó đầu tư vào kinh doanh BĐS. Khung pháp luật về quỹ đầu tư BĐS đã được hình thành ở mức độ Nghị định của Chính phủ và Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính.

Một giải pháp vốn nữa cần quan tâm là tạo cơ chế thế chấp bằng BĐS ở Việt Nam tại các ngân hàng thương mại nước ngoài. Đây là cách thức tốt để tiếp cận nguồn vốn tín dụng trung và dài hạn tại những ngân hàng có tiềm lực tài chính lớn. 

Thông tin chi tiết về người tiêu dùng, độc giả có thể tham khảo tại đây

Hương Giang

Nên đọc

NSND Minh Châu: “Tôi phải buôn bán bất động sản vì lương không đủ nuôi con”

Sửa đổi Thông tư 36: Doanh nghiệp bất động sản giãy nảy

Khai thác “mỏ vàng” bất động sản nghỉ dưỡng ở Phan Thiết

Doanh nghiệp bất động sản tự “cứu” mình trước Dự thảo sửa đổi Thông tư 36